나이스옥션 법원경매 밀양 2026타경377 [1] 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 991-2 일조홈타운 6층602호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 소재 '동포초등학교' 북측 인근에 위치하는 일조홈 타운 6층 602호로서, 부근은 각종 근린생활시설 및 단독주택, 소규모 공동주택 등으로 형성된 성숙중인 주택지대로서 제반 입지조건은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하여 제반 교통사정은 보통 시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브위기와지붕 6층 건물 내 6층 602호로서, 외 벽 : 드라이비트 등 마감, 내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창호입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중입니다.

설비내역

제반 위생설비 및 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습 니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 세장형으로서 주상용 건부지로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차선 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상입니다. - 기 타 : 본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 밀양지원 2026타경377 (1)

* 소재지: 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 991-2 일조홈타운 6층 602호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 92,000,000원

* 토지면적: 29.63㎡ (약 8.96평)

* 토지지분: 29.627㎡ (약 8.96평)

* 건물면적: 87.87㎡ (약 26.58평)

* 건물지분: 87.87㎡ (약 26.58평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: (OOOOOO

1.1. 건물 상세정보

* 건물명: 일조홈타운

* 준공일자: 2008년 9월 4일

* 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브위기와지붕

* 총층수: 6층

* 해당층: 6층

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창녕군 남지읍 남지리 소재 '동포초등학교' 북측 인근에 위치하며, 부근은 각종 근린생활시설 및 단독주택, 소규모 공동주택 등으로 형성된 성숙 중인 주택지대로서 제반 입지조건은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하여 제반 교통사정은 보통 시 됩니다. 서측으로 왕복 2차선 포장도로와 접합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합)입니다. 또한, 가축사육제한구역(2025-11-06)(모든 축종 제한) 및 배출시설설치제한지역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 10월 17일 영산농업협동조합 근저당권 (96,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 개요는 있으나 본건에 해당 없음)

* 총 등기부채권액: 96,000,000원

* 임차인 현황:

* 임대관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임대관계가 미상이고 인수되는 보증금이 없으므로, 입찰 전 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 보증금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 건물 시세 (최근 2026년 5월 거래 기준):

* 75.69㎡ (약 22.89평) 다세대주택: 40,000,000원

* 54.45㎡ (약 16.47평) 연립다세대: 35,000,000원

* 84.86㎡ (약 25.67평) 다세대주택: 58,000,000원

* 본건(87.87㎡, 약 26.58평)의 면적과 가장 유사한 인근 '동광빌라B동'(84.86㎡)이 2026년 5월 7일 58,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 평당 약 2,260,000원으로 환산 시, 본건의 현재 시장가치는 약 60,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 현재 본건의 감정가는 92,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 높은 편입니다.

5. 생활정보

* 이용상태: 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 제반 위생설비 및 급·배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브위기와지붕 6층 건물 내 6층 602호로서, 외벽은 드라이비트 등 마감, 내벽은 벽지 및 타일 등 마감, 창호는 샷시창호입니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 확인 곤란: 현장 조사 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 확인이 어려워 관련 공부와 외부 관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가되었습니다. 경매 진행 시 본건 내부의 이용 상황 및 관리 상태 등에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

* 감정가와 시세 괴리: 감정가(92,000,000원)와 인근 최근 실거래가(약 5,800만원 ~ 6,000만원) 간의 큰 시세 차이가 존재합니다. 이는 향후 시세 차익 실현 가능성을 신중하게 검토하게 만드는 요인입니다.

* 임대관계 미상: 임대차 관계가 불분명하므로, 낙찰 후 명도 과정이나 내부 상태 등 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 환경 규제: 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한지역에 해당하여, 향후 건축 또는 개발 관련 규제사항을 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 창녕군 남지읍 소재의 다세대주택으로, 건물이 2008년에 준공되어 비교적 연식이 짧고 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 입지와 교통 조건은 무난한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로 깔끔하나, 임대차 관계가 불분명하다는 점은 주의가 요구됩니다. 본건의 가장 큰 특징은 감정평가액과 최근 실거래가 간의 큰 시세 차이입니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시장 상황 간의 괴리, 혹은 평가 가치와 시장 인식 가치의 차이에서 비롯된 것으로 보입니다. 따라서 본건 취득 시에는 보수적인 시각과 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2008년 준공으로 비교적 연식이 짧아 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 분석 및 취득 과정이 비교적 간편합니다.

* 낮은 입찰 경쟁 예상: 높은 감정가와 상대적으로 낮은 실거래가로 인해, 시세 대비 높은 가격으로 입찰하려는 경쟁자가 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 92,000,000원이나, 인근 실거래가 분석 결과 시장 가치는 약 58,000,000원 ~ 60,000,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가와 시세 간의 큰 괴리를 고려하고, 잠재적 리스크(내부 확인 곤란, 임대차 관계 미상)를 반영하여 보수적인 관점에서 입찰가를 산정합니다.

* 현 시세 및 보수적 접근을 감안할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준인 64,400,000원 ~ 73,600,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 본건의 실제 가치는 내부 상태 및 향후 시장 상황에 따라 변동될 수 있으므로, 현장 방문을 통한 면밀한 점검 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

* 최종 예상 입찰가: 68,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.