나이스옥션 법원경매 수원 2025타경29 [1] 경기도 오산시 세교동 595-1 더퍼스트타워세교 지2층비202호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 세교동 소재 "지하철 1호선 세마역" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트형공장, 아파트, 각급학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 지하철 1호선 "세마역" 및 각종 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통의 여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 2층, 지상 10층 내 제지2층 제비202호로서 (사용승인일: 2021.02.26.)
외벽 : 석재타일 붙임 및 커튼월 마감 등,
내벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등,
창호 : 알루미늄새시 창호 등임.

이용상태

일련번호 1 : 공부상 공장(지식산업센터)임.

※ 본건의 내부확인 현장조사시 이해관계인의 협조 등이 곤란하여, 건축물대장상 건축물 현황도, 외관 및 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 경매진행시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지, 소화설비, 승강기설비 및 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 필지 및 도로와 등고평탄한 사다리형의 토지로서 공장(지식산업센터) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측 및 북측으로 각각 노폭 약 40m, 약 10m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(세교지구), 광로3류(폭 40m-50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 미상임.

물건 비고

공장(지식산업센터)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경29 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 세교동 595-1, 더퍼스트타워세교 지2층비202호

* 용도: 지식산업센터 (공장)

* 건물 총 연면적: 58,508.41㎡

* 토지 면적: 13.03㎡ (약 3.94평)

* 건물 면적: 40.80㎡ (약 12.34평)

* 감정가: 1억 5,200만 원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행주식회사 (농OOOOOOO)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 오산시 세교동 소재 지하철 1호선 세마역 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경: 본건이 위치한 부근은 아파트형 공장, 아파트, 각급 학교 및 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건 건물까지 제반 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 지하철 1호선 세마역과 다수의 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

* 지상권: 해당 사항 없습니다.

* 주요 등기 현황:

* 말소기준권리: 2021년 8월 5일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(채권액 75,600,000원)입니다.

* 본 경매 사건의 신청 채권자는 농협은행주식회사이며, 신청 채권액은 52,969,546원입니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 을1(농협은행), 을4(천만석), 을4-1(양주시), 갑3(동화성세무서장), 갑4(농협은행) 등 모든 권리는 본 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 본건의 임대 관계는 현재 파악되지 않았습니다.

* 주의: 임대 관계가 미상인 경우, 실제 점유자가 있는지, 있다면 대항력 유무 및 보증금/차임 내역을 철저히 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 산업 단지 연계성: 오산시 세교지구에 위치한 지식산업센터로서, 주변의 배후 주거 단지 및 다양한 산업 시설과의 연계성을 통해 안정적인 수요를 확보할 수 있을 것으로 예상됩니다.

* 유동 인구 및 접근성: 지하철 1호선 세마역이 인접해 있어 출퇴근 시간대 유동 인구 확보가 용이하며, 이는 상업 시설 등의 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 지역 개발 전망: 본 건물은 2021년에 사용 승인된 신축 건물로, 향후 세교지구 및 오산시 지역의 산업 발전 계획과 연계하여 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 단지 주변으로 아파트, 각급 학교, 다양한 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교통 편의성: 지하철 1호선 세마역과의 인접성 덕분에 서울 및 수도권 전역으로의 이동이 매우 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 건물 내 부대시설: 본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 위생 설비, 급배수 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 승강기 설비, 주차장 설비 등 현대적인 편의 시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 상태 확인의 어려움: 현장 조사 시 이해관계인의 협조가 원활하지 않아 내부 확인이 제한적이었으며, 건축물대장, 외관, 탐문 조사를 기반으로 평가되었습니다. 이는 실제 내부 상태가 공부상 내용과 다를 가능성이 있음을 시사합니다.

* 임대차 관계 미확인: 본 건의 임대 관계가 미상으로, 잠재적 임차인과의 명도 또는 권리 관계에 있어 추가적인 조사가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 본 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 광로3류, 비행안전제2구역, 철도보호지구 등 다수의 도시계획 및 법률에 따른 제한 사항이 존재하므로, 향후 용도 변경이나 건축 시 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 지하철 1호선 세마역 인근에 위치한 신축 지식산업센터로, 우수한 입지 조건과 현대적인 시설을 갖추고 있어 사업 운영 또는 투자 목적으로 매력적인 물건입니다. 2021년 사용 승인을 받은 건물이라는 점 또한 긍정적입니다. 그러나 현장 방문 시 내부 확인이 제한적이었고 임대차 관계가 미확인된 점은 투자 전 반드시 확인해야 할 주요 리스크 요인입니다. 권리 관계는 본 경매를 통해 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 명도 및 내부 상태에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 1호선 세마역과의 근접성은 임차인 확보 및 자산 가치 상승에 긍정적인 영향을 미치는 핵심 요소입니다.

* 현대적 시설: 2021년에 준공된 신축 건물로서 최신 설비를 갖추고 있어, 기업들의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 산업 및 주거 복합 지역: 주변의 아파트 단지 및 근린생활시설은 잠재적 임차인 수요와 건물 내 상업 시설의 활성화에 기여할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확하며, 별도의 분할 매각에 따른 복잡성이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 5,200만 원입니다. 예상 입찰가는 해당 부동산의 시장 가치, 주변 시세, 향후 임대 수익률, 그리고 권리 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 일반적으로 신축 건물이며 역세권의 장점을 가진 지식산업센터의 경우, 감정가의 85%에서 95% 수준에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다. 이에 따라, 1억 2,920만 원에서 1억 4,440만 원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 현재 제공된 정보를 바탕으로 한 일반적인 제안이며, 실제 투자 결정 시에는 보다 상세한 현장 조사 및 시장 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.