나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경10219 [2] 서울특별시 구로구 구로동 708-61 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 최선 · 평가일 2025.06.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""구로2동 주민센터"" 남측에 위치하며,
주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철7호선(남구로역)이 소재하여 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호3(구로동 708-61번지)
: 인접토지 대비 완경사 지대의 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

기호4(구로동 708-55번지)
: 인접토지 대비 완경사 지대의 유사 사다리형의 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호3(구로동 708-61번지)
: 지적도상 도로에 접하지 아니한 상태로, 기준시점 현재 인접필지(구로동 708-51번지, 708-9번지)의 일부를 진입로로 이용중임.

기호4(구로동 708-55번지)
: 인접필지(구로동 708-52번지(지목:대), 사유지)를 진입로로 이용하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(3,4) : 도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하), 장애물제한표면구역(진입표면), 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할), 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)

제시목록 외의 물건

'건물감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호1(구로동 708-55번지)
: 벽돌조 기와지붕 단층주택 건물로서,

외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감
창호 : 새시 창호 등임.

기호2(구로동 708-61번지)
: 벽돌조 평슬래브지붕 1층 단독주택 건물로서,

외벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 등 마감
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

기호1(구로동 705-55번지)
: 방3, 주방 및 거실, 욕실겸화장실1, 창고

기호2(구로동 708-61번지)
: 방2, 주방 및 거실, 욕실겸화장실1

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 추정됨.

부합물 및 종물

별첨 '내부구조도' 및 '사진용지' 참고

공부와의 차이

특이사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 정확한 임대관계는 미상임.
- 제시외건물의 소유권 및 기타 권리관계는 별도의 확인을 요함.
- 토지 기호(3)의 일부는 인접토지 및 건물의 진출입을 위해 사용중인 것으로 외관상 추정되므로 경매 참여시 전반적인 경계 등의 확인을 요함.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울특별시 구로구 구로동 708-61번지에 소재한 단독주택 경매 물건에 대한 종합적인 분석 정보를 제공합니다.

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경10219 (2)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 708-61

용도: 단독주택

감정가: 593,179,200원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

건축년도: 2007년 (건축물대장상 사용승인일 기준)

1.1. 1. 토지 정보

총 토지 면적: 109.00㎡ (약 33평)

건부지 이용 현황: 주거용 건부지로 이용 중

1.1. 2. 건물 정보

총 건물 면적: 49.46㎡ (약 15평)

건물 구조: 벽돌조 단층 주택 (기호1:기와지붕, 기호2:평슬래브지붕)

건물 상세:

* 기호1 (구로동 708-55번지): 방 3개, 주방 및 거실, 욕실 겸 화장실 1개

* 기호2 (구로동 708-61번지): 방 2개, 주방 및 거실, 욕실 겸 화장실 1개

제시외 건물: 4.00㎡ (약 1.2평) 포함 매각 (소유권 및 권리관계 별도 확인 필요)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 ""구로2동 주민센터"" 남측에 위치합니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장 및 지하철 7호선 남구로역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 3. 토지 형태 및 이용 상태

기호3 (구로동 708-61번지) 및 기호4 (구로동 708-55번지) 토지는 모두 인접 토지 대비 완경사 지대에 위치한 사다리형 또는 유사 사다리형 토지로서, 현재 주거용 건물 부지로 이용 중입니다.

1.2. 4. 인접 도로 상태

* 기호3 (구로동 708-61번지): 지적도상 도로에 직접 접하지 않으며, 현재 인접 필지(구로동 708-51번지, 708-9번지)의 일부를 진입로로 이용하고 있습니다.

* 기호4 (구로동 708-55번지): 인접 필지(구로동 708-52번지, 사유지)를 진입로로 이용하고 있습니다.

1.2. 5. 토지이용계획 및 제한 상태

* 지역 지구: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타 제한: 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역

* 허가구역: 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정)

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리관계

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 구로신용협동조합입니다.

등기부상 말소기준권리는 2018년 7월 24일 접수된 구로신용협동조합의 근저당권(을6)입니다.

이하 모든 권리(근저당, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본 건 정보상 확인되지 않습니다.

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: D

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-01-02, 대항력: 없음

* 임차인: P

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-01-02, 대항력: 없음

* 임차인: Z

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-01-02, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원.

상기 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

1.4. 상권 분석

본 물건은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다.

주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

특히, 구로동 728번지 일대가 '소규모주택정비사업(모아타운)' 구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발을 통한 상권 활성화 및 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1. 편의 시설

구로2동 주민센터가 인근에 있으며, 근린생활시설 이용이 용이합니다.

1.5. 2. 주거 환경

단층 주택 2개 동으로 구성되어 있으며, 각 건물은 방, 주방/거실, 욕실을 갖추고 있습니다.

주변 주거 환경은 조용한 편으로 보입니다.

1.5. 3. 인근 거래 시세 (참고용)

제공된 최근 매매 정보는 주로 다세대 주택으로, 본 건(단독주택)과는 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

* 2026년 3월, 구로구 구로동 779-42번지(다세대, 68.99㎡) 3억 3,500만원

* 2026년 7월, 구로구 구로동 112-24번지(다세대, 29.84㎡) 2억 8,200만원

* 2026년 7월, 구로구 구로동 448-81번지(다세대, 21.75㎡) 2억 9,990만원

이들 거래 사례는 해당 지역의 주택 거래가 활발함을 보여주지만, 본 건의 가치 산정에는 추가적인 단독주택 시세 조사가 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 도로 접근성: 지적도상 맹지에 가까워 인접 토지를 이용해야 하는 점은 통행상의 불편이나 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 제시외 건물: 4.00㎡의 제시외 건물에 대한 소유권 및 기타 권리 관계는 별도의 확인이 필요합니다.

* 토지 이용: 토지의 일부가 인접 토지 및 건물의 진출입로로 사용 중인 것으로 추정되므로, 경매 참여 전 정확한 경계 및 이용 현황 확인이 필수적입니다.

* 소규모주택정비사업: 관리지역 편입은 개발 가능성을 높이나, 사업 추진 과정 및 결과에 따라 토지 이용이나 가치에 변동이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치한 단독주택으로, 지하철 7호선 남구로역 이용이 편리한 역세권에 해당합니다.

단독주택으로서 희소성이 있으며, 소규모주택정비사업(모아타운) 예정 지역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 잠재적 가치 상승이 기대됩니다.

단, 토지 진입로 문제, 제시외 건물 처리, 타인 이용 토지 등 잠재적 리스크에 대한 면밀한 사전 조사 및 검토가 필요합니다.

등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로 낙찰 후 인수할 권리 부담은 없습니다.

1.8. 투자 포인트

* 서울시 구로구 역세권 단독주택 부지.

* 소규모주택정비사업(모아타운) 예정 지역으로, 개발 잠재력 보유.

* 남구로역 접근성 용이, 교통 편의성 우수.

* 토지 활용 및 향후 개발 가능성.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 593,179,200원입니다.

제공된 주변 다세대 주택 시세는 본 건의 단독주택 가치를 직접적으로 반영하기 어렵습니다.

따라서, 감정가와 주변 단독주택 거래 사례, 공시지가 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 474,000,000원 ~ 534,000,000원

본 예상 입찰가는 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 현장 조사, 주변 부동산 전문가 상담, 법원 물건명세서 및 현황조사서, 감정평가서 상세 검토, 토지 경계 및 진입로 관련 현황 파악 후 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.