나이스옥션 법원경매 인천 2024타경7064 [1] 인천광역시 서구 청라동 95-1 청라큐브시그니처1차오피스텔 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2024.06.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라3동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 본건과 동유형의 주상용빌딩 및 상업용빌딩, 상업나지 및 업무시설, 공원 등이
혼재하는 성숙중인 상가지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통이용편의도
는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 1층 103호외 1개호로서,
(사용승인일: 2021.12.10)
외벽: 돌붙임 및 외장범랑판넬, 페어글래스 마감 등,
내벽: 몰탈위 페인팅 및 내부인테리어 마감 등,
바닥: 타일 및 인조석물갈기 마감 등,
창호: 강화유리창호임.

이용상태

본건은(1,2) 내부벽체없이 일단의 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 화재탐지, 소화전설비, 스프링클러설비, 승강기설비, 주차장시설
등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20m 내외, 서측 및 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각
접하며, 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역(2022-01-03), 중로1류(폭 20m-25m)(접합),
중로2류(폭 15m-20m)(2015-11-09)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제17
49호), 경제자유구역(2022-01-03), 성장관리권역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

일괄매각(본건은 내부 벽체 구분없이 일괄하여 음식점으로 이용중)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경7064 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 95-1 청라큐브시그니처1차오피스텔 1층103호

건물명: 청라 큐브시그니처 1차 오피스텔

용도: 근린상가

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

경매구분: 부동산임의경매

매각구분: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 유동화물건

2.

1.2. 면적

2.

1.2. 1.토지 면적

총 면적: 10.22㎡ (약 3.09평)

토지 지분: 10.2193㎡ (약 3.09평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

2.

1.2. 2.건물 면적

총 면적: 62.72㎡ (약 18.98평)

건물 지분: 62.724000000000004㎡ (약 18.98평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2.

1.3. 감정가

감정가: 1196000000 원

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라3동 행정복지센터" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 본건과 동유형의 주상용 빌딩, 상업용 빌딩, 상업나지, 업무시설, 공원 등이 혼재된 성숙 중인 상가지대입니다.

제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.

2.3. 도로 상황

본건 북측으로 노폭 약 20m, 서측 및 남측으로 노폭 약 15m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 권리 설정 현황

등기부상 본건의 채권자는 부산은행이며, 근저당권(878,900,000원)을 설정하고 있습니다.

이후 부산은행에 의해 근저당권에 기한 임의경매(2024타경7064)가 개시되었습니다.

인천신용보증재단의 가압류(20,000,000원), 서인천세무서장 및 서구청의 압류 등기 등이 존재합니다.

2.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 대상

말소기준권리는 2022년 7월 27일 접수된 부산은행의 근저당권입니다.

매각으로 인해 등기부상의 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

2.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다. (지상권 개요 없음)

2.

3.4. 임차인 현황 (인수 보증금, 임대 정보)

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다.

본건의 임대차 관계 및 보증금, 차임 등은 현재 파악되지 않은 상태(임대미상)입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 토지 이용 계획

본건 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m-25m), 중로2류(폭 15m-20m) 접합 지역에 속합니다.

또한, 경제자유구역 및 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역에 해당합니다.

2.

4.2. 주변 상권 특성

청라국제도시 내 중심상업지역에 위치하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

업무시설(오피스텔) 및 제1,2종 근린생활시설 용도로 활용이 가능하며, 현재 음식점으로 이용 중인 점을 고려할 때 관련 업종에 적합한 입지입니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 건축물 정보 (구조, 사용승인일)

건축구조는 철근콘크리트구조이며, 2021년 12월 10일에 사용승인되었습니다.

23층 건물 내 1층에 위치하고 있습니다.

2.

5.2. 건물 설비

건물 내에는 급배수 및 위생 설비, 화재탐지 및 소화전 설비, 스프링클러 설비, 승강기 설비, 주차장 시설 등이 완비되어 있습니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 등기부 및 건축물대장상 정보 확인 필요 (JSON vs Text unit discrepancy)

제공된 정보 중, 본건 소재지가 '1층 103호'로 명시되어 있으나, 일부 시스템 정보(JSON)에서는 11층에 위치한 다른 호실(1103호, 1104호) 정보가 혼재되어 있습니다. 현황 조사 및 공부 확인을 통해 정확한 위치와 면적, 이용 상태를 반드시 재확인해야 합니다.

2.

6.2. 현황 이용 상태 (내부 벽체 구분 없이)

본건은 내부 벽체 구분 없이 일괄하여 음식점으로 이용 중이라는 점과, 1층 103호 외 1개호가 함께 언급된 점은, 실제 이용 면적이 등기상 호실과 다르거나 추가적인 공간이 포함되어 있을 가능성을 시사합니다. 이는 추후 원상복구 또는 용도 변경 시 고려해야 할 사항입니다.

2.

6.3. 유동화 물건 특성

본건은 유동화 물건으로, 일반 물건에 비해 권리 관계나 처리 절차가 복잡할 수 있습니다.

2.

6.4. 혐오 시설 유무

주변 지역에 대한 통상적인 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 상세 지도를 통한 추가적인 주변 환경 조사를 권장합니다.

2.

7. 종합 의견

2.

본건은 인천 서구 청라동의 중심상업지역에 위치한 신축 상가 물건으로, 입지적 장점과 현대적인 건물 시설을 갖추고 있습니다. 2021년 사용승인된 건물로 비교적 신축이며, 차량 접근성과 대중교통 이용 편의성이 양호한 편입니다. 근린생활시설 및 업무시설 용도로 활용 가능하며, 현재 음식점으로 이용 중이라는 점은 해당 업종으로의 사업 영위 또는 임대 시 긍정적인 요인이 될 수 있습니다. 다만, 등기부 및 건축물대장상 정확한 호실 정보 확인 필요성, 내부 벽체 구분 없는 현재 이용 상태, 임대 정보 부재 등은 투자 결정 전 반드시 상세한 현장 조사와 법률 검토가 필요한 부분입니다. 유동화 물건이라는 점도 유의해야 합니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

* 청라국제도시 중심상업지역 내 신축 상가 물건으로 미래 가치 기대.

* 인천지하철 2호선 및 다수의 버스 노선 인접으로 인한 우수한 교통 접근성.

* 넓은 도로와 접하고 있어 차량 이용자 접근 용이.

* 내부 벽체 없이 일괄 사용 중인 점을 활용하여 업종 특성에 맞는 넓은 공간 활용 가능.

* 본건 물건이 속한 건물이 업무시설 및 근린생활시설 복합 용도로, 다양한 사업 또는 임대 수요 기대.

2.

9. 예상 입찰가

2.

본건에 대한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 최근 인근 지역의 유사 물건 실거래가, 경매 낙찰가율, 현재 시장 상황, 향후 임대 수익률 분석 등이 필요합니다. 또한, 제시된 감정가 11억 9천 6백만원은 이를 위한 참고 자료로 활용될 수 있습니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 임대 현황이 불분명한 점과 앞서 언급된 권리 관련 및 이용 상태상의 불확실성을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사와 현장 확인을 기반으로 보수적인 접근 방식을 취하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.