나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40743 [1] 경기도 양평군 서종면 문호리 산138-11 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자은

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 양평군 서종면 문호리 소재 "서종면사무소" 남동측 직선거리 약850미터 지점에 위치
하는 토지(임야)로서 인근일대는 조성중인 전원주택, 나지, 야산, 농경지 등으로 이루어진
지역이며, 서측 근거리로 북한강이 통과하고 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하며, 제반 교통여건은 보통
수준임.

형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 대체로 북동하향의 완경사지 이며, 자연림 상태임.

인접 도로상태

지적상 맹지로서 인접지를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역
<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)수변구역<한강수계 상수원수질개선
및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

지적도상 맹지임

AI 물건분석

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 여주지원 2024타경40743 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 여OO

1.2. 물건 상세내역

소재지: 경기도 양평군 서종면 문호리 산138-11

용도: 임야

감정가: 1,190,459,000원

토지면적: 4063.00㎡ (약 1229.48평)

매각대상: 토지매각

건물: 해당 없음 (건물면적 0㎡)

1.3. 특이사항

공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 양평군 서종면 문호리 소재 "서종면사무소" 남동측 약850미터 지점에 위치합니다. 인근은 조성중인 전원주택, 나지, 야산, 농경지 등으로 이루어져 있으며, 서측 근거리로 북한강이 통과하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근은 불가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재합니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

부정형의 토지로서 대체로 북동하향의 완경사지이며, 자연림 상태입니다.

2.4. 인접 도로상태

지적도상 맹지이며, 인접지를 통해 출입 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권총액

본건의 말소기준권리는 2013년 10월 22일 접수된 여상조 근저당권(500,000,000원)입니다. 매각으로 인해 위 근저당권 이하 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 총 채권액은 500,000,000원입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (구체적인 권리 내용 확인 필요)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계 0원으로, 현황 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

문호리는 북한강변에 위치하며, 서종IC에서 3분 거리에 있어 서울과의 접근성이 비교적 양호합니다. 최근에는 전원주택 단지가 조성되고 있으며, 카페, 레스토랑 등 특색 있는 상업시설이 들어서며 '핫 플레이스'로 부상하고 있습니다.

4.2. 주변 개발 현황

문호리 일대는 자연 속 고요한 주거·휴양지로의 도약을 목표로 개발 사업이 진행 중입니다. 서종면 문호리~수입리 간 지방도 391호선 도로 확·포장 사업이 2027년까지 추진될 예정으로, 교통망 개선 및 지역 접근성 향상이 기대됩니다.

4.3. 주변 시설

* 북한강 조망이 가능한 펜션, 카페 용지가 있습니다.

* 천연 효모 빵집, 일본 가이세키 요리 전문점 등 다양한 상업시설이 자리하고 있습니다.

* 수상 레저 클럽(수상스키, 웨이크보드 등)이 운영되고 있습니다.

* 마구인서종과 같은 자연친화적 테마 복합 예술문화시설이 조성되었습니다.

* 북한강 풍경과 어우러진 감각적인 카페들이 위치해 있습니다.

4.4. 혐오시설 유무

조사된 내용에 따르면, 양평군 지평면 무왕리에 양평자원순환센터(과거 위생매립장)가 있으나, 이는 본건 소재지인 서종면 문호리와는 거리가 있으며, 혐오시설로 분류되지 않고 교육·체험형 자원순환 공간으로 운영되고 있습니다. 현재로서는 본건 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 서종면사무소가 인근에 위치하며, 주변 지역은 전원주택, 나지, 농경지 등으로 이루어져 있어 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동 시 이용 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 문화/관광 시설

* 북한강이 인접하여 수변 경관을 즐길 수 있습니다.

* 양평 지역 특성상 주변에 자연휴양림, 계곡 등 자연 친화적인 관광 자원이 풍부합니다.

* 개성 있는 카페, 레스토랑 등이 밀집해 있어 여가 활동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 규제

본건 토지는 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립제한지역, (한강)수변구역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 토지 이용 규제를 받고 있습니다.

6.2. 접근성 및 도로 상태

지적도상 맹지이며 차량 접근이 불가능한 점은 토지 활용 및 개발에 큰 제약이 될 수 있습니다. 인접지를 통한 출입은 가능하나, 이에 따른 문제 발생 소지가 있습니다.

6.3. 기타 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 수 있어, 등기부등본 외 별도 확인이 필요합니다.

* 주변 지역 개발 및 도시계획도로 개설 사업 등이 추진되고 있으나, 본건 토지의 개발 가능성은 법규 및 인접지 이용 현황에 따라 달라질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 양평군 서종면 문호리에 위치한 임야로, 북한강과 인접하여 수려한 자연환경을 자랑합니다. 전원주택 단지 개발과 함께 카페, 문화시설 등이 들어서며 지역의 가치가 상승하고 있는 곳입니다. 다만, 지적도상 맹지이며 차량 접근이 어려운 점, 그리고 다수의 토지 이용 규제가 존재한다는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 서울 근교의 뛰어난 자연환경과 북한강의 수변 가치.

* 서종IC 접근성과 지방도 확포장 사업 등 교통망 개선 기대감.

* 인근 지역의 전원주택 단지 개발 및 상업시설 입점 등 지속적인 지역 가치 상승 가능성.

* 자연녹지 및 휴양지로서의 잠재적 가치.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 1,190,459,000원에 대하여 진행되며, 인수되는 권리 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 맹지라는 점과 복합적인 토지 이용 규제, 불확실한 지상권 등의 리스크 요소를 감안할 때, 투자 가치 및 활용 방안에 대한 신중한 검토 후 입찰가를 산정해야 할 것입니다. 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 실제 투자 시에는 현장 조사 및 법률 검토를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.