나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16839 [1] 인천광역시 남동구 논현동 645-8 골드코스트호텔인천 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 "호구포역" 인근에 위치하며, 주위는 공장, 아파트, 호텔, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 15층 건물내 1층 102호로서,

외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 등 마감,
내벽 : 인테리어 등 마감.

이용상태

카페로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 엘리베이터설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서, 숙박시설, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남측 및 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2), 소로1류(폭 10m-12m)(2017-11-16)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법> 임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

카페로 이용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2024타경16839 (1) 사건에 의한 부동산 임의경매 물건입니다.

* 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 645-8번지 (도로명 주소: 인천광역시 남동구 논현로26번길 46 (논현동)) 골드코스트호텔인천 1층 102호

* 용도: 근린상가 (건축물 용도: 숙박시설, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설)

* 감정평가액: 811,000,000원

* 토지 지분: 14.09㎡ (약 46.57평)

* 건물 전용 면적: 79.50㎡ (약 262.82평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건, 카페로 이용 중

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동에 위치하고 있으며, 주요 특징은 다음과 같습니다.

* 주위환경: 본 건은 "호구포역" 인근에 위치하며, 주위는 공장, 아파트, 호텔, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천 1호선 호구포역)이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

* 건물 정보: 골드코스트호텔인천 건물 내 1층 102호이며, 건물은 철근콘크리트구조 스라브지붕의 15층 건물입니다.

* 도로접합: 본 건은 서측으로 노폭 약 15미터 내외, 남측 및 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(논현2), 소로1류(폭 10m-12m), 중로2류(폭 15m-20m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 권리 관계는 다음과 같이 분석됩니다.

1.2. 1.등기부 현황

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (접수일자: 2018.02.07, 채권금액: 600,000,000원)

* 등기부상 채무 총액: 947,215,992원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 상세 내역은 확인되지 않음)

* 주요 권리 내역: 소유권보존, 공유자전원지분 이전, 하나은행 및 김영태 근저당, 인천신용보증재단, 롯데카드, 남동구(인천광역시)의 가압류 및 압류, 하나은행의 임의경매 개시 결정 등기가 존재하며, 이들은 매각으로 인해 모두 말소될 예정입니다.

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: (주)제이디리조트그룹, 손

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-03-25

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

1.2. 3.권리분석 요약

말소기준권리인 하나은행 근저당 이후의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 인천 남동구 논현동에 위치한 1층 근린상가로, "호구포역" 인근에 자리하고 있습니다.

* 입지: 주변에 공장, 아파트, 호텔, 오피스텔, 근린생활시설 등 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있어, 복합적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 현황: 현재 카페로 이용 중이며, 이는 해당 상권 내에서의 일정 수준의 수요가 있음을 시사합니다.

* 잠재력: 골드코스트호텔인천 건물의 1층 상가로서, 호텔 이용객 및 주변 주거/업무 시설 이용객을 주요 고객층으로 확보할 수 있으며, 업종 전환 시에도 유리한 입지입니다.

* 주변 환경: 지도상으로 특별한 혐오시설은 발견되지 않으며, 혼재된 지역 특성상 다양한 업종의 경쟁 및 협력이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건이 속한 건물 및 주변 지역의 생활 편의성은 다음과 같습니다.

* 건물 내 설비: 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 엘리베이터 등 기본적인 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 인근에 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 주거 편의 시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 인천 1호선 호구포역이 도보 가능한 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건 취득 시 고려해야 할 잠재적 리스크는 다음과 같습니다.

* 유동화 물건: 본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건에 비해 특수성을 가집니다. 권리 관계의 복잡성 및 매각 절차 진행 시 예상치 못한 변수에 대한 면밀한 주의와 추가적인 확인이 요구됩니다.

* 건물 용도 복합성: 본 건물은 숙박시설, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설이 혼재된 복합 건물입니다. 해당 호실은 근린상가로 이용 중이나, 건물 전체의 관리 및 운영 방식에 따라 향후 제약이 발생할 수 있습니다.

* 채무 총액 초과: 등기부상 채무 총액(약 9억 4,700만원)이 감정평가액(약 8억 1,100만원)을 초과하고 있습니다. 이는 채권자들의 경매 신청 배경과 관련이 깊으며, 낙찰가 산정 시 중요한 고려 요소입니다.

* 명도 관련 불확실성: 현재 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되나, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 논현동의 역세권에 위치한 1층 근린상가로서, 입지 및 교통 여건이 우수하며 현재 카페로 활발히 운영 중에 있습니다. 주변 상업 및 주거 시설과의 연계성이 높아 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보이나, 유동화 물건이라는 특수성과 채무 총액이 감정가를 초과하는 점 등 잠재적 리스크 요인을 신중하게 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 주요 투자 포인트는 다음과 같습니다.

* 역세권 입지: 인천 1호선 호구포역이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 1층 상가: 탁월한 가시성과 고객 접근성을 바탕으로 높은 상업적 가치를 지닙니다.

* 복합 상권: 주거, 업무, 숙박 시설이 혼재된 지역으로 다양한 잠재 고객층 확보에 유리합니다.

* 활용성: 현재 카페로 운영 중이며, 향후 시장 분석을 통해 업종 전환 시에도 경쟁력을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 감정평가액, 인수되는 보증금(0원), 주변 부동산 시세, 유사 물건의 최근 경매 낙찰가율, 해당 물건의 현재 이용 상태, 그리고 앞서 언급된 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기에 한계가 있으므로, 철저한 현장 조사와 상세한 시장 분석을 바탕으로 최적의 입찰가를 산출하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.