나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51992 [2] 충청북도 진천군 진천읍 장관리 OOOO OO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 직지 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리 소재 "진천소방서" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 공장, 아파트 등이 혼재한 지역으로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로 등이 소재하는 등 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기와지붕 4층 건물 내 제1층 제111호외 2개호로서, 외 벽 : 돌붙임 마감 및 벽돌쌓기 마감 등임. 내 벽 : 실내인테리어 마감 및 석고보드 마감 등임. 창 호 : 새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1 : 일반음식점으로 이용중임. 일련번호 2,3 : 각 호의 경계벽 없이 튼상가로 이용중이며, 현황 공실 상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장관리 3-26 : 등고평탄한 사다리형 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 3차선 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

장관리 3-26 : 계획관리지역, 주거개발진흥지구(2013-07-26), 상업용지(2013-07-26), 지구단위계획구역(2013-07-26), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-07-26)(접합) 가축사육제한구역(2020-06-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 본건 구분건물의 위치확인은 집합건축물대장 건축물현황도로 확인하였으니, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람. 나. 본건 일련번호 2), 3)은 벽체구분없이 근린생활시설로 이용중에 있으며(일명 ‘튼상사’), 건축물 현황도 등을 통하여 위치와 면적 등을 특정할 수 있는 것으로 탐문조사된 바, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 다. 본건 구분건물의 토지·건물 배분비율은 한국부동산연구원에서 발행한 비주거용 집합건물 토지·건물 배분비율표 및 인근 시세 등을 참작하였음. 라. 본건 구분건물 현장조사시 목측으로 발견되지 않은 결함(누수 등)이 있을 수 있으니, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람. 마. 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 107호와 107-1호는 경계벽 없이 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 물건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리 3-26번지, 주로 1층 107호에 소재한 근린상가 건물입니다. 사건번호는 청주지방법원 2025타경51992 (2)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 토지와 건물이 일괄매각 대상입니다.

1.2. 물건 내역

* 감정가: 431,000,000원

* 토지 면적: 38.46㎡ (약 11.63평)

* 건물 면적: 60.83㎡ (약 18.40평)

* 채권자: 원OOOOOOOOOO (원광중앙신용협동조합)

* 특이사항: 공동담보, 107호와 107-1호는 경계벽 없이 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 충청북도 진천군 진천읍 장관리 소재 "진천소방서" 북서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 근린생활시설, 공장, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 무난한 편입니다. 본 건 남측으로는 왕복 3차선 포장도로에 접해 있습니다. 진천군은 중부고속도로(진천IC)와 평택제천고속도로(북진천IC)가 통과하며, 17번, 21번, 34번 국도가 주요 도로망을 이루고 있어 광역 교통망 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지(장관리 3-26)는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 상업용지, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로2류(폭 15m~20m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2022년 4월 27일 접수된 원광중앙신용협동조합의 근저당권 (을5, 채권액 690,000,000원)입니다.

* 소유권 이전: 2022년 4월 27일 주식회사도경플래닝으로 소유권 이전되었습니다.

* 기타 권리: 가압류 (주식회사고인돌), 압류 (진천군) 등이 등기되어 있었으나, 모두 말소될 예정입니다.

* 임의경매 개시: 본 경매는 2025년 11월 12일 접수된 원광중앙의 임의경매 개시결정(2025타경51992)에 따른 것입니다.

* 총 등기부채권액: 1,336,471,331원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 도은(주)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 사업자 등록일: 2025년 5월 15일

* 대항력: 없음

본 임차인은 보증금 및 차임이 없는 것으로 확인되었으며, 대항력 또한 없어 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본 건은 제1종 근린생활시설로, 건물 내 1층 107호 및 107-1호는 경계벽 없이 함께 이용 중입니다. 감정평가서상 이용 상태에 따르면, 일련번호 1은 일반음식점으로 이용 중이며, 일련번호 2, 3은 현재 공실 상태의 튼상가로 이용되고 있습니다. 이는 107호와 107-1호가 분리 혹은 통합되어 다양한 용도로 활용될 수 있음을 시사합니다.

