나이스옥션 법원경매 여주 2024타경42596 [1] 경기도 양평군 강하면 운심리 46-2 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은 · 평가일 2024.12.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 양평군 강하면 운심리 소재 "강하초등학교" 동측 인근에 위치하며, 인근일대는 단독
주택, 근린생활시설, 일부 농경지 등으로 이루어진 지역으로서 북측 인근으로 남한강이 통과
하고 있으며, 남측 인근으로는 야산이 위치함.

교통상황

88번 지방도로 남측 인근에 위치한 지역으로서 본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스
정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 2필1단의 부정형 토지로서 대체로 평지이며, 제조업장 건부지로 이용중임.
(기호(3)토지 동측 일부는 인접지(51-4번지)의 출입구로 이용중인 것으로 조사
됨(정확한 포함여부는 측량을 요함))
기호(4): 제형에 유사한 평지로서 나지 상태임.
기호(5): 삼각형의 토지로서 대부분 현황도로로 이용중인 것으로 조사됨.

인접 도로상태

기호(1,2,4): 북동측으로 기호(5)토지 및 도로부지(554번지) 등을 이용한 폭2-3미터 정도의
포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 주거개발진흥지구(운심), 주거용지(단독주택), 지구단위계획
구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2019-07-23)(운심 소로 3-1)(저촉)(기호(5)), 가축사육제한구역
(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강하초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역
(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(강하하수처리구역(강
하공공하수처리구역))<하수도법>, 홍수관리구역<하천법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한
지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)
<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호(3):1층 33.67㎡>
경량철골구조 기타지붕 단층건으로서
벽체 : 샌드위치판넬 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.
<기호(3):1층 12.5㎡>
경량철골구조 기타지붕 단층건으로서
벽체 : 샌드위치판넬 마감.
<기호(3):1층 18.9㎡>
경량철골구조 기타지붕 단층건으로서
벽체 : 철판넬 마감.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

제조업소(작업장, 사무실, 창고 등)로 이용중임.

설비내역

급.배수설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거
하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록2. 토지 남동측 일부는 인접지의 진입로로 이용 중임
3. 목록5. 토지는 일부가 도시계획도로에 저촉되며, 일부 현황도로로 이용 중임
4. 유치권신고인 김학남으로부터 공사대금채권 금 35,000,000원을 위하여 본건 토지 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고(2026.05.15.자 및 2026.06.02.자)가 있으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경42596 (1)

소재지: 경기도 양평군 강하면 운심리 46-2

용도: 공장

감정가: 312,603,880원

토지면적: 404.00㎡ (약 122.21평)

건물면적: 65.07㎡ (약 19.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOOOOOOO

특이사항: 공동담보, 유치권

작성일: 2026년 6월 10일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강하면 운심리 소재 "강하초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 일부 농경지 등으로 이루어져 있습니다. 북측으로는 남한강이 통과하고 있으며, 남측으로는 야산이 위치합니다.

교통상황

88번 지방도로 남측 인근 지역에 속하여 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지 이용 현황

기호(1,2) 토지는 2필 1단으로 이루어진 부정형 토지로서 대체로 평탄하며, 제조업장 건부지로 이용 중입니다.

기호(3) 토지는 동측 일부가 인접지(51-4번지)의 출입구로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. (정확한 포함 여부는 측량이 필요합니다.)

기호(4) 토지는 제형에 유사한 평지로서 나지 상태입니다.

기호(5) 토지는 삼각형의 토지로서 대부분 현황도로로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구(운심), 주거용지(단독주택), 지구단위계획구역에 해당합니다.

또한, 소로3류(폭 8m 미만)(운심 소로 3-1)에 저촉(기호 5)되며, 가축사육제한구역(일부제한구역 220m), 교육환경보호구역(상대보호구역 - 강하초등학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 홍수관리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한 지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 속해 있어 토지 이용에 여러 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을9 근저당권 (채권자: 안성축산업협동조합, 금액: 208,000,000원, 접수일자: 2021-11-30)이 말소기준권리이며, 본 건 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

기타 권리 사항

* 을10 근저당권: 김계수, 15,000,000원, 2024-06-26 접수 (말소 예정)

* 갑10 소유권이전청구권가등기: 김민수 (매매예약), 2024-06-26 접수 (말소 예정)

* 갑11 임의경매: 안성축산업협동조합, 168,295,123원, 2024-12-16 접수 (본건, 말소 예정)

* 갑12 가압류: 아이파트너스자산운용, 100,000,000원, 2025-02-21 접수 (말소 예정)

등기부채권 총액

토지 등기부채권 총액: 323,000,000원

건물 등기부채권 총액: 323,000,000원

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

임차인 중 대항력은 있으나 보증금/차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 본건의 경우, 임차인 현황에 대한 구체적인 정보가 없으므로, 현장 조사 및 점유 관계 확인이 필수적입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 개요: 없음

본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

지역적 특성

본건 소재지는 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역입니다. 북측으로 남한강이 인접해 있어 자연 경관이 우수한 편입니다.

