나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50150 [1] 전라남도 목포시 연산동 2022 목포백련골드클래스9차아파트 904동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2026.03.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전라남도 목포시 연산동 소재 ‘목포백련초등학교’ 북측 인근에 위치하는 '목포백련골드클래스9차아파트' 제904동 제3층 제305호로서, 주위는 아파트단지, 소규모 점포 등으로 형성된 백련택지개발지구내 주거지대로서 주위환경은 무난함.

교통상황

가로망이 정비된 백련지구에 위치하여 일반적인 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상15층 건 내 3층 305호로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 내벽 : 벽지도배, 타일 마감 등 창호 : 새시창호 마감 등

이용상태

아파트.

설비내역

위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형으로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측으로 왕복3차선(편도1차선+2차선) 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

연산동 2022 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전부제한(2011.6.24))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2026타경50150 (1)

소재지: 전라남도 목포시 연산동 2022 목포백련골드클래스9차아파트 904동 3층305호

용도: 아파트

감정가: 269,000,000원

토지면적: 47.76㎡ (약 14.45평)

토지지분: 47.76㎡ (약 14.45평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 69.49㎡ (약 21.02평)

건물지분: 69.49㎡ (약 21.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OO

아파트 분양면적 정보는 제공된 자료에 명시되어 있지 않습니다.

2. 입지조건

위치: 전라남도 목포시 연산동 소재 ‘목포백련초등학교’ 북측 인근에 위치한 ‘목포백련골드클래스9차아파트’ 904동 3층 305호입니다.

주위환경: 아파트 단지, 소규모 점포 등으로 형성된 백련택지개발지구 내 주거지대로서 주위 환경은 양호합니다.

교통: 가로망이 정비된 백련지구에 위치하여 일반적인 교통 상황은 무난하며, 단지 남측으로 왕복 3차선 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

경매개시채권자: 주OO

말소기준권리: 2026년 2월 26일 접수된 강제경매개시결정 등기 (갑3)

등기부채권 총액: 0원 (단, 강제경매 개시결정 등기 시 채권액 45,000,000원이 등재되어 있습니다.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 6월 9일

* 확정일자: 2025년 5월 2일

* 대항력: 있음

인수 보증금 합계: 0원

주요 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 보고서상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적인 인수 금액이나 명도 관련 이슈가 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

대상 물건은 아파트 단지와 소규모 점포가 혼합된 주거지역 내에 위치하고 있습니다. 주요 상권이라기보다는 주거 생활을 위한 편의 시설이 산재해 있는 지역으로 판단됩니다.

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설이나 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 특이사항은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

주변 환경: '목포백련초등학교' 북측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

편의 시설: 단지 내 및 주변 소규모 점포 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 가로망이 정비되어 있어 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 무난한 수준입니다.

건축 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 3층에 위치하며, 위생, 난방, 도시가스, 승강기, 지하주차장 등 기본적인 생활 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 인수 금액이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 경매 절차 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. 임차인과의 명확한 법적 관계 및 보증금 회수 방안에 대한 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

부동산 시장 변동성: 일반적인 부동산 시장의 가격 변동 위험이 존재합니다.

감정가와의 차이: 감정평가액과 실제 시장 가치 간의 차이가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 연산동의 백련택지개발지구 내에 위치한 아파트로, 교육 및 주거 환경이 비교적 양호한 편입니다. 교통 여건 또한 무난하며 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인이자 주의 깊게 살펴보아야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치: 백련택지개발지구라는 기성 시가지 내에 위치하여 주거 선호도가 일정 부분 유지될 것으로 보입니다.

교육 환경: 초등학교 등 교육 시설이 인접해 있어 자녀가 있는 가구의 수요가 있을 수 있습니다.

일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확합니다 (임차인 이슈 제외).

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 것이 일반적입니다. 본 물건의 경우, 보고서상 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 명시적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재는 예상치 못한 명도 비용이나 법적 분쟁 가능성을 내포하고 있으므로, 입찰 희망가는 이러한 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 현 시세, 낙찰가율 등을 종합적으로 분석하고, 임차인 관련 법적 검토를 선행하는 것이 필수적입니다. (본 보고서에서는 추가 정보 부족으로 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.