나이스옥션 법원경매 수원 2024타경5973 [5] 경기도 수원시 권선구 세류동 480-5 워커힐1에스티에이동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2024.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교"북서측 인근에 위치하는 부동산이
며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통
임.

교통상황

본건 주택까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호외 9개호로서
외벽 : 외장용 석재 마감 등.
내벽 : 벽지, 페인트 및 타일 마감 등.
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

각호 공동주택[다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)]으로 이용 중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

본건에는 위생 및 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스시설에 의한
난방설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 8미터 내.외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5
구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경5973 (5)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 480-5 워커힐1에스티에이동 3층302호

종별: 도시형생활주택 (집합건물)

건물명: 워커힐1st (Walkerhill 1st) A동 302호

준공일: 2022년 10월 12일

감정평가액: 318,000,000원

매수신청보증금: 최저매각가격의 20%

토지면적: 30.64㎡ (약 9.27평)

토지권 지분: 30.64㎡ (약 9.27평)

건물면적 (전용면적): 54.55㎡ (약 16.50평)

건물 총 면적 (연면적): 659.48㎡ (약 199.49평)

대지 면적 (전체): 328.8㎡ (약 99.46평)

건축 면적: 194.06㎡ (약 58.70평)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화서신용협동조합

특이사항: 공동담보, 재매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 302호

2. 입지조건

주소: 경기도 수원시 권선구 세류동 480-5, 워커힐1에스티에이동 3층302호

주변 환경: "신곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 본건 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m-10m), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 11월 2일자 웰스자산관리대부주식회사 근저당권 (을1) 입니다.

인수되는 권리: 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매, 채권질권설정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 인수되는 권리는 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: (해당 사항 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 7일

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 본건 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

주거 밀집 지역: 본건이 위치한 세류동 일대는 단독주택, 다세대주택과 함께 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능한 주거 밀집 지역입니다.

주변 시설: 신곡초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 주변 지도 검색 결과, 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

시장 잠재력: 수원시 권선구 지역은 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충 가능성이 있어 향후 주거 환경 개선 및 지역 가치 상승이 기대되는 곳입니다.

5. 생활정보

주거 편의: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

교통 편의: 차량 접근성이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

건축물 상태: 2022년 준공된 신축 건물인 "워커힐1st"에 해당하므로, 건물 노후화로 인한 하자 보수 부담이 적고 현대적인 주거 시설을 갖추고 있습니다.

내부 설비: 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 승강기, 도시가스에 의한 난방 설비, 주차장 설비 등이 구비되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 이전 경매 진행 시 유찰된 원인(예: 높은 시작가, 시장 상황, 권리 관계 등)에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 이는 가격 메리트로 작용할 수도 있지만, 잠재적 문제점을 내포할 수도 있습니다.

공동담보 설정: 등기부채권 총액이 3,027,852,996원으로 매우 높습니다. 이는 채권 확보를 위해 여러 물건이 담보로 설정되었음을 시사하며, 경매 진행에 복잡성을 더할 수 있습니다.

임차인 현황: 현황 조사상 임차인 정형채의 대항력이 없는 것으로 파악되었으나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재하므로 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년에 준공된 신축 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 현대적인 주거 편의 설비를 갖추고 있다는 점이 큰 강점입니다. 특히 최근 신축된 건물이라는 점은 실거주 및 임대 투자 관점에서 매력적입니다.

재매각 물건이라는 점은 이전 유찰 사유에 대한 추가적인 확인이 필요함을 의미하지만, 이를 통해 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

등기부상 인수되는 권리는 없으며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 파악되어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 높은 채권 총액은 향후 경매 진행 과정에서 고려해야 할 요소입니다.

주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 재매각으로 인한 최저매각가격 조정 여부를 면밀히 검토하여 신중한 입찰 결정을 내릴 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공된 신축 건물로, 하자 보수 부담이 적고 최신 주거 트렌드를 반영하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

실거주 및 임대 수익: 도시형생활주택으로서 1~2인 가구의 실거주 수요가 꾸준하며, 현재 시세 기준으로도 임대 수익률을 기대해 볼 수 있습니다.

재매각 기회: 재매각 물건으로, 이전 경매에서 유찰된 만큼 시장 가치에 맞는 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 절호의 기회가 될 수 있습니다.

입지 개선 가능성: 수원시 권선구는 지속적인 도시 개발 및 교통망 확충으로 인해 미래 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석:

* 본건과 유사한 조건의 인근 '더스테이세류' (2022년식, 전용면적 54.11㎡) 물건이 2026년 7월 8일에 260,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 본건은 전용면적 54.55㎡로 면적이 유사하며, 동일한 2022년식 신축 건물입니다.

감정평가액: 318,000,000원

분석:

* 감정평가액(318,000,000원)은 최근 유사 물건의 실거래가(260,000,000원)보다 약 20% 높게 책정되어 있습니다.

* 본건은 재매각 물건이므로, 이전 유찰 사유를 고려하여 최저매각가격이 감정평가액보다 낮게 조정되었을 가능성이 높습니다.

예상 입찰가:

* 현 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 시장 가치는 260,000,000원 ~ 280,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 재매각으로 인한 가격 메리트와 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 최저매각가격을 확인한 후 270,000,000원 내외에서 적극적인 입찰을 고려하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.