나이스옥션 법원경매 전주 2026타경105 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 호성동1가 863-28 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동산 · 평가일 2026.03.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 호성동1가 소재 "호성진흥더블파크1단지아파트" 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 서측 인근에 버스승강장 소재 간선도로(동부대로)가 진행함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 301호로서, 외벽 : 돌붙임 및 벽돌치장쌓기 등 마감, 내벽 : 몰탈위페인팅 및 내부인테리어 등 마감, 바닥 : 타일 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

근린생활시설(현 '<1,2> 2개소 학원(운휴)')로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 지반 평탄한 상업용 건부지임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약8미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2025-02-20), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2023-01-13) (주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(만수초등학교)<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(빛나라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기 타 : 본건은 3층 전체가 301호이나 내부는 2개부분으로 복도를 조성하여 구분사용중 인 상황을 감안하고 내부시설비를 포함하여 평가히되 이동가능한 시설 등은 평가제외하였음.

물건 비고

1. 3층 전체가 301호이나 내부는 2개부분으로 복도를 조성하여 구분사용 중인 상황을 감안하여 내부시설비를 포함하여 평가하되, 이동가능한 시설 등은 평가제외 함
1. 교육연구시설 용도이나 현상은 영업중단임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 상세 정보는 아래와 같습니다.

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 전주지방법원 2026타경105 (1)

* 소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 호성동1가 863-28 3층301호 (태양빌딩 3층 301호)

* 건물 용도: 교육연구시설 (건축물대장 기준, 현상 영업 중단. 감정평가서상 근린생활시설로도 명시됨)

* 감정가: 896,000,000원

* 토지 면적: 307.50㎡ (약 93.04평)

* 건물 면적: 597.70㎡ (약 180.84평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 부안수산업협동조합 (등기부등본상 확인)

1.2. 입지 조건

* 위치: 전북특별자치도 전주시 덕진구 호성동1가 소재 "호성진흥더블파크1단지아파트" 남측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 건물 서측 인근에 버스승강장과 간선도로인 동부대로가 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 도로: 본건 토지는 북측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역(2025-02-20), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(만수초등학교, 빛나라유치원) 등으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리 분석

* 말소기준권리: 을11 근저당 (수협엔피엘대부주식회사, 2019-08-29 접수, 583,200,000원)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입(사업)일자: 2018-05-10

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금은 없는 것으로 명시되어 있어 배당을 통해 변제될 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 권리 분석 시 해당 임차인의 현황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인: 정

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입(사업)일자: 2024-03-14

* 확정일자: 2026-03-09

* 배당신고일자: 2026-03-12

* 대항력: 없음

* 비고:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 1,597,731,544원

1.4. 상권 분석

* 본 물건은 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하며, 주변에 만수초등학교, 빛나라유치원 등이 있어 교육 시설과의 연관성도 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3층에 해당하며, 내부가 복도로 구분되어 2개 부분으로 사용되고 있습니다. 이는 향후 다양한 용도로의 활용 가능성을 시사합니다.

* 현재는 교육연구시설 용도로 있으나 영업이 중단된 상태이므로, 재개장 또는 업종 변경을 위한 추가적인 검토 및 투자가 필요할 것으로 보입니다.

* 주변 지도 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활 정보

* 주변에 대규모 아파트 단지들이 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 서측 인근의 동부대로를 통해 주요 도로 접근이 용이하며, 버스 노선이 다수 운행되고 있습니다.

* 교육 환경 보호구역에 해당되는 초등학교 및 유치원이 인접해 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 박 임차인은 2018년 5월 10일부터 전입하여 대항력을 갖추고 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 임차인이 배당 절차에서 보증금을 전액 변제받지 못할 경우 새로운 소유자에게 인수될 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 따라서 해당 임차인과의 관계 및 권리관계 정리를 위한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 영업 중단 상태: 현재 교육연구시설 용도이나 영업이 중단된 상태로, 공실 리스크 또는 시설 복구 및 업종 전환을 위한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 내부 구조 활용: 3층 301호가 내부 복도로 구분되어 사용 중이므로, 일체화된 공간 활용을 위해서는 일부 구조 변경 또는 리모델링이 필요할 수 있습니다.

* 높은 총 채무액: 등기부상 총 채권액이 1,597,731,544원을 상회하는 점은 기존 소유자의 재정 상태가 매우 어려웠음을 시사합니다.

1.7. 종합 의견

본 건은 전주 덕진구 호성동에 위치한 교육연구시설(현 영업 중단) 용도의 집합건물 3층 301호입니다. 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 교통 및 생활 인프라가 갖춰져 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 주의 깊은 검토가 필요합니다. 현재 영업 중단 상태와 내부 구분 사용 등은 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 입지: 아파트 단지 밀집 지역 인근으로 잠재적 배후 수요가 존재합니다.

* 활용 다양성: 내부 구조 변경 또는 업종 전환을 통해 다양한 수익 창출 기회를 모색할 수 있습니다.

* 권리관계: 낙찰 후 소멸되는 권리가 많아 명확한 소유권 취득이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 주변 상권의 현재 가치, 임대 시세, 공실률, 유사 물건의 최근 거래 사례, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 또한, 해당 건물의 현재 상태(영업 중단, 내부 구조 등)를 고려한 리모델링 비용 및 예상 수익률 분석이 필수적입니다.

제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 일반적으로 감정가 896,000,000원을 기준으로, 시장 상황 및 투자 분석 결과를 반영하여 입찰가를 결정하게 됩니다. 특히, 인수 보증금은 없는 것으로 파악되나, 대항력 있는 임차인 관련 변수를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.