나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50283 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일감정 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치한 수하임2차 제201동 제9층 제901호로서 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 주상용건물 등이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 28층건 중 9층 901호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일마감 등, 창호 : 새시창호임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 도시가스설비, 난방설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 평지로서 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) 건부지임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 북측으로 왕복6차선 포장도로, 동측으로 왕복2차선 포장도로에 접하며 진입로 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 본건 구분건물은 등기사항전부증명서상 "민간임대주택에 관한 특별법"에 따른 민간임대주택으로서 임대의무기간 중에 있는 것으로 판단되어 일반 공동주택 대비 이용 및 처분에 제한이 있을 수 있는 바, 경매진행시 관련사항을 재확인하시기 바람. - 임대관계 세부사항은 미상임.

물건 비고

미납관리비 1,831,480원(2026.3.10. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50283 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 9층901호

용도: 오피스텔

감정가: 232,000,000원

토지 면적: 16.03㎡ (약 4.85평)

건물 면적: 84.12㎡ (약 25.44평)

전용 면적: 84.12㎡ (약 25.44평)

분양 면적: 제공된 정보 내에서 해당 호실에 대한 명확한 분양 면적은 특정하기 어려움.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: 공동담보

주의사항: 미납관리비 1,831,480원 (2026.3.10. 현황조사일 기준, 매수인 인수)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 "동광양중학교" 남측 인근에 위치한 수하임2차 제201동 제9층 제901호로서, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 및 주상용건물 등이 혼재하는 중심상업지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건까지 차량출입이 용이하며, 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 전반적인 교통상황은 무난함.

1.2. 권리분석

등기부 요약:

소유권 보존: 유한회사와이지개발 (2022-11-07)

근저당권: 우리은행 (금101,280,000원, 2022-11-07) - 말소기준권리

주택임차권: 박진영 (금159,000,000원, 2023-04-27 확정, 2023-05-12 전입) - 말소

강제경매: 주택도시보증공사 (금159,000,000원, 2026-02-27 개시결정) - 말소

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없음.

임차인 현황:

임차인: 박

보증금: 159,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-05-12

확정일자: 2023-04-27

배당신고일자: 2024-10-14

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸됨. (인수 보증금 없음)

1.3. 상권분석

본 물건은 광양시 중동의 중심상업지대에 위치하여 아파트 단지, 근린생활시설, 주상용 건물 등이 혼재하는 지역입니다.

주변에 상업 및 주거 시설이 발달해 있어 오피스텔로서의 기본적인 수요는 확보될 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 인근에 동광양중학교가 소재하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

편의시설: 주변에 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납관리비: 현황 조사일(2026.3.10) 기준 미납관리비 1,831,480원이 발생해 있으며, 이는 매수인이 인수해야 할 금액입니다.

민간임대주택 관련 제한: 본 건물은 "민간임대주택에 관한 특별법"에 따른 민간임대주택으로서 임대의무기간 중에 있는 것으로 판단됩니다. 이에 따라 일반 공동주택 대비 이용 및 처분에 제한이 있을 수 있으며, 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

혐오시설: 인근 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광양시 중심상업지대에 위치한 오피스텔로, 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다.

권리 관계는 경매로 인해 대부분 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력 또한 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 미납관리비 인수 및 민간임대주택 관련 법규에 따른 이용/처분 제한 가능성은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

중심상업지구 내 위치하여 직주근접성이 우수하며, 주변 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

권리 분석상 특별한 위험 요소가 없어 명확한 권리 낙찰이 가능합니다.

민간임대주택 관련 제한 해제 시 추가적인 활용 가치가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 232,000,000원

인수 보증금: 0원

미납관리비: 1,831,480원 (인수금액)

제공된 자료 및 주변 시세 등을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 민간임대주택이라는 특수성과 잠재적 처분 제한 가능성을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

종합적인 판단 하에, 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 197,200,000원 ~ 220,400,000원 사이에서 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가 산정 시에는 인수해야 할 미납관리비를 포함한 총 취득 비용을 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.