나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10298 [1] 충청남도 천안시 신부동 494-1 삼부르네상스홈 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류감정 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 신부동 소재 '천안시외버스터미널' 동측 인근에 위치하며, 주위는 상업 및 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 노변상가지대로서, 제반 주위환경는 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 시외버스터미널이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상20층 건물 내 4층402호로서, (사용승인일: 2004.12.27.) 외벽: 석재타일 및 페어글라스 등 마감 내벽: 페인팅 등 마감 바닥: PVC타일 등 마감 창문: 샷시창호임.

이용상태

업무시설(현황 '공실')로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지시설, 스프링클러 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 가장형의 평지로서, 현황 '주상용 건부지'로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 8차선 아스콘포장도로 및 남서측으로 왕복 2차선의 아스콘포장도로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(일반)(2023-08-01)(시가 지경관지구1), 광로3류(폭 40m~50m)(광로3-1)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> , 중점경관관리구역 임. (2),(3): 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(일반)(2023-08-01)(시가 지경관지구1), 광로3류(폭 40m~50m)(광로3-1)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 인접한 401호와 일체로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2026타경10298 (1)

소재지: 충청남도 천안시 신부동 494-1 삼부르네상스홈 4층 402호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 264,000,000원

토지면적: 14.61㎡ (약 4.42평)

건물면적: 96.26㎡ (약 29.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 권OO (권용준)

구조: 철골철근콘크리트구조, 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하5층, 지상20층

사용승인일: 2004년 12월 27일

총 세대수: 346세대 (오피스텔)

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 동남구 신부동에 위치하며, '천안시외버스터미널' 동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 상업 및 업무시설, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 노변상가지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 시외버스터미널이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 본건 북서측으로는 왕복 8차선, 남서측으로는 왕복 2차선의 아스콘포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

등기부등본상 현재까지 파악된 채권 총액은 5,000,000원입니다. 말소기준권리는 2026년 2월 4일 접수된 권용준 명의의 근저당(을7)이며, 이에 근거하여 임의경매(갑5)가 진행 중입니다. 등기부상 소유권은 삼부토건주식회사에서 이경일 외 1인에게 이전되었으며, 현재 권용준 앞으로 근저당 및 임의경매 개시결정이 말소된 것으로 확인됩니다. 다만, 이는 경매 진행 과정에서의 말소 기준 권리를 파악하기 위한 것이며, 채권자 권OO(권용준)이 본 경매를 신청한 것으로 보입니다.

현재까지 파악된 임차인 현황으로는 인수해야 할 보증금 합계액이 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리사항으로는 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 지상권 설정 내용에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 신부동 일대는 천안시외버스터미널 및 백화점 등을 중심으로 형성된 상업 및 업무 밀집 지역입니다. 다양한 근린생활시설과 주거시설이 혼재하여 유동인구가 풍부하며, 상업 활동이 활발한 지역으로 분석됩니다. 또한, 터미널 인근이라는 지리적 이점은 잠재적 고객 접근성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

1.5. 생활정보

천안시외버스터미널이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리하며, 신세계백화점, 이마트 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 상업지역의 특성상 다수의 금융기관, 병원, 식당 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 2004년 준공된 건물로 약 20년의 시간이 경과함에 따라 시설 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 인접 호실과의 이용 상태: 본건이 인접한 401호와 일체로 이용 중이라는 점은 중요한 고려사항입니다. 이는 공간의 독립성이나 사용에 있어 분쟁의 소지가 있거나, 별도 공간 활용 시 추가적인 조치가 필요할 수 있음을 시사합니다.

* 임대 관계 미상: 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 임대관계가 미상이라는 점은 세입자의 존재 가능성을 배제할 수 없으며, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 공실 상태: 현재 업무시설로 이용 중이나 현황 '공실' 상태인 점은 즉시 수익 창출에 어려움이 있음을 나타냅니다.

1.7. 종합 의견

본건은 천안시외버스터미널 인근의 상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 우수하고 상권 활성화 가능성이 높은 입지입니다. 감정가는 2억 6천 4백만원으로 책정되었으며, 채권 총액이 낮아 권리관계는 비교적 명확한 편입니다. 그러나 인접 호실과의 일체 이용, 임대관계 미상, 공실 상태 등은 투자 시 신중한 검토가 필요한 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 핵심 상업지역 입지: 천안시외버스터미널, 백화점 등 주요 편의시설과 인접하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발합니다.

* 우수한 교통 접근성: 시외버스터미널 및 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 낮은 채권 총액: 경매를 촉발한 채권 총액이 500만원으로 비교적 낮아, 권리 낙찰 시 인수 부담이 적을 수 있습니다.

* 현재 공실 상태: 명도 후 즉시 임대 또는 실사용이 가능하며, 원하는 대로 활용 계획을 세울 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 264,000,000원입니다. 주변 오피스텔의 최근 실거래가 정보(2026년 1월~4월, 28.2㎡~30.73㎡ 기준 5,900만원~7,900만원)는 본건의 건물 면적(96.26㎡) 및 감정가와 차이가 커, 유사 면적의 거래 사례로 직접적인 비교는 어렵습니다. 해당 면적(96.26㎡)에 대한 감정가는 ㎡당 약 274만원 수준으로, 지역 상업지 오피스텔의 가치를 반영한 것으로 판단됩니다.

다만, 인접 호실과의 일체 이용, 임대관계 미상, 공실 상태 등의 리스크를 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 이러한 점들을 감안하여, 감정가의 75%~85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 210,000,000원 (감정가의 약 79.5%) 정도로 산정해 볼 수 있습니다. 이는 잠재적 리스크를 감안한 보수적인 접근이며, 상세 조사 및 현장 답사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

* 혐오시설 조사 결과: 제공된 정보 및 추가 검색 결과에서 본건 소재지 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '랜드마크타워' 등 인근 오피스텔에서 발생했던 전기료 미납으로 인한 단전 사례(2015년)가 있어, 건물 관리 상태 및 임대차 관련 잠재적 이슈를 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.