나이스옥션 법원경매 수원 2024타경5973 [2] 경기도 수원시 권선구 세류동 480-5 워커힐1에스티에이동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인성 · 평가일 2024.06.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교"북서측 인근에 위치하는 부동산이
며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통
임.

교통상황

본건 주택까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호외 9개호로서
외벽 : 외장용 석재 마감 등.
내벽 : 벽지, 페인트 및 타일 마감 등.
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

각호 공동주택[다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)]으로 이용 중임.
(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

본건에는 위생 및 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 도시가스시설에 의한
난방설비, 주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 8미터 내.외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5
구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경5973 (2)

소재지: 경기도 수원시 권선구 세류동 480-5 워커힐1에스티에이동 2층202호

건물명: 워커힐1에스티에이동 A동 202호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

감정평가액: 318,000,000원

최저매각가격: (정보 없음, 통상 감정가 기준) 318,000,000원

토지면적: 30.64㎡ (약 9.27평)

건물면적: 54.55㎡ (약 16.50평) - 전용면적

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 화서신용협동조합

특이사항: 공동담보, 재매각

주의사항: 재매각 물건으로, 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 세류동 소재 "신곡초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

건축물

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 202호입니다. 2022년 10월 12일에 사용 승인된 건물임.

외벽은 외장용 석재 마감 등이며, 내벽은 벽지, 페인트 및 타일 마감 등, 창호는 하이새시 이중창호임.

토지

세장형 토지로서 공동주택 건물 부지로 이용 중임.

도로

본건 남서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

교통

본건 주택까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 비행안전제5구역(전술), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

1.2. 권리분석

말소기준권리

2022년 11월 2일 접수된 웰스자산관리대부주식회사의 근저당권(을1)이 말소기준권리입니다.

소멸예정권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(주택임차권, 가압류, 임의경매, 압류, 근저당권부채권질권설정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

인수주의사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황

* 임차인: 한

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입일자/확정일자: 2023년 1월 20일

* 배당신고일자: 2024년 8월 12일

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차보증금: 0원

1.3. 상권분석

본건은 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 해당 지역 내 거주자들을 대상으로 한 주택 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

인근에 학교 및 상업시설이 있어 주거지로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

교통

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

교육

신곡초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의시설

주변에 근린생활시설이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

재매각 물건

해당 물건은 이전 경매에서 낙찰되지 못한 이력이 있습니다. 낙찰되지 못한 원인(높은 가격, 하자, 복잡한 권리관계 등)에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

비행안전구역

비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어 향후 건축물에 대한 증축, 개축, 용도 변경 등 건축 관련 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

높은 채무 총액

등기부 채권 총액이 약 30.5억 원으로 감정평가액 대비 매우 높습니다. 이는 채권자들의 적극적인 권리 행사가 이루어질 가능성을 시사합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 권선구 세류동에 위치한 2022년 신축급 도시형생활주택(다세대주택)입니다.

입지상 주거환경 및 교통 여건은 보통 수준이며, 신곡초등학교와 인접해 있습니다.

권리관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되며, 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

다만, 재매각 물건이라는 점과 비행안전구역에 해당되는 점은 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축(2022년 사용승인) 건물로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

전용면적 54.55㎡ (약 16.5평)으로 1~2인 가구 실수요자에게 적합한 크기입니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 권리행사에 큰 어려움이 없을 것으로 예상됩니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건과 유사한 조건(2022년식, 54.11㎡)의 다세대주택이 최근 260,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정평가액은 318,000,000원이나, 유사 거래 사례를 고려할 때 입찰 시 270,000,000원 ~ 290,000,000원 사이에서 전략적인 접근이 유효할 것으로 판단됩니다.

재매각 물건임을 감안하여, 최저매각가격(정보 제공되지 않아 감정가로 가정)보다 낮은 금액으로 낙찰받을 가능성도 존재하나, 경쟁 상황 및 추가 유찰 여부를 고려하여 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.