나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50153 [1] 전라남도 목포시 상동 883 동아아파트 102동 1층 106호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

평가대상은 목포시 상동 '하당지구' 소재 동아아파트 102동 내에 위치하며, 대상 아파트단지는 78㎡,104㎡형 8 개동 840 세대 규모임.

교통상황

차량 출입 자유롭고 인근에 시내버스정류장 있으며 제반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 1층 일부로, 향은 남동향, 출입구는 계단식임.

이용상태

주거용 아파트임.

설비내역

개별난방, 급탕시설 등임.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 아파트부지임.

인접 도로상태등

진입로 사정 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 등.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

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1.1. 사건및물건개요

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사건번호: 목포지원 2026타경50153 (1)

소재지: 전라남도 목포시 상동 883 동아아파트 102동 1층 106호

용도: 아파트

채권자: 장OO

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 면적및감정가

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토지면적: 34.10㎡ (약 10.32평)

토지지분: 34.098181047585335㎡ (약 10.32평)

건물면적 (전용면적): 59.97㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.97㎡ (약 18.14평)

단지 내 공급면적 유형: 78㎡, 104㎡ 형

감정가: 104,000,000원

1.3. 매각대상및경매구분

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매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

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2.1. 소재지및단지현황

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평가대상은 목포시 상동 '하당지구' 소재 동아아파트 102동 1층 106호에 위치하며, 해당 아파트 단지는 78㎡, 104㎡ 형으로 구성된 8개동 840세대 규모의 아파트 단지임.

2.2. 교통및주위환경

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차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 제반 교통사정은 무난한 편임. 아파트 부지는 평탄하며, 진입로 사정 또한 원활함. 해당 물건이 속한 지역은 제2종일반주거지역임.

3. 권리분석

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3.1. 등기부현황및말소기준권리

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* 소유권이전: 김재길 (1996-05-08), 엄초롱 (2021-12-20), 김금숙 (2025-01-20)

* 주택임차권 (을13): 장지영, 접수일자 2025-03-04, 권리금액 105,000,000원, 말소: 인수

* 강제경매 (갑4): 장지영, 접수일자 2026-02-27, 권리금액 105,000,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

말소기준권리는 2026년 2월 27일에 등기된 강제경매(갑4)임.

3.2. 임차인분석대항력및보증금

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임차인: 장

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-02

확정일자: 2023-02-15

배당신고일자: 2025-03-04

대항력: 있음

3.3. 인수소멸권리요약

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말소기준권리(갑4)보다 선순위인 주택임차권(을13)은 '말소: 인수'로 등기되어 있어, 원칙적으로 매수인이 해당 임차인의 보증금 105,000,000원을 인수해야 함. 그러나 등기부 요약 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 가능성도 있음. 해당 부분은 법원 기록 및 현장 조사를 통해 명확한 확인이 반드시 필요함.

4. 상권분석

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4.1. 지역및용도

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목포시 상동 '하당지구'에 위치한 주거용 아파트로, 제2종일반주거지역에 속해 있음.

4.2. 주변시설혐오시설검색결과포함

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하당지구는 목포시의 주요 상업 및 주거 중심지로, 롯데마트 맥스, 포르모 큐브 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 식당, 카페, 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수함. 또한, 일반적인 검색 결과에서 본 물건지의 직접적인 주변 반경 내에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않음.

5. 생활정보

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5.1. 주거편의성

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개별난방 및 급탕시설 등 기본적인 아파트 설비를 갖추고 있으며, 840세대 규모의 단지 내에서 안정적인 주거 생활이 가능함.

5.2. 기타생활편의시설검색결과반영

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단지 인근에는 젊은층이 선호하는 장미의 거리 등 상권이 형성되어 있으며, 쇼핑(롯데마트 맥스), 영화관(메가박스, CGV), 금융, 의료 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이함.

6. 잠재적리스크

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6.1. 임차인관련불확실성

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가장 큰 리스크는 '대항력 있는 임차인' 존재 및 보증금 인수 문제임. 임차인의 보증금은 105,000,000원이지만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 상반된 정보를 제공하고 있음. 임차인이 채권자로 강제 경매를 신청했다는 점은 보증금 회수와 관련된 복잡한 상황을 시사하며, 실제 보증금 인수 여부 및 법적 절차에 대한 면밀한 검토가 필수적임. '임대관계는 미상'으로 확인되어 실제 임차인의 점유 및 거주 현황 파악도 중요함.

6.2. 기타확인필요사항

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공부상 하자(공부와의 차이 없음)는 없으나, 실제 현장 조사 시 미납 관리비, 내부 상태, 수리 필요 여부 등을 확인해야 함.

7. 종합의견

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7.1. 물건강점

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* 목포시 하당지구의 중심 상업 및 주거지역에 위치하여 입지적 가치가 높음.

* 교통, 쇼핑, 문화 등 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 정비된 아파트 단지 내 물건으로 비교적 쾌적한 주거 환경을 제공함.

7.2. 물건약점

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* 대항력 있는 임차인으로 인한 105,000,000원의 보증금 인수 부담 가능성이 가장 큰 리스크임.

* '인수 보증금 합계: 0원'과 '말소: 인수'라는 상반된 권리 분석 정보로 인한 불확실성이 존재함.

* 임차인이 채권자로 경매를 신청한 특이사항은 추가적인 법률 검토를 요함.

8. 투자포인트

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8.1. 시장전망및활용가능성

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목포시의 주요 신도시인 하당지구는 지속적인 생활 인프라 확충으로 인해 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 보유하고 있음. 임차인 관련 권리 관계가 명확히 정리될 경우, 안정적인 임대 수익을 창출하거나 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있음.

9. 예상입찰가

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9.1. 입찰가산정논리

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본 물건의 감정가는 104,000,000원이지만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시된 점을 우선적으로 고려하여 입찰가를 산정함. 이는 임차인의 보증금이 낙찰 대금에서 우선 변제되어 매수인이 별도로 인수하지 않는다는 가정에 기반함. 그러나 '말소: 인수'로 표기된 임차권 등기는 이와 상반되는 정보이므로, 실제 입찰 시에는 해당 보증금 인수 여부에 대한 법원 확인 및 배당표 예측을 통해 최종 입찰가를 결정해야 함. 임차인이 보증금을 전액 회수하지 못할 경우, 그 차액만큼은 낙찰자가 부담해야 할 수 있음.

9.2. 제안입찰가

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상기 입찰가 산정 논리에 따라, '인수 보증금 합계: 0원'을 전제로 할 경우, 감정가 수준인 105,000,000원에서 115,000,000원 사이를 제안함. 단, 이 금액은 임차인 보증금 105,000,000원을 낙찰 대금으로 전부 충당하고 추가로 매수인의 수익을 고려한 범위임. 실제 입찰가는 임차인 보증금 인수 여부, 배당 순위, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.