나이스옥션 법원경매 전주 2026타경30204 [1] 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 399 가동 3층 302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 소재 '서원초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 연립·다세대주택, 중·고층 아파트단지 및 각종 근린생활시설등이 혼재하는 주거지대입니다.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 제3층 제302호로서, (사용승인일 1984.03.30.) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 벽지 붙임 및 일부 타일붙임 등 마감, 창 호 : 샷시 창호 등입니다.

이용상태

연립주택 1세대로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 소방설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 유사사다리형의 토지로서, 현황 '연립주택 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 단지 남서측으로 노폭 약 19미터 내외, 북서측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접하며, 남서측의 출입구를 통해 출입합니다.

토지이용계획 및 제한상태

효자동1가 399 : 제2종일반주거지역(2022-09-15), 지구단위계획구역(전주 화산), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13) (주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서원초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률> 효자동1가 381-4 : 제2종일반주거지역(2022-09-15), 지구단위계획구역(전주 화산), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(서원초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 지분매각(공유자우선매수권 행사 1회로 제한)
2. 토지 1,2에 대하여 "토지만에 관하여 별도 등기 있음"

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2026타경30204 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 완산구 효자동1가 399 가동 3층 302호

용도: 연립주택

감정가: 30,250,000원

토지면적: 64.67㎡ (약 19.56평)

토지지분: 16.166666666666664㎡ (약 4.89평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.46㎡ (약 17.99평)

건물지분: 14.865㎡ (약 4.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물 중 제3층 제302호

사용승인일: 1984년 03월 30일

1.1. 입지조건

* 본건은 전주시 완산구 효자동1가 소재 '서원초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 부근은 단독주택, 연립·다세대주택, 중·고층 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.

* 단지 남서측으로 노폭 약 19미터, 북서측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 남서측 출입구를 통해 출입합니다.

* 토지는 대체로 등고 평탄한 유사사다리형으로, 현황 '연립주택 건부지'로 이용 중입니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(전주 화산), 소로1류, 소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(서원초등학교) 등에 해당됩니다.

1.2. 권리분석

* 경매구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 김OO입니다.

* 매각 대상은 토지 및 건물 지분입니다.

* 주요 권리관계로는 지분매각, 공유자우선매수신고, 선순위가처분이 있습니다.

* 주의사항으로 지분매각(공유자우선매수권 행사 1회로 제한) 및 토지 1,2에 대하여 "토지만에 관하여 별도 등기 있음" 사항이 있습니다.

* 등기부 요약 상 말소기준권리는 2026년 02월 27일 접수된 3번 한상배 지분강제경매(채권자: 김영환, 금액: 2,200,000원)입니다.

* 이전 소유권 이전 내역으로는 백남순, 이영자, 한상배 외 2명(협의분할에 의한 상속)이 있습니다.

* 임차인 현황 상 인수되는 보증금은 없으나, 임대관계는 미상입니다.

* 임차인 중 대항력이 있는 자가 있을 수 있으나 보증금 및 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 서원초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 단독주택, 연립·다세대주택, 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 교통 상황은 보통 수준으로, 대중교통 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 단지 내 또는 인근에 차량 접근이 용이합니다.

* 주변에 버스승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 서원초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 고려될 수 있습니다.

* 각종 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분매각 물건으로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각되므로 다른 공유자와의 관계 및 재산권 행사에 복잡성이 따를 수 있습니다.

* 공유자우선매수권이 있어, 다른 공유자가 이를 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있으며, 행사 횟수가 1회로 제한되어 있습니다.

* 선순위 가처분이 존재하여, 추후 소유권 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. (일반적으로 경매로 소멸되나 확인 필요)

* "토지만에 관하여 별도 등기 있음" 표시는 토지와 건물 등기부가 별도로 관리되고 있음을 의미하며, 토지 관련 추가 권리나 제한이 있는지 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건축물이 1984년 준공되어 노후도가 있는 편입니다.

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 상세한 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 전주시 완산구 효자동1가에 소재한 연립주택의 지분 경매 물건입니다. 서원초등학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의 시설 접근성은 양호한 편입니다. 하지만 지분 매각, 공유자 우선매수권, 선순위 가처분, 토지 별도 등기 등 복잡한 권리 관계와 1984년 건축된 노후된 건물이라는 점은 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 특히 지분 매각의 특성상 향후 다른 공유자와의 협력 또는 갈등 가능성을 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 실거주 목적 또는 향후 지분 활용 방안을 모색할 수 있는 잠재력을 가진 물건입니다.

* 초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 중요하게 생각하는 수요층에게 어필할 수 있습니다.

* 감정가 대비 낮은 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 기회입니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적을 가진 '남양(324-29)' 연립(1983년 건축, 58.86㎡)이 2026년 7월 1억 6,500만원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 30,250,000원으로, 이는 최근 거래 사례와 비교했을 때 상당히 낮은 수준입니다. 이 낮은 감정가는 본건이 지분 매각이며, 건물 연식이 오래되었고, 공유자 우선매수권, 가처분 등의 복잡한 권리 관계를 반영한 것으로 보입니다.

지분 매각의 특성상 전체 소유권 매매와는 가격 책정에 차이가 있을 수 있으며, 노후된 건물 상태 및 추가적인 권리 관계에 따른 위험 부담을 고려해야 합니다. 또한, 공유자 우선매수권 행사 가능성을 감안하여 입찰가를 산정해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 30,250,000원을 기준으로 약 110% ~ 130% 수준에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 예상 입찰가는 33,000,000원 ~ 40,000,000원 범위로 추정됩니다. 이는 잠재적인 가치를 기반으로 한 보수적인 추정치이며, 실제 현장 조사 결과, 권리 관계에 대한 추가 확인, 그리고 입찰 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 인수되는 보증금은 없으므로, 낙찰가만을 고려하시면 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.