상업 시설 현황

"강하초등학교"가 인근에 위치하여 소규모 근린생활시설의 존재 가능성이 있습니다. 다만, 대형마트, 병원 등 편의시설 접근성은 다소 떨어지며, 양평군청 소재지까지 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

산업 시설 현황

본건 자체는 제조업소로 이용 중이나, 주변에 대규모 산업단지가 밀집해 있는 지역은 아닙니다.

1.4. 생활정보

교통 편의성

88번 지방도로와 인접해 있어 차량을 이용한 접근이 용이합니다. 또한, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 가능합니다.

교육 시설

강하초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 양호한 편입니다.

편의 시설

주변에 근린생활시설이 존재할 것으로 추정되나, 편의시설 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

자연 환경

남한강과 인접한 자연 친화적인 환경을 가지고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유치권

유치권 신고인 김학남으로부터 공사대금채권 35,000,000원에 대해 본건 토지 전부에 유치권을 신고하였으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 낙찰 후 유치권과 관련된 분쟁 발생 가능성이 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

토지 이용 문제

* 목록2. 토지 남동측 일부는 인접지의 진입로로 이용 중입니다. 이 부분은 인접 토지와의 관계 및 토지 이용 범위에 영향을 줄 수 있습니다.

* 목록5. 토지는 일부가 도시계획도로에 저촉되며, 일부 현황도로로 이용 중입니다. 도로 관련 법규 및 실제 이용에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

토지이용계획 제한

본건은 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 포함되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 규제 지역에 속해 있어 향후 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다. 특히 공장설립, 배출시설 설치, 폐기물 매립시설 설치 등과 관련된 법규를 철저히 준수해야 합니다.

건축물 이용 상태

건물 내부 이용 상태는 관계인 부재로 인해 건축물 현황도 및 탐문 조사에 의거하여 파악되었습니다. 실제 내부 구조 및 상태와 차이가 있을 수 있으므로, 현장 방문을 통한 확인이 중요합니다. (사용 승인일: 2019년 9월 19일)

공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 동일한 담보권이 설정된 다른 부동산의 경매 결과에 따라 본건의 낙찰가나 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 양평군 강하면 운심리 소재 공장으로, 88번 지방도로 인근에 위치하여 접근성이 양호합니다. 북측의 남한강과 남측의 야산으로 둘러싸인 비교적 쾌적한 자연환경을 가지고 있습니다. 토지 404.00㎡(약 122.21평), 건물 65.07㎡(약 19.68평) 규모의 제조업소로 이용 중입니다.

권리상으로는 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가등기, 임의경매, 가압류 등이 존재하나, 낙찰과 동시에 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 신고된 유치권의 성립 여부가 불분명하여 낙찰 후 인수해야 할 위험이 잠재되어 있습니다. 또한, 일부 토지가 인접지 진입로로 이용되고 있고, 다른 일부는 도시계획도로에 저촉되는 등 토지 이용에 관한 실질적인 제약이 존재합니다. 더불어, 본건은 다양한 토지이용계획 규제 및 환경 관련 제한 지역에 속해 있어 향후 건축이나 개발 시 법적 검토가 필수적입니다. 임차인 인수 사항은 없는 것으로 보이나, 임대 관계가 미상으로 명확한 점유 현황 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

양평 지역의 부동산 가치 상승 잠재력

수도권 근교의 자연 친화적인 입지 조건은 향후 투자 가치 상승의 요인이 될 수 있습니다.

소규모 공장/창고 활용 용이성

현재 제조업소로 이용 중이며, 별도의 개조 없이 소규모 공장, 작업장, 창고 등으로 활용 가능합니다.

쾌적한 자연 환경

남한강과 야산이 인접하여 업무 환경이 쾌적하며, 주말 주택 등으로의 전환 가능성도 고려해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 312,603,880원

토지 면적: 404.00㎡ (약 122.21평)

건물 면적: 65.07㎡ (약 19.68평)

본건은 유치권 신고, 토지 이용상의 제약(인접지 진입로, 도시계획도로 저촉), 복잡한 토지 이용 계획 및 제한 사항 등 다수의 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 보수적 접근 시 예상 입찰가: 감정가의 70% 수준 (약 218,822,720원)

* 적정 접근 시 예상 입찰가: 감정가의 80% 수준 (약 250,082,300원)

정확한 입찰가 산정을 위해서는 유치권 성립 여부에 대한 법적 검토, 토지 경계 및 도로 현황에 대한 현장 조사, 그리고 주변 시세 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 양평 지역의 공장 및 근린생활시설 관련 시장 동향을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

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