나이스옥션 법원경매 여주 2024타경36034 [1] 경기도 여주시 대신면 초현리 379 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이건 · 평가일 2024.07.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 대신면 초현리 소재 '배개울골' 북동측 인근에 위치하며 주변은 임야, 전, 답, 농장, 중소규모공장, 농가주택 및 전원주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 근거리에 노선버스 정류장이 있으나 거리 및 운행빈도 등을 고려하면 대중교통편의 이용은 다소 불편한 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 부정형 평지로서 공업용으로 사용중임. 기호3 : 부정형 평지로서 전기타(공업용 및 주거용 등)로 사용중임.

인접 도로상태

2필지 일단으로 노폭 약 4미터내외 포장도로와 접하며, 본건 토지 중 일부(남측 경계부분)가 도로로 사용중인 것으로 조사(항공사진 및 현황 실사)되나, 정확한 면적은 측량이 필요하며, 감정평가에 미치는 영향은 미미하므로 이에 구애됨이 없이 정상 평가하였음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 , 기호3 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역) , 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지 역 1권역).

제시목록 외의 물건

후면' 사진' 및 '건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조립식조 칼라철판지붕 공장으로서 외벽 : 샌드위치판넬 마감 등. 내벽 : 샌드위치판넬 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공장으로 사용중이었으나, 조사일 현재 대부분 공실 상태임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비 등이 갖추어져 있으나, 관리 상태는 불량한 편임.

부합물 및 종물

후면 '사진' 및 '건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 목록 1,3번 지상 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ ) 매각에서 제외, 목록3번 제시외 관정(감정서상 ㅂ) 매각포함
- 목록 2번 건물은 일부 멸실되었으며(감정서 참조), 목록 3번 지상에 일부 소재하는 것으로 확인되므로 확인을 요함
- 목록 3번 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
- 목록 3번 최저매각가격은 제시외건물 소재로 인하여 제한받는 가격임
- 경매신청 채권자가 경매신청서에 첨부하여 제출한 채무자겸소유자가 2021. 10. 12.자로 작성한 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ)에 대한 철거 각서 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본 정보

4.

5. * 사건번호: 여주지원 2024타경36034 (1)

6. * 소재지: 경기도 여주시 대신면 초현리 379

7. * 용도: 공장

8. * 감정가: 485,836,960원

9. * 토지면적: 2119.00㎡ (약 641.0평)

10. * 건물면적: 612.72㎡ (약 185.3평)

11. * 매각대상: 토지/건물 일괄매각

12. * 경매구분: 부동산 임의경매

13. * 채권자: 수원화성오산축산업협동조합

14. 입지조건

15.

16. * 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 여주시 대신면 초현리 소재 '배개울골' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 임야, 전, 답, 농장, 중소규모 공장, 농가주택 및 전원주택 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

17. * 교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 근거리에 노선 버스 정류장이 있으나 거리 및 운행 빈도를 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

18. * 도로상태: 2필지가 일단으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 본건 토지 중 일부(남측 경계 부분)가 도로로 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 다만, 정확한 면적 확인을 위해서는 측량이 필요합니다.

19. * 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 해당합니다.

20. 권리분석

21.

22. * 말소기준권리: 2021년 10월 14일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을11)이며, 본 경매로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

23. * 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 해당사항 없습니다.

24. * 임차인 현황:

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26. * 진 : 주식회사진방이엔씨

27. * 보증금: 20,000,000원

28. * 차임: 0원

29. * 전입일자: 2022-09-15

30. * 배당신고일자: 2024-08-12

31. * 대항력: 없음

33. * 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

34. * 기타 권리사항: 목록 1, 3번 지상 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 다만, 채무자 겸 소유자가 2021년 10월 12일 작성한 제시외 건물(감정서상 ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ)에 대한 철거 각서가 존재합니다.

35. 상권분석

36.

37. * 본 물건은 농림지역과 공장지대가 혼재하는 지역에 위치하고 있으며, 주변은 임야, 농경지, 소규모 공장, 주택 등이 섞여 있는 지역 경제 활동 구역입니다.

38. * 인근에 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 파악되지 않으며, 주변 지역의 경제 활성화 수준은 보통 수준으로 판단됩니다.

39. * 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 파악되지 않으나, 입찰 전 현장 조사를 통해 반드시 확인할 필요가 있습니다.

40. 생활정보

41.

42. * 교통: 차량 접근은 원활하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

43. * 편의시설: 주변에 대규모 상업 시설, 병원, 학교 등의 편의시설은 부족할 것으로 예상됩니다. 인근 전원주택 및 농가주택 거주민을 위한 기본적인 생활 편의시설은 존재할 수 있습니다.

44. * 주거환경: 자연환경은 비교적 양호한 편이나, 공장 및 농경지가 혼재하여 쾌적한 주거 환경이라고 보기는 어렵습니다.

45. 잠재적 리스크

46.

47. * 농지취득자격증명: 목록 3번 토지에 대해 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금 반환이 불가능합니다.

48. * 법정지상권: 목록 1, 3번 지상 제시외 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. (철거 각서 존재하나, 모든 제시외 건물을 포함하는지는 확인 필요)

49. * 건물 일부 멸실: 목록 2번 건물은 일부 멸실되었으므로, 수리 및 복구 비용 발생 가능성이 있습니다.

50. * 제시외 건물: 목록 1, 3번 지상 제시외 건물(ㄱ,ㄴ,ㄷ,ㄹ,ㅁ)은 매각에서 제외되었으나, 목록 3번 지상 일부 소재 확인되므로 현황 조사 필요. 목록 3번 제시외 관정(ㅂ)은 매각 포함됩니다.

51. * 토지 일부 도로 사용: 남측 경계 부분 토지가 도로로 사용 중인 조사 내용으로, 지적 경계 확인 및 관련 분쟁 소지 검토가 필요합니다.

52. 종합 의견

53.

54. * 본 물건은 경기도 여주시 대신면에 위치한 공장용 토지 및 건물로, 토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

55. * 모든 등기부상 권리는 말소될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없어 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

56. * 그러나 농지취득자격증명 제출 의무, 법정지상권 성립 가능성, 일부 건물 멸실 등의 리스크 요인이 존재하므로 철저한 사전 조사가 필요합니다.

57. * 주변 환경은 농림 지역과 공장 지대가 혼재된 지역으로, 입지 조건 대비 활용 방안을 신중히 검토해야 합니다.

58. * 목록 3번의 최저 매각 가격이 제시외 건물 소재로 인해 제한받는 가격이라는 점은, 해당 리스크 해소 시 가치 상승의 여지가 있음을 시사합니다.

59. 투자 포인트

60.

61. * 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수 부담이 적습니다.

62. * 계획관리지역 등 성장관리구역에 해당하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 내포하고 있습니다.

63. * 일부 제시외 건물 및 멸실 건물 관련 리스크가 존재하나, 이를 명확히 파악하고 해소할 경우 감정가 대비 저평가된 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

64. * 공장 또는 관련 시설 용도로의 활용 가능성이 높은 물건입니다.

65. 예상 입찰가

66.

67. * 본 물건의 정확한 시세 조사를 위해서는 인근 유사 물건의 거래 사례, 지역별 공시지가 변동 추이, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

68. * 현재 제시된 감정가는 485,836,960원입니다.

69. * 권리 인수 부담이 없고, 잠재적 리스크(농지취득자격증명, 법정지상권 등)를 감안할 때, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

70. * 다만, 이는 일반적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 전문가와 상담 후 신중하게 결정해야 합니다.

71. * 주의: 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하였으며, 실제 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.