나이스옥션 법원경매 수원 2024타경5973 [6] 경기도 수원시 권선구 세류동 480-5 워커힐1에스티에이동 3층303호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2024.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교"북서측 인근에 위치하는 부동산이
며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통
임.

교통상황

본건 주택까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호외 9개호로서
외벽 : 외장용 석재 마감 등.
내벽 : 벽지, 페인트 및 타일 마감 등.
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

각호 공동주택[다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)]으로 이용 중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

본건에는 위생 및 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스시설에 의한
난방설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 8미터 내.외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5
구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경5973 (6)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 480-5, 워커힐1에스티에이동 3층303호

도로명 주소: 경기도 수원시 권선구 정조로565번길 26, A동 3층 303호

건물명: 워커힐1에스티에이동 (walkerhill 1st A동)

용도: 도시형생활주택 (공동주택)

토지면적: 31.73㎡ (약 9.60평)

건물면적: 56.49㎡ (약 17.10평)

감정가: 329,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화서신용협동조합 (화OOOOOOO)

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항: 재매각 물건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

건축년도: 2022년 10월 12일 (사용승인일 기준)

구조: 철근콘크리트구조

층수: 5층 건물 중 3층

건폐율: 59.02%

용적률: 200.57%

주차: 옥외 기계식 주차 10대 가능

2. 입지조건

주위환경:

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황:

본건 주택까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통입니다.

도로상태:

본건 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역입니다.

혐오시설:

주변 지역 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

채권자 (임의경매 개시채권자): 화서신용협동조합

말소기준권리:

2022년 11월 2일 접수된 웰스자산관리대부주식회사 명의의 근저당권 (을1)입니다.

인수되는 권리:

없음 (인수 보증금 합계 0원).

등기부상 권리 현황:

* 소유권보존 (갑1)

* 근저당권 (을1) - 웰스자산관리대부주식회사 (말소기준권리)

* 주택임차권 (을2) - 장금숙 (말소 대상)

* 가압류 (갑2) - 이수정 외 1명 (말소 대상)

* 임의경매 (갑3) - 화서신용협동조합 (본 경매 개시 채권자)

* 압류 (갑4) - 수원시 (말소 대상)

* 근저당권부채권질권설정 (을1-2, 을1-3) (말소 대상)

상기 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 현황:

* 장금숙 (장 )

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2023-08-17

* 확정일자: 2023-08-17

* 배당신고일자: 2024-07-01

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸되며, 보증금 회수는 배당 순위에 따라 결정됩니다.

총 권리 분석 요약:

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 등기부상 채권 총액 (추정)은 3,077,852,996원입니다.

4. 상권분석

최근 매매 사례 분석:

* "심우(342-0)" 연립 (1981년식, 40.13㎡): 2026년 7월 8일 12,950만원 (2층), 2026년 7월 2일 12,000만원 (1층) 거래됨. (평당 약 1,000만 ~ 1,100만원 수준)

* "더스테이세류" 다세대 (2022년식, 54.11㎡): 2026년 7월 8일 26,000만원 (5층) 거래됨. (평당 약 1,590만원 수준)

본건 물건과의 비교:

본건은 2022년 준공된 도시형생활주택 (다세대)으로, "더스테이세류"와 건축 연도 및 주택 유형이 유사합니다. 본건 전용면적 56.49㎡ (약 17.10평) 대비, "더스테이세류" 54.11㎡ (약 16.37평)가 2억 6천만원에 거래된 사례는 본건의 시세를 파악하는 데 중요한 참고 자료가 됩니다. "더스테이세류"의 평당 거래가격을 적용할 경우, 본건의 시장 가치는 약 17.10평 * 15,880,000원/평 ≈ 2억 7,160만원 수준으로 추정됩니다.

시세 분석:

감정가 3억 2,900만원 대비, 유사 신축 건물의 최근 실거래가는 2억 6,000만원 수준으로, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

주변 환경:

본건은 신곡초등학교 북서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 지역에 해당합니다.

교통 및 편의시설:

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다. 생활 편의시설 및 관공서, 상업시설 등은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 보입니다.

교육시설:

신곡초등학교가 인접해 있어 학군으로서의 이점이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건:

본건은 이전 경매에서 유찰되어 재매각되는 물건입니다. 이는 경매 당시 응찰자 부족, 높은 최저매각가격, 또는 기타 잠재적인 요인이 작용했을 가능성을 시사합니다.

감정가와 실거래가 괴리:

유사 신축 건물의 실거래가 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 고가 낙찰 시 시세 차익 실현에 어려움이 있을 수 있습니다.

높은 채권 총액:

등기부상 채권 총액이 높으나, 모두 말소될 권리이므로 직접적인 인수 부담은 없습니다. 다만, 이는 해당 물건의 금융 거래 이력 및 채무 관계의 복잡성을 나타낼 수 있습니다.

임대 관계:

임차인 장금숙 씨는 대항력이 없어 보증금 회수에 불확실성이 존재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 내부 설비 및 구조는 양호할 것으로 판단됩니다. 입지상 주거 환경은 보통 수준이며, 신곡초등학교가 인접해 있다는 장점이 있습니다. 그러나 재매각 물건이라는 점, 유사 신축 건물의 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다. 모든 권리는 말소될 예정이므로 권리상 위험은 낮으나, 낙찰 후 명도 과정이나 임차인과의 관계 정립에 대한 고려는 필요할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 축에 속하여 수리비 부담이 적습니다.

* 수요층 확보 용이: 도시형생활주택으로 단기 임대수익 또는 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 양호한 입지: 초등학교 인접 및 교통 접근성이 보통 이상입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 329,000,000원입니다.

주변 유사 신축 다세대주택의 최근 실거래가(54.11㎡, 2022년식)를 분석한 결과, 평당 약 1,590만원 수준으로, 본건 (17.10평) 환산 시 약 2억 7,160만원의 시장 가치를 가집니다.

재매각 물건이며 감정가 대비 시세 괴리가 있는 점을 고려할 때, 낙찰 가능성이 높은 가격대는 본건의 적정 시장 가치 범위 내에서, 즉 2억 7,000만원 ~ 2억 8,000만원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 실제 경매의 최저매각가격은 법원 결정에 따르므로, 입찰 전 반드시 최저매각가격을 확인해야 합니다. 본 자료는 시장 가치에 기반한 예상이며, 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.