나이스옥션 법원경매 서산 2026타경50007 [1] 충청남도 서산시 대산읍 대산리 684-4 대원그린빌아파트 제6층 제601호 아파트 경매

충청남도 서산시 대산읍 충의로 2083 대원그린빌아파트, 제6층 제601호 (집합건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2026타경50007(서산지원 경매2계). 감정가 73,000,000원, 최저가 51,100,000원. 매각기일은 2026-11-10입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2026 타경 50007 [1]
소재지	충청남도 서산시 대산읍 대산리 684-4 대원그린빌아파트 제6층 제601호
도로명주소	충청남도 서산시 대산읍 충의로 2083 대원그린빌아파트, 제6층 제601호
용도	집합건물
매각기일	2026.11.10
관할법원	서산지원 경매2계 (041-660-0692)
이용제한	(저촉)도로구역, 가축사육제한구역, 도시지역, 제2종일반주거지역

충청남도 서산시 대산읍 대산리 684-4 대원그린빌아파트 제6층 제601호 아파트 경매 물건 이미지

면적

토지면적	48.80㎡ (14.76평)
건물면적	84.82㎡ (25.66평)

금액

감정가	73,000,000원
최저가	51,100,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	5,110,000원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.10.06	73,000,000원	유찰
2차	2026.11.10	51,100,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.03.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경: 충청남도 서산시 대산읍 대산리 소재 &apos;대산3리마을회관&apos; 북동측 근거리에 위치하며 주위는 아파트 및 근린생활시설, 전.답 등의 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.
교통상황: 본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.
건물의 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상10층 건내, 제6층 제601호로서, (사용승인일 : 2002.12.18.) 외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등입니다.
이용상태: 기준시점 현재 공부상 아파트(방, 거실 및 주방, 화장실 등)으로 이용중입니다.
설비내역: 기본적인 위생 및 급.배수설비, 난방시설, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.
토지의 형상 및 이용상태: 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 현황 &apos;아파트건부지&apos; 등으로 이용중입니다.
인접 도로상태등: 동측으로 왕복4차선의 아스콘포장도로와 연계가 가능합니다.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(2013-12-02)가축사육제한구역(전부제한지역:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2014-03-05)<도로법> 등 입니다.
공부와의 차이: 없습니다.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상이며, 기타참고사항은 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 &apos;그 밖의 사항&apos; 참고 바랍니다.

물건 비고

을구 5번 전세권설정등기(2010.12.6.제44248호)는 말소되지 않고 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2026타경50007 (1)

소재지: 충청남도 서산시 대산읍 대산리 684-4, 대원그린빌아파트 제6층 제601호

건물명: 대원그린빌아파트

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상10층 건물 내 제6층 제601호

사용승인일: 2002년 12월 18일

토지면적: 48.80㎡ (약 14.76평)

건물면적: 전용면적 84.82㎡ (약 25.66평) / 공급면적 약 107㎡ (약 32평)

감정가: 73,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

세대수: 총 85세대

주차: 세대당 약 0.39대 (총 33대)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: '대산3리마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장이 소재하여 교통 여건은 보통입니다. 도보권 내 지하철역은 없습니다.

* 인접 도로상태: 단지 동측으로 왕복 4차선 아스콘 포장도로와 연계되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 도로구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 대한민국(채권자)의 강제경매개시결정 등기 (2026년 2월 23일)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 5번 전세권설정등기(2010년 12월 6일자)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

* 인수해야 할 채무: 상기 전세권설정금액 70,000,000원. 이는 매수인이 인수 후 변제해야 할 금액입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 국(처분청:보건복지부국립군산검역소)

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없으나, 등기부 상 을구 5번 전세권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 해당 전세권 설정 금액 70,000,000원은 반드시 인수됩니다.

* 등기부 내역 요약:

* 소유권보존 (2002-12-26), 소유권이전 (2003-01-08), 소유권이전 (2013-05-24)

* 을구 5번 전세권설정 (2010-12-06, 보건복지부국립군산검역소, 70,000,000원), 5번 전세권변경 (2012-11-09, 58,000,000원), 5번 전세권변경 (2016-11-18, 70,000,000원) – 모두 매수인이 인수합니다.

* 갑구 8번 강제경매 (2026-02-23, 대한민국, 70,000,000원) – 말소기준권리입니다.

* 등기부채권 총액: 70,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 대산읍 대산리는 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 주변에 마트, 병원, 식당 등 생활 편의 시설이 분포되어 있으며, 대산면 소재지 상권과 연계 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 인근에 편의점, 식당 등 근린생활시설이 위치해 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다. 또한, 주변에 숙박시설(호텔, 모텔 등)이 다수 운영 중입니다.

* 교육시설: 인근 초등학교로는 서산대진초등학교, 대산초등학교, 명지초등학교가 있으며, 중학교로는 대산중학교가 배정될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인수되는 전세권 (70,000,000원): 매각으로 소멸되지 않는 전세권이 존재하며, 이는 매수인이 인수하여 변제해야 할 금액으로 총 부담액을 높이는 요인입니다.

* 권리 충돌 가능성: 임차인 현황 상 대항력은 없으나, 등기부상 전세권이 '인수' 조건으로 명시되어 있어, 실질적으로 해당 금액을 변제해야 하므로 주의가 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 서산시 차원에서 폐기물 소각장 시설을 체험형 지역 명소로 개발하는 계획이 진행 중이나, 본건과의 근접성은 낮아 직접적인 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 감정평가액 73,000,000원 대비 매각으로 인수해야 할 70,000,000원의 전세권이 존재하는 물건입니다. 이는 매수인의 실질적인 투자 부담을 높이는 중요한 요소입니다. 감정평가액과 최근 실거래가(약 50,000,000원) 사이에 시세 차이가 존재하며, 이는 인수되는 채무로 인해 시세보다 낮은 가격에 거래되거나, 감정가가 시장 현실을 다소 상회하고 있을 가능성을 시사합니다. 따라서 인수되는 채무를 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수되는 70,000,000원의 전세권 부담을 제외할 경우, 감정가 대비 매우 낮은 금액으로 입찰에 참여할 수 있는 기회가 있습니다.

* 대산읍 지역은 산업 단지 등의 영향으로 주거 수요가 꾸준히 발생할 수 있는 지역입니다.

* 최근 실거래가 수준(약 50,000,000원)을 감안할 때, 만약 시장 가격이 감정가보다 낮다면, 인수 부담액으로 인해 낙찰 후 추가적인 시세차익을 기대하기 어려울 수 있습니다. 반대로 시장 가격이 감정가 이상이라면, 낙찰가격을 낮게 책정하여 시세차익을 확보할 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가 73,000,000원에서 인수해야 할 전세권 70,000,000원을 제외한 실질적인 순수 자산 가치(감정가 기준)는 3,000,000원입니다. 최근 실거래가 또한 50,000,000원 수준으로 파악됩니다.

따라서, 총 지불 금액(입찰가 + 인수 채무)이 시장가치(감정가 또는 실거래가)를 초과하지 않도록 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 시장 가격이 감정가와 유사하다고 가정할 경우, 투입 가능한 입찰가는 3,000,000원 내외로 고려할 수 있습니다.

권장 입찰가: 3,000,000원 ~ 5,000,000원

(총 예상 비용: 입찰가 + 70,000,000원)

본 물건은 인수 채무가 매우 크므로, 상세한 현장 조사와 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 중요합니다.1.물건 기본정보