나이스옥션 법원경매 대구 2026타경1080 [1] 대구광역시 동구 신서동 1032-4 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신서동 소재 <반야월역사 작은도서관> 서측 인근에 위치하는 “구분상가 제1층 제104호” 부동산(구분건물)으로서 본건 주위는 아파트 단지 및 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 입지여건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입가능하며 인근에 버스승강장 등이 소재하는 바, 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건물 중 제1층 제104호로서 <사용승인일자 : 2016년 11월 09일> 외벽 : 몰탈위 페인팅, 화강석 및 복합판넬 등 마감 내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 및 내부인테리어 등 마감 바닥 : 바닥타일 등 마감 창호 : 페어글라스 및 알루미늄샷시 창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 인접호인 105호와 구분벽체없이 근린생활시설(cu)로 이용중임.

설비내역

공동 위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반은 대체로 평탄하게 조성되어있는 가장형의 토지로서, 근린생활시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 준주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호(2) : 준주거지역 , 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-10-02) <교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상임. 2. 기타 없음.

물건 비고

105호와 구분벽체없이 근린생활시설로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 대구지방법원 2026타경1080 (1)

소재지: 대구광역시 동구 신서동 1032-4 1층 104호

용도: 근린상가

감정가: 237,000,000원

토지면적: 17.71㎡ (약 5.36평)

건물면적: 33.08㎡ (약 10.01평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 건물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건물 중 1층 104호

사용승인일자: 2016년 11월 09일

건축물 용도: 제1종근린생활시설

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 신서동 소재 <반야월역사 작은도서관> 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 전반적인 입지 조건 및 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 동구4번 시내버스가 반야월역, 혁신도시, 대구경북지방병무청 등을 경유하며 운행합니다.

2.3. 도로상태

본건 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획

* 지역지구: 준주거지역

* 도로: 중로3류 (폭 12m~15m) (집산도로) 접합

* 기타 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역 (2025-10-02)

2.5. 주변 시설 및 환경

* 상업시설: 인근에 다양한 상업시설이 있어 생활 편의성이 높습니다. 코스트코 혁신점, 신세계동대구복합환승센터, 현대시티아울렛 등 대형 쇼핑 시설도 비교적 접근 가능합니다.

* 주거시설: 아파트 단지 및 단독주택 밀집 지역입니다.

* 교통 관련: 반야월역 인근에 위치하며, 대구광역시 동구청 등 관공서 접근성도 양호합니다.

* 기타: 반야월역사 작은도서관이 인근에 있습니다.

* 혐오시설: 본건 주변에서 특별히 언급되거나 지도 검색을 통해 확인되는 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

본 건물의 등기부등본상 말소기준권리는 2017년 02월 28일자 하나은행의 근저당(을1)입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소유권: 주식회사태원개발(보존), 구명석(이전)

* 근저당: 하나은행 (말소기준권리)

* 가압류: 대구신용보증재단, 신용보증기금, 수협은행, 농림수산업자, 오케이저축은행, 소상공인시장진흥공단, 전북은행

* 압류: 동대구세무서장, 동구(대구광역시)

* 임의경매: 하나은행

3.2. 임차인 현황

* 임차인 1: 김계순

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입/사업일자: 2021-04-21

* 확정일자: 2021-04-21

* 배당신고일자: 2026-03-24

* 대항력: 없음

* 권리분석: 대항력이 없으며, 배당을 통해 보증금 전액 또는 일부를 회수할 가능성이 있으나 배당표 확정 전까지는 확인이 필요합니다.

* 임차인 2: 김근호

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2021-09-13

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 권리분석: 보증금 및 차임이 없어 인수 부담이 없습니다.

3.3. 인수 보증금

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본건은 근린상가로, 주변 아파트 단지 및 주택가에 기반한 일상 소비재 판매, 서비스 업종 등에 적합한 상권입니다. 현재 인접한 105호와 구분 없이 CU 편의점으로 이용 중입니다.

4.2. 유동인구

주변 아파트 단지 및 주택가의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 유동인구 확보가 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반경 내 마트, 은행, 병원 등 다양한 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 교육시설

주변에 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있으며, 상대보호구역으로 지정된 교육 환경 관련 법규가 적용됩니다.

5.3. 녹지 및 여가시설

인근에 공원 등 녹지 공간이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 구분 없는 이용 상태

현재 105호와 구분벽 없이 근린생활시설(CU 편의점)로 이용 중이라는 점은 점유 관계, 공간의 효율적 활용, 향후 임대차 계약 시 분쟁 가능성 등 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 이는 명도 및 재임대 시 추가적인 확인 및 협상이 필요함을 의미합니다.

6.2. 채권 총액 대비 감정가

총 채권액(약 5.33억원)이 감정가(약 2.37억원)를 초과하므로, 낙찰가율이 감정가보다 낮게 형성될 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 동구 신서동의 근린상가로, 주변 배후 주거 단지를 기반으로 한 안정적인 상권에 위치합니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하며, 비교적 최근에 준공된 건물이라는 장점이 있습니다. 다만, 인접 호실과의 구분 없는 이용 상태, 높은 채권 총액 등은 고려해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 단지 배후 수요: 주변 아파트 단지 및 주택가의 꾸준한 소비를 기대할 수 있습니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 대중교통 접근성이 좋고, 인접한 상업 시설로 생활이 편리합니다.

* 향후 공간 재구성 가능성: 구분 없는 이용 상태를 해소하고 재구성을 통해 임대 가치를 높일 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 현재 인수해야 할 임차인의 보증금이 없는 상태입니다. 예상 입찰가 산정 시에는 감정가, 시장 상황, 건물 상태, 명도 비용, 향후 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 실제 입찰가 산정은 추가적인 현장 조사 및 최신 시장 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.