나이스옥션 법원경매 순천 2026타경48 [1] 전라남도 광양시 성황동 1856 광양푸르지오더퍼스트 104동 21층2104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 성황동 소재 '성황초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본건 아파트단지까지 제반 차량출입이 가능하고, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하는 등 일반적인 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 21층 2104호(계단식, 남서향)로서, 외벽 : 석재붙임, 콘크리트위 페인팀 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 및 상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지는 남측으로 접하고 있는 왕복4, 5차선 규모의 아스팔트포장도로변으로 아파트단지 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-01-12)(성황초등학교, 성황초등학교 병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경48 (1)

소재지: 전라남도 광양시 성황동 1856 광양푸르지오더퍼스트 104동 21층2104호

용도: 아파트

감정가: 370,000,000원

토지면적: 51.05㎡ (약 15.44평)

토지지분: 51.0452㎡ (약 15.44평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평, 전용면적 기준 추정)

건물지분: 84.9856㎡ (약 25.71평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 금남농업협동조합 (금OOO)

감정평가요약:

* 위치 및 주위환경: 전라남도 광양시 성황동 '성황초등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 단독주택 등이 소재하는 주거지대임.

* 교통상황: 아파트단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근 도로변에 시내버스승강장이 소재하여 일반적인 대중교통 상황은 보통임.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 21층 2104호 (계단식, 남서향)임. 외벽은 석재붙임, 콘크리트위 페인팅 마감 등이며, 내벽은 벽지도배, 타일 마감 등, 창호는 새시창호임.

* 이용상태: 아파트임.

* 설비내역: 일반적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스 난방설비, 옥내소화전설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

* 토지의 형상 및 이용상태: 부정형의 토지로서, 아파트 및 상가부지로 이용중임.

* 인접 도로상태등: 남측으로 접하고 있는 왕복 4, 5차선 규모의 아스팔트포장도로변으로 아파트단지 진출입로가 개설되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(성황초등학교), 준보전산지임.

* 공부와의 차이: 없음.

* 기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

1.1. 입지조건

* 본건은 전라남도 광양시 성황동에 위치하며, '성황초등학교' 서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 단지는 남측의 왕복 4-5차선 도로와 접하고 있어 진출입이 수월합니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황:

* 임차인: 허미숙 (허 )

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-29

* 대항력: 있음

* 비고:

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2021-12-09 접수된 우리은행 근저당권 (을1) 입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 근저당권, 각종 가압류, 압류 등이 모두 말소될 예정입니다.

* 말소되지 않는 권리: 본건의 경우, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 등기부 채권 총액: 338,981,188원

1.3. 상권분석

* 주변 환경은 주로 주거시설과 학교, 근린생활시설로 구성되어 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

* 현재 파악된 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 본건 서측에 성황초등학교와 병설유치원이 위치하여 자녀 교육에 적합한 환경을 제공합니다. 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 생활 편의: 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 인근 시내버스 승강장을 통해 광양시 내 주요 지역으로 이동이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 허미숙 (허 )의 존재가 주요 리스크 요인입니다. 전입일자(2021-10-29)가 말소기준권리(2021-12-09)보다 앞서 대항력이 있습니다. 보증금과 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 이는 일반적이지 않은 상황으로 법적 검토 및 현장 확인을 통해 정확한 상황 파악과 명도 방안 수립이 반드시 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 준보전산지 등의 제한이 존재합니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 광양시 성황동에 위치한 광양푸르지오더퍼스트 아파트로서, 초등학교 인근의 잘 정비된 주거지역에 속합니다. 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 강제경매 건입니다. 말소기준권리인 근저당 외 다수의 권리가 매각으로 소멸되어 권리관계는 비교적 명확할 것으로 예상됩니다. 다만, 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 허미숙 (허 ) 씨의 존재이며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 특이사항에 대한 면밀한 법적 분석과 현장 조사를 통해 명도 및 인수 여부를 신중하게 판단해야 합니다. 이러한 리스크 요인만 적절히 해결된다면 실수요자에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.7. 투자포인트

* 초등학교와 인접한 주거단지 내 위치하여 실수요자에게 높은 선호도를 보일 수 있습니다.

* 비교적 신축급 아파트 단지에 속해 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리관계 확인 시, 인수되는 권리가 없어 명도 이후 깔끔한 소유권 확보가 가능합니다.

1.8. 예상입찰가

감정가: 370,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다. 다만, 본 건의 경우 대항력 있는 임차인 허미숙 (허 ) 씨의 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 특수한 상황으로 인해, 해당 임차인과의 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용 및 소요 시간 등을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 시세 및 명도 가능성 분석을 바탕으로 입찰가를 책정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.