나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50237 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 505 레지던스 마리 6층603호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: PRA감정 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 소재 ‘서현초등학교’ 북서측 원거리방향에 위치하는 부동산(연립주택)으로서, 본건의 주변은 중고층의 아파트, 도시형생활주택, 연립주택, 상가 등이 집중분포하고 있는 지역임.

교통상황

본건까지 일반차량에 의한 접근이 가능하고, 본건의 북동측 방향으로 도보3분 거리에 노선버스정류장(한국자산관리공사역)이 소재하는 등, 제반교통편익성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물로서 외벽: 화강석 타일, 몰탈위 페인팅 마감 내벽: 타일, 실크벽지 등 창호: 하이샷시 2중창호 바닥: 강화마루, 타일 등

이용상태

연립주택(방1, 화장실1)으로이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 기본전기시설, 승강기, 지상 주차장시설, 소화전, 도시가스에 의한 개별난방 등

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 주거용부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건의 남측 및 서측부분으로 왕복2차선의 아스팔트 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 주거용지(준주거용지, 건폐율 70%이하, 용적률 500%이하) , 지구단위계획구역(강서지구) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

충청북도 청주시 흥덕구 강서동 505번지, 레지던스 마리 6층 603호

1.2. 건물 정보

건물명: 레지던스 마리

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물

준공: 2011년 12월 10일

주용도: 공동주택 (도시형생활주택/업무시설(오피스탤))

본건 이용상태: 연립주택 (방1, 화장실1)

1.3. 토지 정보

토지 형상 및 이용상태: 가장형의 토지로서, 주거용부지로 이용 중

인접 도로상태: 남측 및 서측 부분으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접함

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 주거용지, 지구단위계획구역(강서지구), 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역

1.4. 감정가 및 면적

감정가: 69,000,000원

토지 면적: 9.66㎡ (약 2.92평)

토지 지분: 9.6612㎡ (약 2.92평)

건물 면적: 22.74㎡ (약 6.88평)

건물 지분: 22.74㎡ (약 6.88평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.5. 경매 정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50237 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

2. 입지조건

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 강서동 소재 ‘서현초등학교’ 북서측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변은 중고층 아파트, 도시형생활주택, 연립주택, 상가 등이 혼재 분포하고 있는 지역입니다.

교통상황은 북동측 방향으로 도보 3분 거리에 노선버스정류장(한국자산관리공사역)이 소재하는 등, 제반 교통편익성은 보통 수준입니다. 일반 차량으로의 접근도 용이합니다.

3. 권리분석

등기부등본 상 주요 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 안명수 (접수일자: 2011-12-12)

* 주택임차권: 박지연 (보증금 59,800,000원, 차임 0원, 전입일자 2019-01-03, 확정일자 2018-08-13, 배당신고일자 2025-07-02)

* 본 임차인은 대항력이 있으며, 을구 순위 5번으로 등기되어 있습니다.

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 주택임차권은 '인수'로 기재되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 분류됩니다. 이는 경매 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

* 강제경매: 박지연 (채권액 59,800,000원, 청주지방법원 2026타경50237)

* 본 권리는 말소기준 권리이며, 매각으로 인해 소멸됩니다.

총 등기부채권액(말소기준권리 기준)은 59,800,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 5번 주택임차권(박지연)이며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 속한 강서동 일대는 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 공존하는 지역입니다. 주변에 대규모 상업 시설이나 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 서현초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있으며, 생활 편의시설 접근성 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 상가 및 마트 등을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용 가능합니다.

* 교통: 도보 3분 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건축물 시설: 위생 및 급배수 설비, 기본 전기시설, 승강기, 지상 주차장, 소화전, 도시가스에 의한 개별난방 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

* 교육: 서현초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 박지연의 존재입니다. 임차인의 보증금 59,800,000원 전액이 경매 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 그 차액은 매수인이 부담해야 합니다. 이는 실제 투자 수익률에 직접적인 영향을 미치는 중요한 요소이므로, 입찰 시 반드시 고려해야 합니다. 또한, 건물 주용도가 공동주택(도시형생활주택/업무시설)으로 혼합되어 있어, 해당 용도와 관련된 관리 및 법규 사항을 추가로 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 약 6.88평의 소형 연립주택으로, 1인 가구나 소형 가구의 주거용으로 적합할 수 있는 물건입니다. 주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(59,800,000원)이 경매 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이 점이 본건 투자의 가장 큰 변수가 될 것입니다.

8. 투자 포인트

* 소형 면적: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주거 공간의 수요는 꾸준한 편입니다.

* 도시형생활주택/업무시설 겸용: 임대 수익을 목적으로 할 경우, 다양한 용도의 임차인 확보 가능성을 타진해볼 수 있습니다.

* 합리적인 감정가: 6,900만원의 감정가는 해당 지역의 소형 주거 시설 시세를 고려할 때 경쟁력 있는 수준으로 보입니다. 다만, 임차인 인수 금액을 고려한 실제 투자 비용 산정이 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정은 감정가 69,000,000원을 기준으로 하되, 가장 중요한 요소인 임차인 박지연의 인수 가능 보증금 59,800,000원을 면밀히 고려해야 합니다.

주변 유사 면적(약 6.88평)의 빌라 및 도시형생활주택의 최근 시세는 약 5천만 원대에서 8천만 원대까지 분포하는 것으로 파악됩니다.

임차인의 보증금 전액을 배당받지 못하고 인수하게 되는 경우, 실제 매수인의 총 지출액은 '낙찰가 + 인수 보증금'이 됩니다. 본건의 경우, 임차인 보증금이 5,980만원이므로, 낙찰가가 이 금액보다 낮을 경우 인수 부담이 발생합니다.

따라서, 임차인 인수 부담을 고려한 합리적인 투자 관점에서는 실제 부담하게 될 총 금액을 염두에 두어야 합니다. 감정가 6,900만원에서 보증금 5,980만원을 제외한 금액을 기준으로, 추가적인 인수 부담이 발생하지 않거나 최소화되는 선에서 신중한 입찰가 책정이 필요합니다.

실제 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 60,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 이는 임차인 보증금 59,800,000원을 제외한 낙찰가 기준이며, 만약 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인은 총 1억 1천만원 이상의 비용을 지출하게 될 수 있음을 유념해야 합니다. 정확한 입찰가 결정은 최근 실거래가, 유사 물건의 시세 동향, 임차인의 배당 예상액 등에 대한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.