나이스옥션 법원경매 대전 2026타경123 [1] 대전광역시 동구 중동 56-7 반석시티 9층902호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다성 · 평가일 2026.03.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 중동 및 정동에 소재하는 "대전역" 서측 인근에 위치하는 "반석시티" 내 구분건물(제9층 제902호)로서, 주변은 상업용시설, 주거용시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 단지까지 차량을 통한 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장, 지하철역 및 기차역이 위치하는 등 제반교통상황은 양호함,

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건물내 9층 902호로서, 외벽: 치장타일붙임마감 및 몰탈위페인팅마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 공용승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지(일단지)는 대체로 사다리형의 일단의 토지로서, 주상용건물의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 일단지주변으로 중로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<중동 56-7번지> 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15m~20m)(2024-12-06)(중로2-13)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심))에 지정되어 있음. <중동 56-11번지> 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(중동12)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2024-12-06)(중로2-13)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심))에 지정되어 있음. <중동 56-16번지> 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 소로3류(폭 8m 미만)(중동12)(접합) 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역 (하천)), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(기존도심))에 지정되어 있음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계는 미상임. 나. 본건이 속한 9층 등은 개별호에 대응하는‘공용부분 일부에 개별호 각각의 외부표시가 부착된 창고부분’이 설치되어 있으나, 공용부분의 일부(창고)에 대한 전용사용권(집합건물 표준관리규약 제2조 제9호)의 성립, 승계 등 단지관리단의 결의 및 규약 등에 관련사항은 경매참여시 별도 확인하시기바람.

물건 비고

공용부분의 일부(창고)에 대한 전용사용권(집합건물 표준관리규약 제2조 제9호)의 성립, 승계 등 단지관리단의 결의 및 규약 등에 관한 사항은 별도 확인 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2026타경123 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 삼성카드 (갑11)

1.2. 물건 현황

소재지: 대전광역시 동구 중동 56-7 반석시티 9층902호

건물명: 반석시티

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건물 내 9층

사용승인일: 2019년 10월 8일

전유부분 면적: 48.61㎡ (약 14.71평)

토지지분 면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

총 토지면적 (일단지): 712.1㎡

총 건물연면적: 3,478.77㎡

감정가: 220,000,000원

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 중동 소재 "대전역" 서측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 시설과 주거용 시설이 혼재된 지역으로 기본적인 주거 및 상업 환경이 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건이 속한 "반석시티" 건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장, 대전 지하철 1호선 대전역 및 중앙로역, KTX 대전역이 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 중로 및 소로에 접하고 있습니다. 또한 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정된 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2023-05-19 동구(대전광역시) 압류)

* 말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 말소기준권리 이후 다수의 압류, 가압류, 강제경매 개시결정이 등기되어 있으며, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 갑9: 서울보증보험주식회사 가압류 (54,847,220원)

* 갑10: 대전지방검찰청 압류

* 갑11: 삼성카드 강제경매 (59,413,966원)

* 갑12: 김병현 강제경매

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김병현

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 01월 30일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인 김병현은 대항력이 있으나, 제공된 정보에 따르면 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 임대차 관계, 보증금 및 차임 수령 여부는 반드시 별도 확인이 필요합니다. 인수해야 할 보증금은 현재 0원으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보 기준으로 인수되는 보증금은 0원으로 분석됩니다. 단, 임차인 관련 사항은 반드시 재확인하시기 바랍니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 대전역 및 중앙로역을 중심으로 형성된 상업 및 주거 혼재 지역에 위치하여 유동인구가 풍부하고 상권 활성화 가능성이 높습니다. 도시형생활주택으로서 1~2인 가구의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 잠재적 가치

대전역세권 개발 계획 등 지역 개발 호재와 더불어, 도심 내 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어나므로 장기적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

대전역을 중심으로 백화점, 마트, 병원 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다. 인근에 연화사 등의 종교시설이 위치합니다.

5.2. 교통시설

대전 지하철 1호선 대전역 및 중앙로역, KTX 대전역이 인접하여 전국 각지로의 이동이 용이합니다. 다수의 버스 노선이 운행되고 있습니다.

5.3. 주변 환경

건축물 표제부에 따르면, 본건 건물은 2019년 준공된 9층 건물로 비교적 신축에 속합니다. 주변에 다른 주거용 및 상업용 건물들이 혼재되어 있습니다. 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본건 외 다른 경매 사건이 진행 중일 수 있으므로, 추가적인 권리 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공용부분 창고 전용사용권: 본건의 9층 일부(창고)에 대한 전용사용권 성립, 승계 등은 단지관리단의 결의 및 규약에 따라 별도 확인이 필요합니다. 이는 추후 관리비 및 사용에 관한 분쟁 소지가 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김병현은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 실제 보증금 미지급 또는 대항력 없는 임차인일 가능성도 배제할 수 없으므로, 현장 확인 및 임대차 관계 조사가 필수적입니다.

* 다수 권리관계: 여러 건의 압류 및 가압류, 경매 개시 결정이 존재하여 권리관계가 복잡할 수 있습니다.

7. 종합 의견

대전역 역세권에 위치한 신축급 도시형생활주택으로, 교통 및 입지 조건이 매우 우수합니다. 2019년 준공된 건물로 비교적 관리가 잘 되어 있을 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금이 0원으로 분석되어 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 관련 사항에 대한 철저한 확인이 수반되어야 합니다. 공용부분의 일부(창고)에 대한 전용사용권 문제는 반드시 사전에 명확히 파악해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 가치: 대전역 인근의 탁월한 입지로, 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

* 신축급 건물: 2019년 준공으로 건물 노후도가 낮아 수리 및 관리 비용 부담이 적습니다.

* 개발 잠재력: 대전역세권 개발 등 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 시세차익 기대: 감정가 2억 2천만원 대비, 시세 분석 결과에 따라 저가 입찰 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 220,000,000원

* 인수 보증금: 0원 (확인 필요)

본건과 유사한 "반석시티" 또는 주변 도시형생활주택의 최근 실거래가 정보에 따르면, 전용 46.4㎡ (약 14평) 기준 2억원 초반대의 매물이 확인됩니다. 예를 들어, 2026년 10월 11일 기준 리치고 시세 분석에 따르면, 19평 (약 46.4㎡) 기준 시세가 208,000,000원으로 추정되었습니다.

따라서, 현 시세 및 인수 보증금이 0원이라는 점, 그리고 각종 리스크 요인(임차인, 공용부분 사용권 등)을 종합적으로 고려하여, 감정가 220,000,000원 대비 80% ~ 90% 수준인 176,000,000원 ~ 198,000,000원 범위 내에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 정확한 물건 상태 확인, 임차인 및 관리단과의 협의, 최신 시세 변동 추이 등을 면밀히 검토하여 신중하게 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.