나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10210 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 3004-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진성일 · 평가일 2026.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,3)은 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재 '제주관광대학교' 남서측 인근에 위치하며 부근일대는 단독주택, 펜션, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재함.

교통상황

기호(1,3) 본건까지 차량진입가능하며 남동측 인근에 지방도(1135번)가 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1)은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, '단독주택' 부지로 이용중임. 기호(3)은 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, '도로'로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접함. 기호(3) 본건이 10m 내외의 도로를 구성하는 토지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>, 기호(3) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

기호(1) 지상에 '사진용지'와 같이 '전기자동차 충전시설'이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 기호(1) 지상에 '담장, 콘크리트포장, 조경수 및 조경등 등'이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 2층 구조로서, (사용승인일자: 2023.04.19.) 외벽: 드라이비트마감 등, 창호: 샷시창 등임.

이용상태

기호(2): '단독주택'으로 이용중임.

설비내역

기호(2): 기본위생설비, 기본급배수설비 및 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(2) 2층 상부에 다락이 소재하고 기호(2) 전면에 데크시설이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 전기자동차 충전시설 포함.
다락, 데크시설, 담장, 콘크리트포장, 조경등 및 조경수 포함 평가임.
목록3. 지분매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2026타경10210 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 3004-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 1,035,672,400원

* 토지면적: 490.00㎡ (약 148.23평)

* 건물면적: 225.48㎡ (약 68.21평)

* 매각대상: 토지 지분 (485㎡) 및 건물 전체 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 신제주새마을금고

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 제주특별자치도 제주시 애월읍 광령리 소재 ‘제주관광대학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 펜션, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 남동측 인근에 지방도(1135번)가 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통으로 평가됨.

* 형태 및 이용상태: 토지(기호1)는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 자루형 토지로서 ‘단독주택’ 부지로 이용 중임. 토지(기호3)는 도로로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 토지(기호1)는 동측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접하며, 토지(기호3)는 10m 내외의 도로를 구성하는 토지임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역에 해당함.

* 제시외 물건: 토지 지상에 전기자동차 충전시설, 담장, 콘크리트포장, 조경등 및 조경수가 소재하며, 이는 일괄 매각에 포함되어 평가되었음.

* 주변 환경: 제주관광대학교와 인접해 있으며, 자연 친화적인 환경을 갖추고 있음. 특별히 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 세부적인 주변 환경은 현장 답사를 통해 확인이 필요함.

3. 권리분석

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없으며, 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. (단, 지상권이 존재할 경우 소멸되지 않으나, 해당 물건에는 지상권이 없는 것으로 파악됨.)

* 말소기준권리: 토지 등기부상 근저당권 (신제주새마을금고, 2022.11.30, 650,000,000원) 및 건물 등기부상 근저당권 (신제주새마을금고, 2023.05.04, 650,000,000원)이 각각 말소기준권리가 됨.

* 권리관계 요약:

* 토지: 소유권 이전 및 증여 이력이 다수 확인되며, 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 임의경매 등은 모두 매각으로 소멸됨.

* 건물: 2023년 4월 19일에 사용승인된 신축 건물이며, 말소기준권리인 근저당권 이후의 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 모두 매각으로 소멸됨.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박수정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-12

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 총 채권액 (말소기준권리 기준): 토지 650,000,000원 + 건물 650,000,000원 = 1,300,000,000원. (실제 진행된 임의경매 채권액은 508,387,020원임.)

4. 상권분석

* 본 물건은 단독주택 용도로, 주변은 단독주택, 펜션, 근린생활시설, 농경지가 혼재된 지역에 위치함.

* 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 근린생활시설이 발달했을 것으로 예상되며, 제주관광대학교 인근이라는 점은 학생 및 교직원 관련 수요를 기대할 수 있음.

* 제공된 JSON 정보에 따르면, 인근의 2017-2018년식 연립/다세대 주택의 최근 매매가는 1.35억원 ~ 2.45억원 수준이었음. 하지만 이는 본건 단독주택과는 규모 및 유형이 달라 직접적인 비교는 어려움.

* 넓은 토지 면적과 신축 건물을 보유한 단독주택임을 고려할 때, 지역 내에서도 희소성 있는 자산으로 판단됨.

