나이스옥션 법원경매 서산 2024타경5153 [8] 충청남도 서산시 예천동 512-8 2층202호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.12.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 예천동 "예천현대아파트" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활
시설 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제1층 제101호 외 11개호로서,
외 벽 : 석재 및 강화유리 마감 등,
내 벽 : 일부 판넬 및 내부인테리어 마감 등,
창 호 : 페어글라스 창호 등 마감임.

이용상태

기호(1-12) : "근린생활시설" 상태임.
후첨 "건물개황도" 참조.
※. 본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재로 인하여 현장조사당시 외부관찰 및 주변 탐문
등에 의하였음.

설비내역

기본적인 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자루형 완경사지의 토지로서, "상업용 건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 왕복2차선의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 대로2류(폭 30m-35m)(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육
제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 등 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청남도 서산시 예천동 512-8에 소재한 근린상가 건물입니다.

사건번호는 서산지원 2024타경5153 (8)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

해당 물건은 토지와 건물이 일괄하여 매각됩니다.

본 건물은 4층 규모의 일반철골구조, 철근콘크리트 지붕 건물로, 총 12개 호실로 구성되어 있습니다.

건물 사용승인일은 2021년 11월 16일로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

전체 대지 면적은 약 1826㎡ (약 552.37평)이며, 전체 연면적은 약 1435.84㎡ (약 434.24평)입니다.

보고서 상의 특정 호실(202호) 기준으로 제공된 토지 면적은 260.27㎡ (약 78.75평)이며, 건물 면적은 154.56㎡ (약 46.75평)입니다.

감정가는 608,000,000원입니다.

본 사건은 중복 병합된 사건으로, 2025타경51035 사건과 함께 진행됩니다.

채권자는 가OOOOOOOOO (가나종합건설주식회사로 추정)입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 충청남도 서산시 예천동의 "예천현대아파트" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설과 아파트 단지가 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건물 서측으로는 왕복 2차선의 포장도로가 접해 있습니다.

토지는 자루형의 완경사지로, 현재 "상업용 건부지"로 이용 중에 있습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 대로2류(폭 30m-35m), 소로1류(폭 10m-12m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 건물의 말소기준권리는 2021년 12월 16일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을1) 입니다.

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(을1 근저당, 갑2 가압류, 갑3 강제경매, 갑4 임의경매, 갑5 가압류, 갑6 가압류, 갑7 압류)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서 낙찰자는 인수할 권리 부담이 없습니다.

등기부상 채권 총액은 1,610,849,500원으로, 감정가 대비 높은 수준입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주식회사와우그라운드 (정 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자), 확정일자, 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 인수할 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 건물은 근린생활시설과 아파트 단지가 인접한 지역에 위치하여, 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성에 유리합니다.

건물 자체는 제1종 근린생활시설 및 제1·2종 근린생활시설 용도로 사용 가능합니다.

2021년 11월에 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내부 상태 및 시설 면에서 경쟁력을 가질 수 있습니다.

총 12개의 호실로 구성되어 있으며, 주차는 옥외 기계식 주차장 7대를 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 아파트 단지가 있어 주거 수요가 뒷받침되는 지역입니다.

인근 버스정류장을 통해 시내 접근성이 양호합니다.

건축물대장 상 특이사항이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보입니다.

본건은 수차례 방문하였으나 폐문부재로 인해 외부 관찰 및 주변 탐문으로 조사되었으므로, 내부 상태는 직접 확인이 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 상 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 일부 포함되어 있어 향후 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상으로, 매각 후 명도 과정에서 별도의 협의가 필요할 수 있습니다 (단, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됨).

* 다수의 채권자가 존재하며 총 채권액이 감정가를 초과하므로, 채무자의 재정 상태가 좋지 않음을 시사합니다.

* 임차인 정보와 관련하여, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서산시 예천동에 위치한 신축급 근린상가 건물로, 일괄매각 대상입니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

임차인은 대항력이 없어 명도 관련 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

상업지역과 주거지역이 혼합된 입지로, 안정적인 상권 형성이 가능합니다.

다만, 토지이용계획 상 제한 사항과 임대 관계 미확인 등은 추가적인 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물로, 즉시 사용 및 임대가 가능하며 초기 투자 비용 절감 효과를 기대할 수 있습니다.

* 인수할 권리 관계가 없어 법적 안전성이 확보된 물건입니다.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적어 투자 회수 기간을 단축할 수 있습니다.

* 주거 단지 인근에 위치하여 안정적인 근린 상권 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 낙찰가는 전적으로 입찰자의 자체적인 판단에 달려 있습니다.

본 물건의 감정가는 608,000,000원입니다.

권리 총액이 감정가를 상당히 초과하고 있으며, 신축 건물임을 감안할 때, 시세 및 시장 상황, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

상기 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우므로, 현장 조사 및 개별적인 시장 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.