나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30199 [1] 전북특별자치도 임실군 임실읍 이도리 982 전북임실코아루더베스트 103동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자산 · 평가일 2026.03.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 임실군 임실읍 이도리 소재 '임실종합경기장' 북서측 인근에 위치하 고, 주위는 아파트단지 및 각종 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 18층 중 14층 1401호로서, - 외 벽 : 몰탈위 페이팅 및 석재타일붙임 등 마감 - 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 - 창 호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

아파트 1세대로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급,배수설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 현황 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약10미터 내외, 북서측으로 폭 약6미터 내외의 아스팔트 포장도로를 통하여 단지내로의 진.출입이 용이함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 가축사육제한구역(2024-12-30)(절대금지구역_주거 상업공업지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (영산강·섬진강)건축 등 허가제한 지역(2021-12-01)(가축분뇨배출시설 신축 제한)<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(2018-04-12)<자연재해대책법>, 하천구역(2024-11 -29)(임실천)<하천법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30199 (1)

소재지: 전북특별자치도 임실군 임실읍 이도리 982 전북임실코아루더베스트 103동 14층1401호

용도: 아파트

감정가: 162,000,000원

토지면적: 36.42㎡ (약 11.0평)

건물면적: 65.53㎡ (약 19.8평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

위치: 전북 임실군 임실읍 이도리 소재 '임실종합경기장' 북서측 인근에 위치함.

주변 환경: 아파트 단지, 각종 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 읍소재지 내 주거지대임.

교통: 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통임.

도로: 본건 남동측으로 폭 약 10미터, 북서측으로 폭 약 6미터의 아스팔트 포장도로를 통하여 단지 내로의 진·출입이 용이함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, (영산강·섬진강) 건축 등 허가제한 지역, 자연재해위험개선지구, 하천구역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 6월 23일자 전주지방법원 2021카단801 (김선희 가압류)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

- 을1 주택임차권 (임차인: 장효진)

- 보증금: 133,000,000원

- 전입일자: 2021년 1월 5일

- 확정일자: 2021년 2월 3일

- 상기 임차인의 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 함.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 임차인의 보증금 미변제 시 잔액 인수 조건)

임차인 현황:

* 임차인: 장 (장효진)

- 보증금: 133,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2021년 1월 5일

- 확정일자: 2021년 2월 3일

- 대항력: 있음

- 주의: 임차인의 보증금 중 배당을 통해 전부 변제받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 전 배당표를 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

주변 상권: 읍소재지 내 주거 밀집 지역으로, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

단지 내 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등이 갖추어져 있음.

1.4. 생활정보

아파트 정보:

- 아파트명: 전북임실코아루더베스트

- 준공일: 2018년 7월 9일

- 총 동수/세대수: 4개동 / 230세대

- 본건 세대 정보: 103동 14층 1401호

- 전용면적: 65.53㎡ (약 19.8평)

- 단지 총면적: 21,429.36㎡ (약 6,482평)

- 최고/최저층: 18층 / 1층

- 주차: 총 103대 (지하 14대, 지상 <nil>대)

1.5. 잠재적 리스크

선순위 임차인 보증금 인수 가능성: 대항력 있는 선순위 임차인 장 의 보증금 133,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생함. 이는 총 매수 비용 증가로 이어지므로 최우선으로 고려해야 할 사항임.

지역적 특성: 임실군 지역의 특성상 부동산 가치 상승이 타 지역 대비 제한적일 수 있으며, 환금성에 다소 어려움이 있을 수 있음.

토지이용계획 제한: 가축사육제한구역, 하천구역 등 일부 토지이용 제한 사항이 존재함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 임실군 소재의 비교적 신축(2018년 준공)인 아파트 단지 내에 위치하고 있습니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(장 )이 존재하며, 보증금 133,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못하면 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

따라서, 입찰가를 산정함에 있어 '입찰가 + 인수 보증금'의 총 지출 비용이 부동산의 시장 가치를 초과하지 않도록 신중해야 합니다.

본 건의 감정가(162,000,000원)와 유사 면적 최근 실거래가(157,500,000원 ~ 161,000,000원)를 고려할 때, 14층이라는 이점을 감안한 시장 가치는 약 160,000,000원 수준으로 판단됩니다.

인수해야 할 보증금이 133,000,000원임을 감안하면, 총 지출이 160,000,000원을 넘지 않도록 입찰가를 설정해야 하므로, 실제 법원에 납부할 입찰가는 현저히 낮아질 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 신축인 아파트: 2018년 준공으로 주거 환경이 양호함.

생활 편의시설 접근성: 읍소재지 내 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 가능함.

경매 할인 가능성: 선순위 임차인 인수 위험으로 인해 일반 매매 대비 할인된 가격에 취득할 기회가 발생할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 시장 가치는 약 160,000,000원 수준으로 추정됩니다.

그러나 대항력 있는 선순위 임차인 장 에게 지급해야 할 보증금 133,000,000원이 배당에서 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다.

따라서 최종적으로 부담하게 될 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

이를 고려할 때, 총 지출 비용을 160,000,000원으로 가정하고 인수 보증금을 제외한 입찰가는 다음과 같이 산정될 수 있습니다.

예상 입찰가 = 시장 가치 (추정) - 인수 보증금

예상 입찰가 = 160,000,000원 - 133,000,000원 = 27,000,000원

따라서, 보수적인 관점에서 본건의 예상 입찰가는 약 27,000,000원 ~ 29,000,000원 수준으로 제안합니다.

실제 입찰 참여 시에는 반드시 법원의 배당표를 확인하여 임차인 보증금의 회수 가능성을 면밀히 검토하고, 인수 금액 발생 여부에 따라 입찰가를 최종 결정해야 합니다. 만약 예상보다 높은 금액이 배당될 경우, 입찰가를 상향 조정할 수 있습니다.

지도 검색 결과, 물건지 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.