나이스옥션 법원경매 해남 2026타경50061 [1] 전라남도 완도군 노화읍 충도리 290-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2026.03.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각. 목록1. 지상의 제시외 수목 및 제시외 건물(1-1)과 목록2. 옥상의 태양광발전설비 매각 포함
2. 목록1. 지상의 비닐하우스 및 이동이 용이한 저온창고 매각에서 제외
3. 인접 토지와의 경계가 불명확하여 필요시 경계 측량 등 별도의 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 해남지원 2026타경50061 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 노OOO (등기부상 노화농업협동조합으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 완도군 노화읍 충도리 290-1

용도: 단독주택

감정가: 150,440,000원

토지면적: 504.00㎡ (약 152.46평)

건물면적: 113.10㎡ (약 34.21평)

건물 제시외면적: 18.00㎡ (약 5.45평)

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄매각.

지상의 제시외 수목 및 제시외 건물(1-1)과 옥상의 태양광발전설비 매각 포함.

단, 지상의 비닐하우스 및 이동이 용이한 저온창고는 매각에서 제외됨.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 전라남도 완도군 노화읍 충도리에 소재하며, 단독주택 용도로 이용 중입니다. 노화도는 완도 본섬과 다리로 연결되어 있으며, 해남 화흥포항 또는 갈두항에서 배편으로 접근 가능합니다. 주변 지역은 농어촌 마을로, 바다와 인접해 있으며 전복 양식장 등이 분포합니다.

2.2. 교통상황

완도 본섬과 연결되어 있고, 해남과도 배편으로 연계됩니다. 노화읍 읍내 생활권과도 근접하여 기본적인 교통 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

자세한 도로 접합 상태는 현황 조사 시 확인이 필요하나, 농어촌 지역의 주택임을 감안할 때 일반적으로 차량 진입이 가능한 도로에 접해 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 인접 토지와의 경계가 불명확하여 필요시 경계 측량 등 별도 확인이 요구됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약 (토지)

토지 등기부상 소유권 이전 및 증여 이력이 있으며, 근저당권(노화농업협동조합, 48,000,000원) 및 다수의 가압류(농업협동조합중앙회, 완도소안수산업협동조합, 수협은행)가 등기되어 있었습니다. 이들 권리는 말소기준권리인 근저당권 이하 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부 요약 (건물)

건물 등기부상으로도 소유권 보존 및 이전, 증여 이력이 있으며, 토지 등기부와 동일한 근저당권 및 가압류가 등기되어 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

인수할 임차 보증금이 없는 것으로 명시되어 있습니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보이나, 지상권이 있을 수 있다는 언급이 있습니다. 그러나 등기부상 지상권(노화농업협동조합)도 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

인근 지역의 단독주택 및 토지 매매 사례를 보면, 2022년 12월 완도군 노화읍 신양리에서 밭 4503㎡(약 1362평)가 1억 6000만원에 매물로 나왔으며, 이는 3.3㎡당 약 117,000원 수준이었습니다. 2026년 7월에는 완도군 노화읍 이포리에서 대지 1051㎡(약 318평), 건축면적 59.4㎡(약 18평) 단독주택이 9,000만원에, 다른 이포리 단독/전원주택 109.09㎡(약 33평)가 6,900만원에 매물로 나와 있습니다. 또한, 2020년 9월 완도군 노화읍 고막리에서는 대지 787㎡(약 238평), 건물 90.6㎡(약 27평) 주택이 1억 6000만원에 매물로 소개되었습니다. 감정가는 150,440,000원이며, 이는 최근 거래 사례들을 볼 때 해당 지역의 시세 수준을 반영하고 있는 것으로 판단됩니다.

4.2. 주변 거래 동향

노화읍 충도리 자체의 구체적인 단독주택 거래 사례는 부족하나, 인근 지역에서 토지 및 단독주택 거래가 꾸준히 이루어지고 있습니다. 특히 바다 조망이 가능하거나 생활권이 편리한 입지의 매물은 주목받고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건은 노화읍 읍내 생활권과 근접해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 주변에 병원, 학교, 마트 등의 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인근에 노화북초등학교가 약 400m 거리에 위치해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 조사상 특이사항

* 인접 토지와의 경계가 불명확하여 필요시 경계 측량 등 별도의 확인이 필요합니다.

* 제시외 수목, 제시외 건물(1-1), 옥상 태양광발전설비는 매각에 포함되나, 비닐하우스 및 이동식 저온창고는 제외되므로 현장 확인이 필요합니다.

6.2. 공부와의 차이

토지 등기부상 '전'으로 되어 있으나 현황상 '전 및 제시외 건물 건부지'로 이용 중인 사례가 인근에서 확인되었습니다. 본건 역시 공부와 현황이 다를 수 있으므로 현장 조사가 중요합니다.

6.3. 주변 환경 리스크

완도군 노화읍 포전리에서는 하수처리장 건설로 인해 주민들과 갈등이 있었으며, 혐오시설에 대한 우려가 제기된 바 있습니다. 또한, 노화 넙도에는 폐기물처리장이 조성된 사례가 있습니다. 본 물건지 충도리 인근에 이러한 시설이 있는지 직접적인 정보는 부족하나, 환경적인 요소를 고려하여 입찰 전 충분한 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

7.1. 권리 분석상 강점

모든 등기된 권리(근저당, 가압류 등)가 말소 예정이며, 인수할 임차 보증금도 없어 권리 관계가 매우 깨끗한 편입니다.

7.2. 개발 가능성

노화도는 섬 지역이지만 완도 본섬과 연결되어 접근성이 좋고, 보길도와도 연결되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다. 전원주택, 세컨하우스, 또는 어촌 체험 관련 시설 등으로의 활용 가치가 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 해남지원 2026타경50061 사건으로, 전라남도 완도군 노화읍 충도리에 위치한 단독주택입니다. 감정가는 150,440,000원으로, 토지 약 152.46평, 건물 약 34.21평 규모입니다. 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 매우 깔끔한 물건입니다. 인근 단독주택 매매 사례를 고려할 때 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 경계 불명확, 제시외 물건 제외 사항, 공부와의 차이 가능성 등 현황 조사 시 반드시 확인해야 할 사항들이 존재합니다. 또한, 주변 지역의 환경적 요소(하수처리장, 폐기물처리장 등)에 대한 사전 조사가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 그러나 감정가 150,440,000원을 기준으로, 권리 관계가 깨끗하다는 점과 노화도의 입지 조건을 고려하여 보수적으로 접근한다면 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정은 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 인근 유사 물건의 실제 거래 사례 추가 조사, 그리고 본건의 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 경계 측량 비용 및 기타 발생 가능한 추가 비용도 입찰가 산정 시 반드시 반영해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.