나이스옥션 법원경매 여주 2024타경35970 [1] 경기도 이천시 부발읍 아미리 670-3 이천삼성홈프레스티지1동 19층1906호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중원 · 평가일 2024.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 이천시 부발읍 아미리 소재 "현대성우오스타2단지아파트" 남서측 근거리에 위치하며,
부근은 국도주변 상가지대로서, 중고층규모의 업무용 및 상업용건물 등이 밀집되어 소재하고
있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통편의는 양호함.

건물의 구조

"2019.11.15. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층건내 19층 구분건물로
서,
외벽 : 석재 붙임 등임.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임, 실내 인테리어 마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

현 "생활숙박시설(장기거주자용호텔)" 로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 및 소화전설비, 스프링쿨러시설, 승용승강기 설비, 냉,
난방설비 및 취사설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지이며, 현 "상업용(숙박시설)건부지" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 로폭 약 20미터, 북동측으로 로폭 약 7미터 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특
별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 구분건물의 대지권(의 목적인 토지)에 별도등기 있음
- 생활숙박시설로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 여주지원 2024타경35970 (1) 사건에 대한 물건 정보를 담고 있습니다.

* 사건번호: 여주지원 2024타경35970 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 부발읍 아미리 670-3 이천삼성홈프레스티지 1동 19층 1906호

* 건물명: 이천 삼성 홈 프레스티지

* 신주소: 경기도 이천시 경충대로2092번길 23 (부발읍 아미리)

* 용도: 숙박시설 (생활숙박시설)

* 감정가: 190,000,000원

* 토지 면적: 2.82㎡ (약 0.85평)

* 건물 면적: 24.32㎡ (약 7.36평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 망우동새마을금고 (채권자 정보 제공됨)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 20층 건물 내 19층

* 사용 승인일: 2019년 11월 15일

* 특이사항: 구분건물의 대지권 목적인 토지에 별도 등기 존재 (을구 5번 지상권)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경:

본 물건은 경기도 이천시 부발읍 아미리에 소재하며, "현대성우오스타2단지아파트" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 국도변 상가지대로서 중고층 규모의 업무용 및 상업용 건물들이 밀집해 있는 지역입니다.

* 교통 상황:

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다.

* 인접 도로 상태:

본 물건은 남동측으로 약 20미터, 북동측으로 약 7미터의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

본 물건은 일반상업지역, 방화지구에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리:

을구 1번 근저당권 (망우동새마을금고, 127,200,000원) 입니다.

* 소멸되지 않는 권리:

구분건물의 대지권 목적인 토지에 별도 등기 (을구 5번 지상권)가 존재하며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다.

* 임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원. 현재 해당 물건에 대해 명시된 임차인은 없거나, 보증금 및 차임이 미상인 임차인은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 127,200,000원

1.3. 상권분석

본 물건은 일반상업지역 내 위치하며, 주변에 업무 및 상업용 건물이 밀집해 있어 상권 형성이 양호한 지역으로 판단됩니다. 특히 국도변에 인접하고 있어 유동인구 및 접근성이 좋을 것으로 예상됩니다. 다만, 생활숙박시설이라는 용도 특성상 일반 상업시설과의 차별성을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 이용 상태:

현재 "생활숙박시설(장기거주자용호텔)"로 이용 중입니다.

* 설비 내역:

건물 내에는 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 스프링클러 시설, 승용 승강기 설비, 냉난방 설비 및 취사 설비 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 별도 등기:

가장 중요한 리스크는 구분건물의 대지권 목적인 토지에 별도 등기(을구 5번 지상권)가 존재한다는 점입니다. 이 권리는 매각으로 소멸되지 않아 낙찰자가 인수해야 하므로, 이에 대한 정확한 현황 파악 및 권리 관계 확인이 필수적입니다.

* 용도 제한:

생활숙박시설은 주거용 오피스텔이나 일반 상가와는 다른 용도 규제를 받을 수 있습니다. 관련 법규 및 지자체 조례 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지 이용 계획:

다양한 법적 제한(가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등)이 존재하므로, 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한 사항을 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 이천시 부발읍의 상업지역에 위치한 생활숙박시설로, 교통 및 주변 환경이 양호하며 건물 자체의 연식도 비교적 최신에 속합니다. 그러나 대지권 토지에 대한 별도 등기(지상권)가 존재하여 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서 투자 시 해당 권리 관계에 대한 철저한 분석과 추가 비용 발생 가능성을 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최신 건물: 2019년 사용 승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 양호한 입지: 국도변 인접, 상업지역 내 위치, 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 현재 이용 중: 생활숙박시설로 안정적으로 이용되고 있는 것으로 보입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 190,000,000원입니다.

현재 제시된 정보 상 인수해야 할 임차 보증금은 없으나, 대지권 토지에 대한 별도 등기(지상권)가 존재하므로 이에 대한 부담을 고려해야 합니다.

따라서, 감정가의 80% ~ 90% 수준인 152,000,000원 ~ 171,000,000원 범위에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

이는 시세, 현장 조사 결과, 명도 비용, 인수 권리에 대한 추가적인 법률 검토 결과에 따라 달라질 수 있으므로 최종 결정 전 전문가와 상담하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.