나이스옥션 법원경매 인천 2024타경543768 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 69-26 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤재 · 평가일 2024.07.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석바위시장역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
상업시설, 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 인천지하철2호선 "석바위시장역" 및 노선버스정류장이
소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형의 토지로서, 숙박시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

남측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접하였습니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2020-03-30), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구
가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상입니다.
2. 기타 : 해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물(사용승인일자 1998.02.03.)로서,
벽체 : 치장벽돌 및 복합판넬마감 등,
내부 : 벽지도배 및 페인트, 일부타일마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

1층 : 관리실 및 주차장으로 이용중입니다.
2층-5층 : 숙박시설(생활형,원룸형-28개호)로 이용중입니다.
지하1층 : 기계실 및 대피소로 이용중입니다.
지붕층 및 옥탑층 : 계단실 및 기계실 등으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 냉난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

본건 건물 1층 부분의 공부상 면적은 숙박시설(안내실) 49.84㎡, 주차장 100.16㎡이나, 리모
델링 후 현황 면적은 숙박시설(안내실) 33.75㎡, 주차장 116.25㎡ 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상입니다.
2. 기타 : 본건 건물은 4층을 "5층"으로 표기하고 있으며, 5층은 "6층"으로 표기하고 있습니
다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 감정평가서상 4층을 5층으로, 5층을 6층으로 표기하였으며 건물 1층 부분의 공부상 면적은 숙박시설(안내실) 49.84㎡, 주차장 100.16㎡ 이나 리모델링 후 현황 면적은 숙박시설(안내실) 33.75㎡ , 주차장 116.25㎡ 임.
3. 현황조사서에 의하면 공부상 숙박시설이나 현황상 다가구건물임.
4. 특별매각조건으로서 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경543768 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 69-26 (도로명 주소: 인천광역시 미추홀구 경원대로851번길 40)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인OOOOOOOO (인천수산업협동조합 추정)

1.2. 물건 현황

용도: 숙박시설 (현황: 다가구건물)

감정가: 2,254,959,000원

토지면적: 278.10㎡ (약 84.14평)

건물면적: 814.80㎡ (약 246.50평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 재매각, 특별매각조건 (매수신청보증금 최저매각가격의 20%)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 "석바위시장역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 상업시설, 업무시설, 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

석바위시장과 같은 전통 시장이 인근에 있어 생활 편의성이 높습니다.

주변에는 상업 시설, 모텔, 호텔 등이 다수 분포하고 있습니다.

부동산 정보 제공 사이트에서는 해당 지역에 아파트, 토지, 단독주택, 상가 등 다양한 부동산 정보가 등록되어 있습니다.

2.2. 교통망

인천지하철 2호선 "석바위시장역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

다양한 노선의 버스 정류장이 인근에 소재하여 다른 지역으로의 이동도 용이합니다.

본 물건까지 차량 접근이 가능하며, 남측으로 로폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

일반상업지역에 속해 있어 상업 시설로서의 개발 및 이용 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지 및 건물)

등기부상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다:

* 소유권이전 (홍세은, 2022-02-16)

* 소유권이전신탁 (신영부동산신탁 주식회사, 2022-02-16)

* 근저당권 (인천수산업협동조합, 10,000,000원, 2022-02-16)

* 임의경매개시결정 (인천수산업협동조합, 2024-07-05, 사건번호: 2024타경543768)

등기부채권 총액은 10,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 사항이 없습니다.

3.2. 임차인 분석

현재 파악된 임차인은 다음과 같습니다. 이들은 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* C (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-06-02)

* P (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-29)

* S (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-04-29)

* 강 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-31)

* 박 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-05-29)

* 신 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-28)

* 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-08)

* 이 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-22)

* 전 (보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-04-03)

인수 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 권리 분석 종합

등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인들의 보증금이나 차임이 0원으로, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

다만, 임대관계가 미상으로 상세 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 인천 미추홀구 주안동의 역세권 지역에 위치하며, 주변에 상업시설, 업무시설, 주거시설이 혼재되어 있어 활발한 유동인구가 예상됩니다.

인천지하철 2호선 석바위시장역 인근의 일반상업지역에 해당하여 상업적 가치가 높습니다.

등록상 용도는 숙박시설이나 현황상 다가구건물로 이용 중인 점은 임대 수익 창출 측면에서 긍정적으로 볼 수 있습니다.

석바위시장 등 전통시장과의 연계도 상권 활성화에 기여할 수 있습니다.

5. 생활정보

인천 지하철 2호선 석바위시장역을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

인근에 다양한 버스 노선이 운행되어 시내외 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

석바위시장과 같은 전통 시장이 가까이 있어 신선한 식료품 및 생활용품 구입이 용이합니다.

주변에 상업 및 주거 시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 서류상 불일치

건물 1층의 공부상 면적(숙박시설(안내실) 49.84㎡, 주차장 100.16㎡)과 리모델링 후 현황 면적(숙박시설(안내실) 33.75㎡, 주차장 116.25㎡) 간 차이가 존재합니다.

감정평가서상 4층을 5층으로, 5층을 6층으로 표기한 점은 서류상의 혼란을 야기할 수 있습니다.

공부상 용도는 숙박시설이나, 현황상 다가구건물로 이용 중이므로, 용도 불일치에 따른 추후 행정적 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 재매각 및 보증금

본 물건은 재매각 건으로, 이전 입찰에서 유찰된 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

특별매각조건으로 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%로 일반적인 경매 물건보다 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 석바위시장역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 일반상업지역에 속해 상업적 잠재력이 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 5층 건물이며, 지하 1층에는 기계실 및 대피소로 이용 중입니다. 2층부터 5층까지는 숙박시설(생활형, 원룸형)로 사용되고 있습니다.

권리상 문제는 없어 보이며, 인수해야 할 임차 보증금도 없습니다.

다만, 공부상 내용과 현황 간의 차이(층수 표기, 1층 면적, 용도) 및 재매각 이력은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지로 인한 높은 접근성과 상업적 가치.

현황 다가구건물로서의 임대 수익 창출 가능성.

일반상업지역 내 위치하여 향후 용도 변경 또는 개발 시 높은 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

감정가 2,254,959,000원을 기준으로, 재매각 이력, 공부상 불일치, 용도 혼재 등의 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 90% 선에서 입찰가를 고려할 수 있으나, 철저한 현장 조사 및 주변 시세 분석, 법률 전문가의 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

만약 낙찰 시, 건물의 현황(다가구)을 합법화하거나, 기존 숙박시설 용도 복구를 위한 추가 비용 등을 감안하여 입찰가격을 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.