4.2. 지역 경제 및 상권 특징

진천군은 산업단지가 지속적으로 조성되며 기업 입주가 활발해 폐기물 처리 시설의 필요성이 제기될 정도로 산업 활동이 증가하고 있습니다. 이러한 지역적 특성은 상업 시설 수요에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 진천읍은 최근 주거개발진흥지구, 상업용지 등으로 지정되며 개발 잠재력을 보여주고 있습니다. 다만, 상권 분석을 위해서는 인근 경쟁 점포 현황 및 유동인구 등 보다 상세한 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

진천소방서 인근에 위치하며, 근린생활시설, 공장, 아파트 등이 혼재되어 있습니다. 진천군은 전반적으로 교통망이 잘 갖추어져 있으며, 시내버스 노선 또한 다양하게 운영되고 있습니다. 최근에는 진천군과 음성군이 버스 전면 무료화를 시행하여 주민들의 이동 편의성을 높이고 교통 복지를 증진하고 있습니다.

5.2. 혐오시설 및 환경 관련 사항

진천군 관내에서 불법 폐기물 방치 및 관리 미흡 사례가 보도된 바 있습니다. 특히 문백면 사양리 일대에 '쓰레기 산'으로 불리는 대규모 방치 폐기물이 존재하며, 이로 인한 환경 오염 우려가 제기되었습니다. 초평면 연담리에서도 대규모 폐기물 매립시설 건립 추진에 대한 주민 반발이 있었습니다. 본 건의 정확한 위치에서 직선거리상 가까운 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았으나, 과거 보도된 사례들을 볼 때, 해당 지역 또는 인근 지역의 환경 관리 현황 및 폐기물 관련 시설 유무에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 운영 리스크

감정평가서상 "일련번호 2, 3 : 각 호의 경계벽 없이 튼상가로 이용중이며, 현황 공실 상태임"이라는 내용으로 미루어 보아, 본 물건 중 일부 또는 전부가 현재 공실 상태일 가능성이 높습니다. 공실 장기화 시 임대 수익 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 이용 현황의 불확실성

107호와 107-1호가 경계벽 없이 이용 중이며, 이 중 일부는 일반음식점, 일부는 공실 상태의 튼상가로 이용되는 등 현재 이용 현황이 혼재되어 있습니다. 이는 향후 명확한 용도 설정 및 활용 계획 수립에 있어 검토가 필요함을 시사합니다.

6.3. 환경 관련 이슈

앞서 언급된 진천군 내 폐기물 처리 관련 문제들은 지역 이미지 및 부동산 가치에 간접적인 영향을 미칠 수 있습니다. 구체적으로 본 건 주변에 직접적인 혐오 시설이 존재하지 않더라도, 광범위한 지역의 환경 문제 발생 가능성은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진천군 진천읍 장관리 소재의 근린상가로, "진천소방서" 인근에 위치하여 접근성이 양호합니다. 토지 및 건물 면적 대비 감정가가 책정되어 있으며, 현재 등기부상 인수할 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 특히 107호와 107-1호를 일괄하여 경계벽 없이 이용 중이라는 점은 공간 활용의 유연성을 제공할 수 있습니다.

다만, 일부 공간의 공실 상태 및 이용 현황의 복합성, 그리고 진천군 전반에 걸쳐 제기되는 환경 관련 문제(폐기물 처리 등)는 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 임대 수익을 목표로 한다면 현재 공실인 공간의 활용 방안을 구체적으로 마련해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 전반적인 지역 개발 가능성: 진천군은 산업단지 조성 및 주거/상업 용지 개발 계획 등으로 성장 잠재력을 가진 지역입니다.

* 편리한 교통망: 주요 도로망 및 대중교통 접근성이 양호하여 광역 이동 및 지역 내 이동이 용이합니다.

* 넓은 활용 가능 공간: 107호와 107-1호를 합쳐 넓은 면적을 단일 공간으로 활용 가능합니다.

* 명확한 권리 관계: 인수할 권리가 없어 권리 분석 측면에서 안정적입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 권리 분석상 인수할 보증금이 없는 점, 그리고 현재 공실 상태 가능성을 고려하여 결정해야 합니다. 감정가 431,000,000원을 기준으로 하되, 향후 공실 해소 및 임대 수익률을 면밀히 분석하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 주변 상가 시세 및 유사 물건의 낙찰가율 등을 참고하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 감정가: 431,000,000원

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 상권 및 유사 부동산 시세, 경쟁 물건 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.