5. 생활정보

* 교통: 차량으로의 접근성이 양호하며, 인근 지방도를 통해 주요 도로망 이용이 편리함.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 농경지 혼재. 세부적인 편의시설(마트, 병원 등)은 추가적인 조사가 필요함.

* 교육시설: 제주관광대학교가 인접해 있음.

* 의료시설: 대규모 병원 이용 시에는 제주시 내 중심지로의 이동이 필요할 수 있음.

* 기타: 제주 애월읍 지역의 자연 경관 및 관광지와의 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 토지 전체 면적(490㎡) 중 485㎡의 지분만 매각되므로, 소유권 행사 및 토지 이용에 있어 다른 지분 소유자와의 협의가 필요할 수 있음. (다만, 매각 지분율이 매우 높아 사실상 전체 토지 사용은 가능할 것으로 보임.)

* 건물 내부 확인 곤란: 감정평가가 외부 관찰에 의존하였으므로, 실제 내부 상태 확인 시 예상치 못한 수리 및 보수 필요 부분이 발생할 수 있음.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계에 대한 정보가 불확실하며, 이는 향후 명도 과정에서 예상치 못한 변수로 작용할 수 있음. (단, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없음.)

* 부합물 및 종물: 전기자동차 충전시설, 다락, 데크시설, 담장, 콘크리트포장, 조경 등은 일괄 매각에 포함되어 평가되었으나, 실제 인수 및 활용 시 법적, 물리적 제약이 있는지 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

* 본 물건은 2023년 4월 사용승인된 신축 단독주택으로, 넓은 토지(490㎡) 위에 건축되어 매우 우수한 상품성을 가지고 있음.

* 제주관광대학교 인근의 양호한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있음.

* 권리 관계가 명확하고 인수되는 권리가 없어 투자 안정성이 높음.

* 토지는 지분 매각으로 진행되나, 매각 지분율이 높아 실질적인 이용에는 큰 무리가 없을 것으로 판단됨.

* 건물 내부 상태 확인에 대한 제한이 있었던 점, 임대 관계 불확실성은 주의해야 할 사항임.

* 감정가는 10.36억원으로, 신축 단독주택의 가치를 고려할 때 합리적인 수준으로 평가됨.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년에 사용승인된 최신 건물이므로 즉시 입주 또는 임대가 가능함.

* 넓은 토지: 490㎡의 넓은 토지는 향후 증축, 재건축, 분할 등 다양한 활용 가능성을 제공함.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능함.

* 지분 매각 (긍정적 측면): 매각 지분이 485/490㎡로 매우 높아 사실상 토지 전체를 소유 및 활용할 수 있으며, 향후 완전한 소유권 확보를 위한 절차 진행 용이.

* 제주 애월읍 지역: 제주도의 아름다운 자연 환경과 관광지 접근성을 바탕으로 높은 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,035,672,400원 (약 10.36억원)

* 토지: 490.00㎡ (약 148.23평)

* 건물: 225.48㎡ (약 68.21평)

* 건축 연도: 2023년 (매우 신축)

* 시세 분석:

* 제공된 JSON 정보의 연립/다세대 주택 시세(1.35억원 ~ 2.45억원)는 본 건 단독주택과 비교하기에 한계가 있습니다.

* 본 건은 넓은 토지와 신축 건물을 갖춘 단독주택으로, 제주 지역 신축 단독주택의 경우 입지와 품질에 따라 평당 1,000만원 이상을 호가하는 경우도 많습니다.

* 감정가 10.36억원은 토지와 신축 건물의 가치를 반영한 것으로 판단되며, 시장 상황에 따라 감정가 이상으로 낙찰될 가능성도 있습니다.

* 투자 고려사항:

* 인수되는 보증금 없음 (0원).

* 건물 내부 상태 확인 제한으로 인한 잠재적 수리 비용 고려 필요.

* 토지 지분 매각 (매각 지분율 높음).

* 예상 입찰가:

* 1차 경매 시, 감정가(10.36억원) 이하에서 경쟁 상황을 고려하여 9.5억원 ~ 10.3억원 사이의 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

* 경쟁이 치열할 경우 감정가(10.36억원)를 상회하는 금액도 고려해 볼 수 있습니다.

* 유찰 시, 2차 경매 최저가는 감정가의 80%인 약 8.29억원부터 시작됩니다.

* 1차 입찰 시 예상 입찰가 범위: 9.5억원 ~ 10.5억원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.