나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10220 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 282-3 호텔에어시티제주 3층 313호 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '삼무공원사거리' 동측 인근에 위치하는 호텔에어시티제주 제3층 제313호로서, 주위는 대체로 공공시설, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하4층/지상18층 중 제3층 313호로서, 외벽 : 대리석 및 타일 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 바닥 : 카펫 및 타일 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

본건은 숙박시설(호텔)임.

설비내역

본건은 기본 위생설비, 급배수설비, 천장형냉난방설비, 소방설비, 방송설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 대체로 등고평탄한 가로장방형의 토지로서, 숙박시설 부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약25미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 제주지방법원 2026타경10220 (1)

* 채권자: 송OOO (송포농업협동조합)

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 282-3 (신주소: 제주특별자치도 제주시 삼무로 56)

* 건물명: 호텔에어시티제주

* 전유부분: 3층 313호

* 용도: 숙박시설 (호텔)

1.3. 면적 및 가격

* 감정가: 108,000,000원

* 건물면적 (전용): 26.54㎡ (약 8.03평)

* 토지면적 (본건): 0㎡ (집합건물 특성상 토지 지분 없음)

* 전체 건물 총면적: 18,592.21㎡ (약 5,624.22평)

* 전체 건물 대지면적: 1,350.3㎡ (약 408.41평)

1.4. 매각 대상

* 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 '삼무공원사거리' 동측 인근에 위치함.

* 주변은 공공시설, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 단독주택 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통사정은 양호함.

* 북측으로 폭 약 25미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

2.3. 토지 이용계획

* 일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류(폭 25m~30m) 등 지정되어 있음.

* 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 2017년 8월 17일자 송포농업협동조합 근저당권 (을1).

* 본 경매는 송포농업협동조합의 임의경매 신청에 의한 것임 (사건번호 2026타경10220).

* 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로, 경매 완료 시 전부 소멸될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음.

3.2. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 253,724,717원

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현장 조사 당시 위탁관리회사(주식회사 위더스제주) 직원의 진술에 의하면, 본 호실은 소유자로부터 위탁받아 객실로 운영 중이며, 별도의 임대차 관계는 없다고 함.

* 금액이 미상인 임차인은 없으며, 보증금/차임 미상으로 인한 인수 부담은 없음. (주의: 실제 운영 주체와의 관계는 별도 확인 필요)

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

* 제주 관광 및 상업의 중심지인 연동에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역임.

* 호텔, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하여 상업 및 주거 기능이 복합된 지역임.

4.2. 상권 잠재력

* 주변 호텔 및 숙박시설 밀집 지역으로 관광객 수요에 따른 안정적인 수익 창출 가능성이 있음.

* '삼무공원사거리' 인근으로 가시성이 좋고 접근성이 우수함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 다수의 근린생활시설이 위치하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 인근에 공공시설 및 병원, 은행 등 다양한 기반 시설 이용이 가능함.

5.2. 교육 및 녹지

* 주변 공동주택 단지 인근으로 초, 중, 고등학교가 분포되어 있음.

* '삼무공원'이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 확인의 어려움

* 감정평가 과정에서 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 통상적인 상태를 상정하여 평가함. 따라서 실제 물건 상태는 현장 확인을 통해 반드시 검증해야 함.

6.2. 호텔업계 경기 변동

* 숙박시설로서 제주 지역 관광 경기에 민감한 영향을 받을 수 있으며, 계절적 요인 및 외부 환경 변화에 따른 수익성 변동 가능성이 있음.

6.3. 혐오시설 여부

* 본건 소재지 인근 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 없는 것으로 확인됨.

7. 종합 의견

* 본건은 제주도의 핵심 상업 및 관광 지역인 연동에 위치한 숙박시설(호텔)로, 우수한 접근성과 주변 상업시설 이용의 편리성이 장점입니다.

* 권리관계가 명확하고 말소 대상이 많아 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

* 다만, 감정평가 시 내부 확인이 어려웠던 점은 입찰 전 반드시 현장 재확인이 필요하며, 제주 지역 관광 경기에 따른 수익성 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 전반적으로 안정적인 임대 수익이나 향후 가치 상승을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 제주 관광 중심지 연동, '삼무공원사거리' 인근.

* 양호한 교통: 차량 접근성 및 대중교통 이용 편리.

* 권리관계 명확: 모든 권리 소멸 예상, 인수 부담 없음.

* 운영 중인 숙박시설: 즉시 수익 창출 가능성 (위탁운영).

* 낮은 감정가 대비 잠재 가치: 주변 시세 대비 합리적인 가격으로 투자 고려 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 108,000,000원입니다.

* 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 낙찰가의 100%가 본 건의 실제 취득가액이 됩니다.

* 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 지역 시세, 임대 수익률 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 주변 시세 조사를 선행한 후, 감정가 대비 적정 비율(예: 70~90% 범위) 또는 예상 수익률을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

* (참고: 제주 연동 지역의 호텔 객실 시세는 관광 경기 및 개별 객실 상태에 따라 편차가 크며, 정확한 동향은 최신 부동산 정보를 통해 확인해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.