나이스옥션 법원경매 인천 2025타경428 [1] 인천광역시 남동구 논현동 66-24 논현유호엔시티1단지 104동 4층오피스텔404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새한 · 평가일 2025.02.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '소래포구역' 동측 인근에 위치하고 있으며 주변은 아파트, 오피스텔, 다세대 및 근린 상가 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 서측 인근에 지하철 소래포구역이 소재하고 있으며 대중교통사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 18층 건물이며 사용승인일은 2013-05-09 임.
외벽 : 콘크리트위 페인트 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 삿시창임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.
(* 별첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로 인접 토지와 등고 평탄하며 업무시설 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 광대로(약 25m), 북측 및 남측으로 중로(약 20m)에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 , 지구단위계획구역(2018-12-21)(소래), 대로3류(폭 25m~30m)(대3-76호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-110호선)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중2-58호선)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 현상변경허가 대상구역(2024-04-03)(역사문화환경 보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차 관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경428 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 논현동 66-24 논현유호엔시티1단지 104동 4층오피스텔404호

용도: 오피스텔

감정가: 93,000,000원

토지면적: 7.22㎡ (약 2.18평)

토지지분: 7.216㎡ (약 2.18평)

건물면적: 33.30㎡ (약 10.07평)

건물지분: 33.295㎡ (약 10.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배OO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 '소래포구역' 동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트, 오피스텔, 다세대주택 및 근린 상가 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하고 서측 인근에 지하철 소래포구역이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 건물은 동측으로 약 25m 폭의 대로와 북측 및 남측으로 약 20m 폭의 중로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(소래), 대로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역(역사문화환경 보존지역), 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

* 주변시설: 논현포대근린공원이 인근에 있어 쾌적한 환경을 제공합니다. 하지만 일부 지역에서는 공장에서 발생하는 악취 및 연기 문제로 주민들의 민원이 제기된 사례가 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을1 근저당권(주식회사유진산업, 2023-08-23, 130,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을2 주택임차권: 채권자 겸 임차인 배민우, 보증금 90,000,000원, 전입일자 2020-03-25, 확정일자 2020-03-03. 본 임차권은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다. 채권자가 임차인과 동일 인물이며, 강제경매 신청 채권액(90,099,300원)이 보증금 이상이므로 배당을 통해 전액 변제될 가능성이 높으나, 인수 여부에 대한 최종적인 판단은 신중하게 검토해야 합니다.

* 말소되는 권리:

* 갑7~갑16: 각종 가압류 및 압류가 모두 말소되었습니다.

* 갑16: 채권자 배민우의 강제경매개시결정(2025타경428)도 말소됩니다 (본 경매 사건).

* 총 채무액 (등기부채권 총액): 2,430,295,321원

4. 상권분석

* 상권 현황: 본건이 위치한 논현동 일대는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 밀집된 지역입니다. 소래포구역 인근으로 상권이 형성되어 있으며, 교통의 요지로 배후수요가 풍부합니다.

* 시장 동향: 최근 일부 대형마트 폐점 등 상권 위기 우려가 제기되기도 했으나, 여전히 역세권의 이점을 가진 지역입니다.

5. 생활정보

* 건물 정보: 논현유호엔시티 1단지는 2013년 5월 9일 사용승인된 철근콘크리트구조의 18층 건물입니다. 본건은 4층에 위치합니다.

* 내부 시설: 오피스텔로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 인근에 소래포구역이 있어 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이하며, 논현포대근린공원이 있어 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 배민우 임차인은 전입일자(2020-03-25)가 말소기준권리(2023-08-23)보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 보증금 90,000,000원 중 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 비록 채권자가 임차인과 동일 인물이므로 보증금 전액 변제 가능성이 높으나, 인수 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본 물건지는 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 현상변경허가 대상구역(역사문화환경 보존지역), 과밀억제권역 등에 포함되어 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 환경: 일부 공장에서 발생하는 악취 및 연기 민원이 제기된 사례가 있어, 주거 환경에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동의 소래포구역 인근에 위치한 오피스텔로, 우수한 교통 접근성과 비교적 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 2013년 건축 연식으로 건물의 노후도가 심하지 않으며, 전용면적 약 10평의 소형 오피스텔로 1인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용하기에 적합합니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 존재이며, 임차인의 보증금 9,000만 원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. 비록 채권자와 임차인이 동일 인물일 가능성이 높아 보증금 회수가 예상되지만, 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 긍정적 요인:

* 소래포구역 역세권의 우수한 교통 접근성.

* 생활 편의시설 및 공원 등 생활 인프라가 잘 갖춰진 지역.

* 소형 면적으로 투자 및 실거주 용이.

* 비교적 최근인 2013년 준공된 건물.

* 부정적 요인:

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성 (잠재적 위험).

* 토지이용계획상 다양한 제한 사항 존재.

* 일부 지역의 악취 민원 등 환경적 요인.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 93,000,000원입니다. 최근 거래 사례를 분석해보면, 유사 면적(약 33.3㎡)의 오피스텔 실거래가가 2026년 3월 84,000,000원, 2026년 7월 85,000,000원에 형성되어 있습니다 [cite: json]. 이는 본건의 감정가보다 다소 낮은 수준입니다.

본건은 대항력 있는 임차인(배민우, 보증금 90,000,000원)이 존재하며, 해당 임차인이 본 경매의 채권자이기도 하므로 보증금 회수 가능성이 높다고 판단됩니다. 그럼에도 불구하고, 매수인이 보증금 잔액을 인수할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다.

시세 및 감정가, 그리고 잠재적 인수 보증금을 종합적으로 고려할 때, 경쟁력 있는 입찰가는 85,000,000원에서 95,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 특히, 임차인 보증금의 완벽한 배당 처리 여부를 최종 확인한 후, 본인의 자금 계획 및 시장 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.