나이스옥션 법원경매 통영 2026타경10199 [1] 경상남도 통영시 광도면 죽림리 280-5 일성유수안2차 201동 7층701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평 · 평가일 2026.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 통영시 평림동 소재 "평림생활체육공원" 서측 인근에 위치하며, 부근은 자연취락지구내 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

관내 일반적 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 세장형의 토지로서, 지면은 인접노면과 등고 평탄하고 토질은 보통시되며, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 폭 약4m 내외의 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,자연녹지지역,자연취락지구,가축사육제한구역(2019-07-24)(취락지구)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리에 소재하는 '통영종합버스터미널' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 차량통행이 빈번한 간선도로변의 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주거환경은 보통시 됨.

교통상황

아파트단지로서, 관련 차량 접근 및 출입자유로우며, 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 23층 건물 중 7층 701호로서, <사용승인일자 : 2014. 04. 29> 외 벽 : 몰탈 위 페인팅 및 석재 타일 등 외장재 마감. 내 벽 : 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 등 내장재 마감. 창 호 : PVC 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수 설비, 난방 설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 자루형의 토지로서, 지면은 인접노면과 등고 평탄하고, 지반은 견고시되며 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 2차로 포장도로 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역,제1종지구단위계획구역,중로2류(폭15m~20m)(접합),가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서75m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 별지 "감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견" 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 통영지원 2026타경10199 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 경상남도 통영시 광도면 죽림리 280-5 일성유수안2차 201동 7층701호

용도: 아파트

감정가: 250,000,000원

토지면적: 40.06㎡ (약 12.12평)

건물면적: 84.85㎡ (약 25.67평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 권리관계

말소기준권리: 경남은행 근저당 (2014.05.16.)

등기부채권 총액: 315,412,197원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (존재 여부 및 내용 미확인)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 광도면 죽림리에 소재하며, "통영종합버스터미널" 남서측 인근에 위치합니다. 부근은 차량 통행이 빈번한 간선도로변으로 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 교육시설 등이 혼재된 지역으로, 제반 주거환경은 보통으로 평가됩니다. 토지 자체는 "평림생활체육공원" 서측 인근의 자연취락지구 내 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역에 속합니다.

2.2. 교통상황

아파트 단지로서 단지 내 및 인근 도로로의 차량 접근 및 출입이 자유롭습니다. 관내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 남서측으로는 왕복 2차로 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설

제공된 정보 및 검색된 자료에 따르면, 해당 물건지 주변에 특별히 언급되거나 지도상으로 확인되는 혐오시설 또는 환경 위험 시설은 나타나지 않습니다. 다만, "애조원마을" 일대에 과거 한센인 집성마을이 있었으나, 도시개발사업이 진행된 바 있습니다. 해당 지역은 주거단지 조성 및 쾌적한 도시환경 조성을 목표로 개발이 이루어졌습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건물의 등기부등본상 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 주식회사일성건설 (2014.05.12.)

* 소유권이전: 김홍기 (2014.05.16., 매매)

* 근저당: 경남은행 (2014.05.16., 165,600,000원, 말소기준권리)

* 가압류: 서울보증보험주식회사 (2024.05.08., 149,812,197원, 말소)

* 강제경매: 서울보증보험주식회사 (2026.02.27., 101,932,858원, 말소)

위 권리들은 모두 말소될 예정으로, 경매를 통해 소유권 취득 시 등기부상 권리 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 : 미상임.

주의: 임차인의 보증금 및 차임 등 상세 내역이 미상이므로, 명도 진행 시 인수 여부 및 협상에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다. (단, 현재까지는 인수할 보증금이 없는 것으로 명시되어 있습니다.)

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 언급되어 있습니다. 현재 해당 지상권의 존재 여부, 내용, 권리자 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으므로, 입찰 전 반드시 현장 확인 및 관련 조사를 통해 인수 여부를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 속한 광도면 죽림리 일대는 통영종합버스터미널이 인근에 위치하고 간선도로변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재된 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 이는 기본적인 생활 편의시설과 교통 접근성이 양호함을 시사합니다.

4.2. 주변 상업시설

아파트 단지 내 편의시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등)이 잘 갖추어져 있으며, 인근 간선도로변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브지붕 23층 건물 중 7층 701호

사용승인일자: 2014년 04월 29일

외벽: 몰탈 위 페인팅 및 석재 타일 마감

내벽: 벽지, 타일 및 몰탈 위 페인팅 마감

창호: PVC 창호

설비: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비 등

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 일성유수안2차

주소: 경상남도 통영시 광도면 죽림리 280-5

총 동수: 4개동

총 세대수: 294세대

전용면적: 84.8502㎡ (약 25.67평)

총 주차대수: 339대 (지상 3대, 지하 7대, 기타 329대 - JSON 총괄표제부 total parking count 339, specific mention of 3 surface and 7 underground.)

최고층: 27층 (단지 전체 기준)

5.3. 편의시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소, 전기차충전기(지상 7대) 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리분석상 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권)의 존재 가능성: 해당 지상권의 구체적인 내용과 인수 여부가 불확실하므로, 이는 주요한 잠재적 리스크입니다. 입찰 전 반드시 확인이 필요합니다.

6.2. 기타 리스크

* 임차인 현황 미상: 임대관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. (단, 보증금 인수분은 0원으로 명시됨)

7. 종합 의견

본건은 통영시 광도면 죽림리에 위치한 일성유수안2차 아파트 201동 7층 701호(전용면적 84.85㎡)로서, 전반적인 입지 및 생활 여건은 양호한 편입니다. 경매 절차상 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 말소될 예정이어서 비교적 깨끗한 권리 취득이 가능합니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성과 임대관계 미상이라는 점은 입찰 전 면밀한 확인이 필요한 잠재적 리스크 요소입니다. 이러한 부분을 고려하여 신중하게 접근한다면 안정적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 권리 인수 부담이 적습니다.

* 전용면적 84.85㎡는 일반적인 수요가 많은 중대형 평형입니다.

* 아파트 단지 내 편의시설이 갖춰져 있고, 주변 교통 및 생활 인프라가 양호합니다.

* 통영종합버스터미널 인근으로 지역 내에서의 접근성이 우수합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 4월~6월)를 기준으로 볼 때, 동일 면적(84.85㎡)의 실거래가는 230,000,000원에서 253,000,000원 사이에 형성되어 있습니다. 본 건의 감정가는 250,000,000원이며, 해당 층수는 7층으로 중간층에 해당합니다.

잠재적 리스크(미확인 지상권, 임대관계 미상)를 고려하고, 보수적인 접근을 한다면 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

최근 최고가 거래 사례(253,000,000원)와 감정가(250,000,000원)를 고려할 때, 현 시세 및 안전마진을 감안하여 235,000,000원에서 248,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 조사를 통한 권리 관계 확인, 물건 상태 점검, 최근 시세 변동 추이, 응찰자 경쟁률 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.