나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30126 [1] 광주광역시 광산구 운남동 402-10 근린생활시설 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 플러스 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 운남동 소재 '우방아이유쉘아파트' 북측 인근에 위치하며, 주위는 미개발지, 기존주택지대, 아파트 단지, 근린생활시설 등의 주거지대임.

교통상황

본건 서측 인근의 주요 간선도로에서의 접근성은 양호시 됨.

건물의 구조

기호 1) ~ 5) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중, 1층 101호, 1층 102호, 1층 103호, 2층 201호, 2층 202호로서, 외벽 : 석재 및 벽돌 및 판넬 등 마감. 내벽 : 판넬, 시멘몰탈페인트, 인테리어 마감. 창호 : 샤시임. 기호 6) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중, 1층 103호로서, 외벽 : 석재 및 벽돌 및 판넬 등 마감. 내벽 : 판넬, 시멘몰탈페인트, 인테리어 마감. 창호 : 샤시임.

이용상태

1) : 미용실. 2), 4), 5) : 사무소. 3) : 공실. 6) : 식당.

설비내역

위생 및 급수설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

공히 부정형으로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 2차선 도로, 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 제2종일반주거지역임.

공부와의 차이

건축물대장상 2) 용도는 소매점이나 현황 사무소로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2026타경30126 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 운남동 402-10 근린생활시설 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 974,000,000원

토지면적: 176.54㎡ (약 53.41평)

토지지분: 176.542㎡ (약 53.41평)

건물면적: 115.20㎡ (약 34.83평)

건물지분: 115.2㎡ (약 34.83평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 광OOO (광주은행 추정)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 광주광역시 광산구 운남동에 위치하며, '우방아이유쉘아파트' 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 미개발지, 기존 주택지대, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대입니다.

교통상황

물건지 서측 인근의 주요 간선도로에서의 접근성은 양호한 편입니다.

인접 도로상태

본 물건 남측으로는 2차선 도로가, 북측으로는 세로(좁은길)가 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

임차인 현황

* 임차인: 국

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-08-29

* 대항력: 없음

* 임차인: 문

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018-06-25

* 확정일자: 2025-08-25

* 배당신고일자: 2026-03-12

* 대항력: 없음

* 임차인: 임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2026-02-24

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사디엠티랩스

* 보증금: 220,000원

* 차임: 0원

* 사업자등록일자: 2024-07-22

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

등기부 현황

* 말소기준권리: 광주은행 근저당권 (접수일자 2016-02-03, 권리금액 300,000,000원)

* 기타 권리:

* 광주은행 근저당권 (접수일자 2016-02-03, 권리금액 540,000,000원)

* 광주은행 근저당권 (접수일자 2016-07-01, 권리금액 660,000,000원)

* 광주은행 근저당권 (접수일자 2018-01-18, 권리금액 1,200,000,000원)

* 광주은행 임의경매개시결정 (접수일자 2026-02-26, 권리금액 1,622,686,113원)

* 총 채권액 (등기부상): 2,700,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 등기 있음, 개요 없음)

* 별도 등기: 있음.

1.3. 상권분석

본 물건은 근린생활시설로, 주변에 아파트 단지와 주택지가 형성되어 있어 기본적인 배후수요가 있는 지역입니다.

현재 1층 101호는 미용실로 이용 중이며, 다른 호실들은 사무소, 공실, 식당 등으로 활용되고 있어 다양한 상업적 기능을 수행하고 있습니다.

향후 지역 개발이나 아파트 단지 입주민들의 소비 활동에 따라 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

인근에 '우방아이유쉘아파트'가 위치하고 있어 주거 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 주택지대 및 상가 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성이 양호할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

별도 등기: 등기부등본 상 '별도 등기 있음'으로 명시되어 있어, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 추가적인 권리 관계 확인이 필요합니다.

공동 담보: 본 물건이 다른 부동산과 공동으로 담보 제공된 건으로, 해당 물건의 경매 진행 상황이나 가치 변동에 영향을 받을 수 있습니다.

공실 위험: 1층 103호가 현재 공실 상태인 점은 상가 임대 시장의 현황을 보여주므로, 임대차 확보 시 고려해야 합니다.

임대 관계 미상: 임대료 및 임차 조건에 대한 정보가 미상으로, 명도 시 추가 협상이나 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 본 건 임차인들은 모두 대항력이 없습니다.)

용도 불일치: 건축물대장상 일부 용도(2호)와 현황이 불일치하는 부분이 있어, 건물 전체의 관리 측면에서 향후 건축법 관련 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 운남동의 근린상가로, 아파트 단지 인근에 위치하여 배후 수요가 기대되는 곳입니다.

토지와 건물 면적이 비교적 넓고, 다양한 업종의 상가가 입점 가능하며 현재도 여러 용도로 활용되고 있습니다.

다수의 근저당권이 설정되어 있으나, 모두 말소될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

다만, '별도 등기 있음'과 '공동 담보'라는 특이사항은 반드시 추가적인 확인과 신중한 접근이 필요합니다.

주변에 즉각적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 아파트 단지 인근에 위치하여 안정적인 배후 수요 확보가 가능합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 함께 매수하여 활용도를 높일 수 있습니다.

권리 인수 부담 없음: 모든 임차인의 대항력이 없고, 등기부상 채무는 매각으로 소멸될 예정입니다.

잠재적 가치 상승: 지역 개발 또는 상권 활성화 시 투자 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 974,000,000원

인수 보증금: 0원

본 건의 감정가는 974,000,000원입니다. 권리 분석상 인수할 임차인 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 고려할 수 있습니다. 다만, '별도 등기'와 '공동 담보' 등 리스크 요소를 감안하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 시세, 주변 부동산 동향, 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다. 본 물건의 경우, 감정가 수준 또는 그 이하에서 낙찰될 가능성을 고려하여 800,000,000원 ~ 950,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. (이 수치는 현재 제공된 정보만으로 추정한 것이며, 실제 시세 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.