나이스옥션 법원경매 여주 2024타경35543 [1] 경기도 양평군 서종면 문호리 산108-24 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 서종면 문호리 소재 "서종면사무소" 북동측 약1.5km에 위치하며, 주위는 전원주택과 임야, 농경지가 혼재하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

기호1,2는 차량접근 가능하며, 기호3,4는 인접지를 통하며 출입가능하며, 대중교통편의도는 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,2,4는 부정형의 완경사지대, 기호3은 세로장방형의 급경사지임.
기호1은 주거나지, 기호2는 도로 기호3은 자연림, 기호4는 도로 기타로 이용중임.
(기호1,4는 현황도로에 해당되는지 유의하시기 바랍니다)

인접 도로상태

기호1,2는 폭3m 내외의 포장도로와 접하며, 기호3,4는 인접지를 통하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 보전관리지역(보전관리지역) 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령제14조의3제2호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

기호2 : 계획관리지역(계획관리지역), 보전관리지역(보전관리지역) 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령제14조의3제2호)<수도법>, 하수처리구역(서종하수처리구역(서종공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

기호3 : 농림지역, 보전관리지역(보전관리지역) 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 보전산지<산지관리법>, 임업용산지<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령제14조의3제2호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

기호4 : 보전관리지역(보전관리지역) 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령제14조의3제2호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1, 4번 현황 도로에 해당되는지 확인요함.
- 목록 3, 4번 인접지를 통하여 출입 가능

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경35543 (1)

* 소재지: 경기도 양평군 서종면 문호리 산108-24

* 용도: 대지

* 감정가: 117,160,200원 (전체 토지 기준 추정)

* 토지 면적: 총 5,848.00㎡ (약 1,769.32평)

* 매각 지분 면적: 760.798㎡ (약 230.18평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 지분: 0㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

* 매각 대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 강제 경매

* 채권자: 이

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 양평군 서종면 문호리 소재 "서종면사무소" 북동측 약 1.5km 지점에 위치합니다. 주위는 전원주택과 임야, 농경지가 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 기호 1, 2번 토지는 차량 접근이 가능하며, 기호 3, 4번 토지는 인접지를 통하여 출입이 가능합니다. 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 기호 1, 2, 4번 토지는 부정형의 완경사지이며, 기호 3번 토지는 세로장방형의 급경사지입니다. 기호 1번은 주거나지, 기호 2번은 도로, 기호 3번은 자연림, 기호 4번은 도로 또는 기타 용도로 이용 중입니다. (기호 1, 4번은 현황 도로 편입 여부 확인 필요)

* 인접 도로상태: 기호 1, 2번 토지는 폭 3m 내외의 포장도로와 접하며, 기호 3, 4번 토지는 인접지를 통하여 출입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 4월 11일 접수된 수원지방법원 2019카단209 사건(주식회사 신성인물산금융대부, 갑8)에 의한 가압류입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구의 권리 및 갑구 중 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. (갑9, 갑10 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황: 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 전원주택과 임야, 농경지가 혼재된 지역에 위치하고 있어 전통적인 상업용 상권으로 보기 어렵습니다.

* 주된 이용 형태는 주거나지, 도로, 자연림 등으로 파악됩니다.

* 인근 지역은 양평의 자연환경을 기반으로 한 주거 및 레저 활동 관련 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 본 물건은 서종면 소재지에 위치하여 지역 관공서(서종면사무소) 접근성이 양호한 편입니다.

* 주위의 전원주택 단지와 농경지는 상대적으로 조용하고 쾌적한 생활 환경을 제공할 수 있습니다.

* 대중교통 이용은 보통 수준으로, 차량을 이용한 생활권역 접근이 용이할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각 건: 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로, 타 지분 소유자와의 관계 설정, 공유물 분할, 이용 협의 등이 필요할 수 있습니다. 이는 향후 토지 이용 및 처분에 제약을 줄 수 있습니다.

* 현황 도로 확인 필요: 목록 1, 4번 토지가 현황 도로로 이용되고 있는지 확인이 필요합니다. 도로 편입 여부에 따라 토지의 실질적인 가치 및 이용에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 인접지 통행로 확보: 목록 3, 4번 토지의 경우 인접지를 통해 출입이 가능하다고 명시되어 있습니다. 이는 인접 토지 소유자와의 통행로 이용 약정 및 관계 유지가 필수적임을 시사합니다.

* 복합적인 토지이용계획 및 제한사항:

* 용도지역: 보전관리지역, 계획관리지역, 농림지역 등이 복합적으로 지정되어 있어 토지 활용에 제약이 따릅니다.

* 주요 제한사항: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등 다양한 환경 및 개발 관련 규제가 적용됩니다. 이러한 규제들은 건축, 시설 설치, 영농 행위 등에 상당한 제약을 줄 수 있으므로, 구체적인 토지 활용 계획 수립 시 해당 법규를 철저히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 양평군 서종면의 자연환경 속에 위치한 토지 일부 지분 매각 건입니다.

* 전원주택이나 임야, 농경지가 혼재된 지역 특성상 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 입지이나, 지분 매각, 현황 도로 확인 필요, 인접지 통행로 확보 문제, 그리고 까다로운 토지이용계획 및 각종 환경 규제 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

* 토지 활용 시에는 이러한 제약 사항을 면밀히 검토하고, 타 지분권자와의 원만한 협의가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 양평 지역의 자연환경을 활용한 개인적인 용도의 토지(전원주택 부지, 주말농장 등) 확보 기회.

* 지분 매각으로 인한 상대적으로 낮은 초기 진입 장벽.

* 향후 지역 개발 가능성 및 투자 가치 상승 잠재력 (다만, 개발 가능성은 법적 제한 사항에 크게 좌우됨).

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 전체 토지 5,848.00㎡ 중 760.798㎡의 지분을 매각하는 건으로, 지분 비율은 약 13.01%입니다.

* 해당 지분의 감정가 비례 금액은 약 15,260,316원 (117,160,200원 * 0.1301)으로 산정됩니다.

* 지분 매각 건의 특성상, 단독 소유 물건 대비 할인된 가격으로 거래되는 경향이 있습니다. 또한, 언급된 현황 도로, 인접지 통행로 문제, 복합적인 토지이용 제한 등은 입찰가를 결정하는 데 중요한 고려 요소입니다.

* 위 정보만으로는 정확한 시장가치 및 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 감정가 대비 지분 가치와 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서, 10,000,000원 ~ 15,000,000원 범위 내에서 본건의 현장 가치 및 향후 활용 가능성을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. (낙찰가율은 본 물건의 특수성을 감안하여 일반적인 수준보다 보수적으로 접근해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.