나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10240 [1] 제주특별자치도 제주시 건입동 999-10 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 건입동에 소재하는 토지로서, "제주동초등학교" 북측 인근 에 위치하고, 부근은 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 양호함.

형태 및 이용상태

본건은 인접도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이고, 주상용 건부지임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 6m, 남동측으로 폭 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,고도지구(30M이하),소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역(전부제 한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,장애물제한표면구역<공항시설법>,상대보호 구역<교육환경 보호에 관한 법률>,역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>,지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(2) : 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상3층 건물로서, (사용승인일 : 2019.07.12.) 외벽 : 스타코플렉스 마감 등, 창호 : 샷시창 등임.

이용상태

일련번호(2) : 근린생활시설 및 단독주택임.

설비내역

기본위생 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 소방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후면 '지적 및 건물개황도'와 같이 본건 지상에 제시외건물(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타사항 : 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(목록 기재 2-1) 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본 정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10240 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 건입동 999-10

용도: 근린생활시설 및 단독주택

감정가: 717,830,880원 (7억 1783만 880원)

토지면적: 194.00㎡ (약 58.69평)

건물면적: 237.32㎡ (약 71.79평) - 제시외 건물 1.20㎡ 포함

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 건물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 3층

사용승인일: 2019년 7월 12일

주요 용도: 근린생활시설 및 단독주택

외벽: 스타코플렉스 마감 등

창호: 샷시창 등

설비: 기본 위생 및 급배수, 난방, 소방 설비 등

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 건입동에 소재하며, "제주동초등학교" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

3.3. 토지 및 도로 상태

토지는 인접 도로와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지이며, 주상용 건부지로 이용 중에 있습니다. 남서측으로 폭 6m, 남동측으로 폭 4m 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(30M 이하), 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역에 해당합니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리 및 소멸예정 권리

본 물건의 말소기준권리는 토지 등기부상 을3 근저당권 (중소기업은행, 2018-08-21 접수)이며, 이 기준권리에 의해 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2006-06-19

* 대항력: 있음

주의: 대항력이 있는 임차인이 존재하나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 미상이라도 향후 명도 및 배당 관계에서 주의가 필요합니다.

4.4. 등기부 현황 요약

* 토지 등기부채권 총액: 615,062,089원

* 주요 권리: 소유권 이전 (김길순, 이회란, 장지연), 근저당 (중소기업은행), 가압류 (제주신용보증재단, 농업협동조합중앙회/농협은행), 임의경매 (중소기업은행)

* 건물 등기부채권 총액: 615,062,089원

* 주요 권리: 소유권 보존 (장지연), 근저당 (중소기업은행), 가압류 (제주신용보증재단, 농업협동조합중앙회/농협은행), 임의경매 (중소기업은행)

4.5. 물건명세서 특이사항

* 일괄매각.

* 제시외 건물(별지 목록 기재 2-1)이 매각에 포함됩니다.

* 토지 일부 경계에 시멘트블럭 담장이 소재합니다.

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

본 건물은 근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중이며, 주변에 단독주택, 공동주택, 소규모 점포 등이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5.2. 시세 분석 (참고용)

제공된 JSON 데이터는 '연립다세대', '다세대' 유형의 주변 건물 시세 정보를 포함하고 있으며, 건축 연도가 본 물건(2019년 사용승인)보다 오래되었습니다.

* 2025-2026년 거래 사례:

* 72.08㎡ (약 21.8평) 실거래가: 9억 8천만원 (2026년 4월)

* 58.1㎡ (약 17.6평) 실거래가: 9억 3천만원 (2025년 12월)

* 46.56㎡ (약 14.1평) 실거래가: 10억원 (2025년 12월) - *면적 대비 높은 가격으로, 특정 사유 확인 필요*

* 평당 시세 추정 (JSON 데이터 기준): 약 450만원 ~ 709만원/㎡

* 본 물건의 감정가는 ㎡당 약 370만원 (평당 약 1220만원)으로, 제공된 주변 연립/다세대 주택 시세와는 차이가 있습니다. 이는 본 건물의 신축 연식, 용도(근린생활시설 포함), 토지 가치 등이 반영된 결과로 판단됩니다.

6. 생활정보

6.1. 편의시설 및 학군

"제주동초등학교"가 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 주변에 소규모 점포들이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6.2. 교통 접근성

차량 접근이 원활하며, 인근 버스정류장 이용이 편리하여 대중교통 이용이 용이합니다.

6.3. 혐오시설 여부

제공된 정보 및 확인 결과, 본 물건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 대항력 있는 임차인

보증금 0원의 대항력 있는 임차인 이 씨의 존재는 명도 및 배당 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

7.2. 토지 이용 규제

제2종일반주거지역, 고도지구, 역사문화환경보존지역 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 있어 향후 건축 또는 개발 시 제약이 따를 수 있습니다.

7.3. 제시외 건물 포함

본 건물 외 제시외 건물(목록 기재 2-1)이 매각에 포함되므로, 해당 건물의 현황 및 활용 방안에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

7.4. 채권 총액

등기부채권 총액이 약 6억 1500만원으로, 감정가 대비 비율이 높아 낙찰가율 결정에 신중해야 합니다.

8. 종합 의견

본 물건은 제주시 건입동에 위치한 비교적 신축(2019년 사용승인)인 근린생활시설 및 단독주택입니다. 제주동초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 권리상 인수할 부담은 없으나, 대항력 있는 임차인 존재는 명도 시 고려해야 할 요소입니다. 다수의 토지 이용 제한과 높은 채권 총액은 투자 시 유의해야 할 점입니다.

9. 투자 포인트

9.1. 신축 건물

2019년 사용승인된 건물로, 건축 후 약 5년이 경과하여 상대적으로 양호한 건물 상태 유지가 기대됩니다.

9.2. 도심 입지

제주시 건입동은 생활 편의시설 및 교통이 잘 갖추어진 도심 지역으로, 주거 및 상업 활동이 활발합니다.

9.3. 다목적 활용 가능

근린생활시설과 단독주택이 혼합된 구조로, 임대 수익 창출이나 자가 이용 등 다양한 목적으로 활용할 수 있습니다.

9.4. 제시외 건물 포함

매각물건에 제시외 건물이 포함되어 있어, 추가적인 활용 가치를 기대할 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

10.1. 산정 근거

* 감정가: 717,830,880원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세: 제공된 JSON 데이터 상 평당 약 450만원 ~ 709만원으로 추정되나, 본 물건과 건물 유형 및 연식 차이가 큽니다. 본 물건의 감정가는 ㎡당 약 370만원(평당 약 1220만원)으로, 토지 및 건물 가치가 반영된 것으로 보입니다.

* 권리 관계: 대항력 있는 임차인 (보증금 0원) 존재하여 명도 리스크 고려 필요.

* 채권 총액: 615,062,089원으로 감정가의 약 85.7% 수준입니다.

10.2. 예상 입찰가 범위

본 물건은 신축 건물이라는 장점이 있으나, 대항력 있는 임차인 존재와 다수의 토지 이용 제한, 감정가 대비 높은 채권 총액 등을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

감정가의 80% ~ 90% 수준을 보수적으로 고려하여, 약 5억 8천만원 ~ 6억 5천만원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 시장 상황에 대한 면밀한 분석 후 결정하시길 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.