나이스옥션 법원경매 울산 2026타경10262 [1] 울산광역시 남구 달동 881-10 15층1501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청운 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 달동 소재 "롯데마트" 북서측 인근에 위치하는 통칭 "쁘띠팔레드시티" 15층 1501호로서 주위는 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지는 차량접근이 가능하며, 인근에 대중교통수단이 있어 교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 18층 건물내 15층 1501호로서 외벽: 장식석 및 복합판넬 마감 등. 내벽: 몰탈위 페인팅(복도) 마감 등. 창호: 샤시창호 등임.

이용상태

본건의 집합건축물대장상 용도는 오피스텔임.

설비내역

본건 건물은 위생 및 급배수시설 되어 있으며, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스설비 및 기계식주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지이며, 업무시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 2면이 포장도로에 접하고 있어 단지의 가로망 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계은 미상이며, 기타는 별첨 "감정평가액의 산출근거 및 결정의견 Ⅰ. 7. 그 밖의 사항" 참조 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2026타경10262 (1)

소재지: 울산광역시 남구 달동 881-10 15층1501호 (쁘띠팔레드시티)

토지면적: 7.39㎡ (약 2.23평)

건물면적: 46.24㎡ (약 13.99평)

용도: 오피스텔

감정가: 237,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 이OO

건축년도: 2020년

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 달동에 위치하며, "롯데마트" 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설 등이 혼합된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 대중교통 이용이 가능하여 교통 여건은 보통 수준입니다.

본 단지는 2면이 포장도로에 접해 있어 도로망 상태 또한 양호합니다.

주변 시설 검색 결과, 롯데마트, 각종 상업시설, 금융기관 등이 인접해 있어 생활 편의성이 우수하며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

채권자: 이OO

등기부상 말소기준권리: 2024년 3월 28일자 중구(울산광역시) 압류.

본건의 가장 큰 특징은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점입니다.

을구 3번 순위로 등기된 이지혜 씨의 주택임차권(보증금 189,000,000원)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다.

해당 임차인은 2023년 8월 31일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖추고 있으며, 배당신고일자는 2026년 1월 29일입니다.

물건명세서에 따르면, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액은 매수인에게 인수됩니다.

따라서, 매수인이 인수해야 할 보증금은 최대 189,000,000원입니다.

기타 갑구의 압류, 임의경매 등기들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 달동 지역은 울산 남구의 주요 상업 및 업무 지구 중 하나입니다.

인근의 롯데마트는 물론, 다양한 근린생활시설과 업무시설이 밀집해 있어 유동인구 및 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

최근 매매 정보에 따르면, 2025년 4월 8일 해당 건물 9층 오피스텔이 170,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(237,000,000원) 및 인수되는 임차인의 보증금(189,000,000원)과 비교 시, 낙찰가 산정에 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 쁘띠팔레드시티의 경우, 최근 1개월 실거래 평균가는 1억 7,000만원 수준이며, 최근 3년 간 시세 변동은 크지 않은 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 용이, 버스 등 대중교통 이용 편리.

* 편의시설: 롯데마트 등 대형 마트 인접, 각종 상업 시설 및 금융 기관 등 이용 편리.

* 교육시설: 강남초등학교, 신정중학교, 성광여자고등학교 등 인접.

* 의료시설: (별도 정보 없음)

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인 이 씨의 보증금 189,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 금액만큼 추가적인 자금 부담이 발생합니다.

* 최근 유사 평형대(9층)의 실거래가가 170,000,000원에 형성된 점은, 매수인이 인수해야 할 보증금을 고려했을 때, 투자 수익 확보에 부담으로 작용할 수 있습니다.

* 건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 주거용으로 사용될 경우 관련 세법규정에 따른 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 울산 남구의 핵심 입지에 위치한 신축 오피스텔로, 기본적인 입지 및 편의시설 접근성은 양호합니다.

하지만, 189,000,000원의 선순위 임차 보증금이 인수될 수 있다는 점이 본건의 투자 가치를 결정하는 가장 중요한 요소입니다.

권리 분석상 임차인의 대항력 및 인수되는 보증금을 명확히 인지하고, 이를 고려한 입찰가 산정이 필수적입니다.

최근 실거래가 수준과 비교하여, 추가적인 자금 부담을 감안했을 때 예상 수익률을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 울산 남구 달동이라는 우수한 지역적 가치.

* 신축 건물: 2020년에 준공되어 비교적 최신 건물임을 활용.

* 대중교통 및 편의시설 접근성: 롯데마트, 도로망 등 생활 편의성 우수.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 237,000,000원

최근 유사 매물 거래가 (9층, 2025년 4월): 170,000,000원

인수되는 임차 보증금: 189,000,000원 (매수인 부담 가능성)

분석:

본건은 현재 감정가 237,000,000원입니다. 하지만, 권리분석 결과 189,000,000원의 임차 보증금이 인수될 가능성이 매우 높습니다. 따라서, 매수인이 실질적으로 부담해야 할 총액은 낙찰가 + 189,000,000원(또는 배당받지 못한 잔액)이 될 수 있습니다.

최근 실거래가 170,000,000원과 비교했을 때, 감정가 이하로 낙찰받더라도 인수되는 보증금으로 인해 총 부담액이 상당히 높아집니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하지 못한다고 가정하면, 매수인은 낙찰가 + (189,000,000원 - 배당받는 금액)을 부담해야 합니다.

본 건의 경우, 임차인 이지혜 씨가 채권자로서 직접 강제경매를 신청한 점은, 본인이 보증금 전액을 배당받지 못할 위험을 인지하고 경매를 신청했을 가능성을 시사합니다.

매수인 입장에서는 총 부담액이 현재 시장가(약 170,000,000원)를 크게 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 만약 매수인이 총 200,000,000원 정도의 부담을 감수한다면, 입찰가는 약 11,000,000원 (200,000,000원 - 189,000,000원)이 될 수 있습니다. 그러나 이는 매우 낮은 금액으로, 임차인의 배당 가능 금액을 고려하면 현실적으로 낙찰받기 어려울 수 있습니다.

현실적인 낙찰가 산정을 위해, 임차인이 보증금 중 일부를 배당받고 나머지 금액이 인수된다는 가정 하에, 총 부담액이 약 200,000,000원 ~ 220,000,000원 범위에 들어오도록 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

이에 따른 예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 30,000,000원 범위 로 제안합니다. 이 범위에서 낙찰될 경우, 총 인수 금액은 199,000,000원 ~ 219,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시장가 대비 높은 총 부담액이므로, 임차인과의 협의 또는 배당 결과에 대한 면밀한 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.