나이스옥션 법원경매 마산 2026타경20070 [1] 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 246-10 진스빌 2층206호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가야 · 평가일 2026.03.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 마산회원구 석전동소재 진스빌 2층 206호 및 207호로서 부근은 공동주택, 학교, 근린시설 등이 혼재함.

교통상황

대체적인 대중교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 11층건내 2층 206호, 2층 207호로서 외벽: 화강석치장등 마감. 내벽: 폐문부재로 조사치 못함. 천정: 폐문부재로 조사치 못함. 창호: 샤시창호임.

이용상태

206호 및 207호를 일체로 노래방(금은동노래방)으로 이용중임.

설비내역

건물내 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 남서측으로 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 소로1류(폭10m~12m)(접함), 소로2류(폭8m~10m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(2025-06-12)(한일여자고등학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(다솜유치원)<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(석전초등학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 절대보호구역(다솜유치원)<교육환경 보호에 관한법률>

공부와의 차이

본건(기호가,나)는 귀 제시목록상 '사무소'이나, 현황 '노래방'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임. 2) 기 타: 본건은 현장조사시 폐문 부재로 인하여 외부관찰, 건축물현황도 등에 의거 평가하였으므로 참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각
-공부상 '사무소'이나, 현황 '노래방'으로 이용중이며 소유자가 본건 1,2를 경계벽체 구분없이 통합하여 이용중이며, 본건 1,2의 출입문이 외관상 본건2(207호)의 한 곳으로 되어있으므로 입찰시 확인 요함
-2026년 2월말까지 관리비 약 510만원 정도 연체된 것으로 조사되어 입찰시 확인 요함
-현장조사시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 곤란하였으므로 입찰시 확인 요함
-상가건물임대차 현황서상 본건1(206호)에 소유자가 임차인으로 등록되어 있음(임대차기간: 2012.05.06.~2014.05.06., 보증금:1,000만원, 차임:120만원)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 마산지원 2026타경20070 (1)

* 소재지: 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 246-10 진스빌 2층 206호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 136,000,000원

* 토지면적: 28.01㎡ (약 8.47평)

* 건물면적: 99.28㎡ (약 30.03평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 동부새마을금고

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 11층 건물 내 2층 206호, 207호

1.1. 입지조건

* 위치: 경상남도 창원시 마산회원구 석전동 246-10 진스빌 2층 206호 및 207호

* 주위환경: 부근은 공동주택, 학교, 근린시설 등이 혼재하여 생활 편의성과 유동인구를 기대할 수 있는 지역입니다.

* 교통: 대체적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 남동측 및 남서측으로 도로가 소재하여 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심)이며, 소로1류, 소로2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 여러 학교(한일여자고등학교, 다솜유치원, 석전초등학교)와 관련된 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 건물구조: 철근콘크리트조 11층 건물 중 2층에 위치합니다. 외벽은 화강석 치장 마감입니다. (내벽, 천정 상태는 폐문 부재로 확인 불가)

* 주변 시설: 검색 결과, 해당 건물 주변에는 마산회원노인종합복지관, 석전동 행정복지센터 등이 위치하고 있으며, 주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 있습니다. 유흥업소나 혐오시설에 대한 명확한 정보는 검색되지 않았으나, 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2014년 11월 12일 접수된 동부새마을금고의 근저당권(139,200,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 임의경매, 가압류, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

* 임차인 현황:

* 상가건물임대차 현황서 상 본건1(206호)에 소유자가 임차인으로 등록되어 있습니다.

* 임대차 기간: 2012년 5월 6일 ~ 2014년 5월 6일 (기간 만료)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 120만원

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 업종 현황: 공부상 '사무소'로 되어 있으나, 현황은 '노래방'(금은동노래방)으로 이용 중입니다.

* 상권 특성: 공동주택, 학교, 근린시설이 혼재된 지역으로, 상권의 활성도는 주변 유동인구 및 배후수요에 따라 달라질 수 있습니다. 노래방 업종은 특정 수요층을 대상으로 합니다.

* 건물 이용: 206호와 207호가 경계 벽체 구분 없이 통합되어 이용 중이며, 출입문은 207호에 위치합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 환경: 공동주택, 학교, 근린시설이 인접하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

* 교육 환경: 인근에 다수의 초, 중, 고등학교 및 유치원이 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 상가 건물로 근린생활시설이 주변에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 일괄매각 및 출입문: 206호와 207호가 통합 사용 중이며, 출입문이 207호에만 있어 두 호실의 정확한 경계 및 독립적인 이용 가능 여부를 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 공부상 '사무소'이나 현황 '노래방'으로 사용 중으로, 향후 업종 변경 시 건축법 등 관련 법규 검토가 필요합니다.

* 관리비 체납: 2026년 2월 말 기준 약 510만원의 관리비가 연체된 것으로 조사되었습니다. 인수 여부 및 체납액 납부 주체에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 현장 조사의 한계: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했던 점을 고려하여, 입찰 전 반드시 내부 상태를 확인해야 합니다.

* 소유자 임차인 등록 (기간 만료): 임대차 기간이 이미 만료되었으므로 대항력 있는 임차인으로 보기는 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 창원시 마산회원구 석전동에 위치한 근린상가로, 11층 건물 중 2층에 있는 206호와 207호 두 개 호실이 통합되어 현재 노래방으로 사용되고 있습니다.

* 주변 지역은 공동주택, 학교, 근린시설 등이 혼재된 생활권역으로, 상권의 잠재력은 있으나 업종의 특성과 입지 조건을 면밀히 분석해야 합니다.

* 권리 관계는 비교적 명확하여 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 공부상 용도와 현황 불일치, 관리비 체납, 통합 사용으로 인한 내부 확인 필요성 등 현장 및 공부 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 실사용 목적 시, 두 개 호실을 통합하여 넓은 공간을 저렴하게 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.

* 현재 노래방으로 이용 중인 점을 감안할 때, 관련 업종으로 직접 운영하거나, 동일 업종의 임차인을 유치할 경우 안정적인 수익 창출이 가능할 수 있습니다.

* 주변의 학교 및 주거 밀집 지역은 노래방 업종에 대한 잠재적 수요를 제공할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 현재 시세, 향후 임대 수익률, 관리비 체납액 인수 가능성, 내부 상태 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 136,000,000원

* 검색된 시세 정보에 따르면, 해당 건물(진스빌)의 전용 84㎡(약 25평) 실거래가가 1.6억원 내외로 파악되었습니다. 본 물건은 99.28㎡(약 30평)이므로 이를 참고할 수 있습니다.

* 다만, 현재 노래방으로 이용 중인 점, 두 호실 통합 사용 및 출입문 문제, 장기 관리비 체납액(약 510만원) 등을 고려할 때, 감정가 대비 70~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 상가 시세, 공실률, 임대료 수준, 그리고 노래방 업종의 수익성 등에 대한 면밀한 추가 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.