나이스옥션 법원경매 수원 2024타경5973 [10] 경기도 수원시 권선구 세류동 480-5 워커힐1에스티에이동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2024.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교"북서측 인근에 위치하는 부동산이
며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통
임.

교통상황

본건 주택까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호외 9개호로서
외벽 : 외장용 석재 마감 등.
내벽 : 벽지, 페인트 및 타일 마감 등.
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

각호 공동주택[다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)]으로 이용 중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

본건에는 위생 및 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스시설에 의한
난방설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 8미터 내.외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5
구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경5973 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화OOOOOOO (화서신용협동조합)

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 348,000,000원 (삼억 사천 팔백만원)

재매각 여부: 재매각

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 480-5, 워커힐1에스티에이동 5층502호

건물명: 워커힐1에스티에이동

용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

건축년도: 사용승인 2022년 10월 12일

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

사용승인일: 2022-10-12

1.3. 면적 정보

토지면적: 32.94㎡ (약 9.97평)

토지지분: 32.94㎡ (약 9.97평)

건물면적: 58.64㎡ (약 17.74평) (전용면적)

건물지분: 58.64㎡ (약 17.74평)

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항: 재매각 건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다. 토지는 공동주택 건부지로 이용 중인 세장형 토지입니다.

2.2. 교통상황

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 주변시설

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 특정 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭8m-10m) 구역, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 11월 02일에 접수된 웰스자산관리대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본 상의 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정으로, 특별히 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입일자(사업자등록일자): 2023-01-25

* 확정일자: 2023-01-25

* 배당신고일자: 2024-07-30

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없어 보증금 반환에 대한 우선적인 권리가 없습니다.

3.4. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본 물건은 전형적인 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 주거 지역 내에 위치하고 있습니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

단지 주변으로 기본적인 생활 편의시설이 갖추어져 있으며, 차량 이동 시 더 다양한 상업 및 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인근에 신곡초등학교가 위치하여 자녀 교육 환경에 이점이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 재매각

본 건은 재매각으로 진행되는 건으로, 이전에 유찰되었거나 매수인이 잔금을 납부하지 못한 사유가 있을 수 있습니다. 이전 경매 시 제시되었던 가격보다 인하된 최저매각가격으로 진행될 가능성이 높습니다.

6.2. 공동담보

공동담보 물건으로, 해당 채무가 다른 부동산에도 설정되어 있을 수 있습니다. (등기부상 여러 건의 채권최고액이 높게 설정되어 있습니다.)

6.3. 임대차 관계

현재 임차인이 존재하나, 대항력이 없으므로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 다만, 임대차 관계의 정확한 현황 파악 및 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다. 임대관계는 미상으로 명시되어 있습니다.

6.4. 토지이용계획 제한

비행안전제5구역(전술), 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 행위 등 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 적절한 면적과 현대적인 건물 상태를 갖추고 있습니다. 대중교통 이용이 편리하고 주거 환경도 양호한 편입니다. 다만, 재매각 건이며 높은 채권 총액으로 인해 권리관계 분석에 신중을 기해야 합니다. 임차인은 대항력이 없으나, 명도 절차 진행 시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2022년 준공으로 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 편리한 교통 및 주거 환경: 버스 정류장 인접 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 재매각을 통한 가격 메리트 기대: 재매각으로 인해 최저 입찰가가 인하되었을 가능성이 있어 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 연식(2022년) 및 면적(54.11㎡)의 '더스테이세류'가 26,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 건은 건물 면적이 58.64㎡로 조금 더 크다는 점과 감정가(34,800만원)를 고려할 때, 현 시세는 대략 29,000만원에서 33,000만원 사이로 추정됩니다. 재매각임을 감안하여 경쟁 상황 및 법원 진행 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다. 따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 대략 30,000만원 내외로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.