나이스옥션 법원경매 대전 2026타경108 [1] 세종특별자치시 장군면 송학리 87 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2026.03.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 장군면 송학리 소재 "송학1구경로당" 동측에 근거리에 위치하며, 주위 일원은 농지, 임야 주변으로 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있는 농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

· 기호(1) : 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중임. · 기호(4) : 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지 및 일부 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

· 기호(1) : 남동측으로 폭 약 10m, 북동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 각각 접함. · 기호(4) : 남동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접하며, 남서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 저촉되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4) 공히 「토지이용계획확인서」상 계획관리지역 , 자연취락지구 , 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 관계인 부재로 인하여 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 기호(2) : 경량철골구조 기타지붕 지상1층 건물로서, ·외 벽 : 판넬노출 마감 등, ·내 벽 : 판넬노출 마감 등, ·창 호 : 하이샷시 창호 등임. ▶ 기호(3) : 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상1층 건물로서, ·외 벽 : 석재 붙임 및 드라이비트 마감 등, ·내 벽 : 인테리어 마감 등, ·창 호 : 통유리 창호 등임. ▶ 기호(5) : 철근콘크리트구조 평지붕 지상2층 건물로서, ·외 벽 : 석재 붙임 및 드라이비트 마감 등, ·내 벽 : 인테리어 마감 등, ·창 호 : 통유리 및 시스템 창호 등임.

이용상태

· 기호(2): 공부상 '동·식물관련시설'로서 현황 '공실'임. · 기호(3): 공부상 '근린생활시설'로서 현황 '공실'임. · 기호(5) 1,2층 : 공부상 '근린생활시설'로서 현황 '공실'임. · 기호(5) 옥탑1층 : 계단실로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 제시외물건이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 관계인 부재로 인하여 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록 4는 상업용 건부지 및 일부 현황 '도로'로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2026타경108 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 장군면 송학리 87

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,611,382,640원

* 토지면적: 1143.00㎡ (약 345.76평)

* 건물면적: 701.11㎡ (약 212.09평)

* 건물 제시외면적: 80.00㎡ (약 24.20평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 부OOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는 임차인, 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록 4는 상업용 건부지 및 일부 현황 '도로'로 이용 중임.

2. 입지조건

* 주위 환경: 본건은 세종특별자치시 장군면 송학리 소재 "송학1구경로당" 동측에 근거리에 위치하며, 주위 일원은 농지, 임야 주변으로 단독주택, 근린생활시설 등이 형성되어 있는 농촌지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 보통입니다.

* 토지 형태 및 이용상태:

* 기호(1): 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

* 기호(4): 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서, 상업용 건부지 및 일부 현황 '도로'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태:

* 기호(1): 남동측으로 폭 약 10m, 북동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 각각 접합니다.

* 기호(4): 남동측으로 폭 약 10m의 포장도로에 접하며, 남서측으로 폭 약 4m의 포장도로에 저촉되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 기호(1,4) 공히 「토지이용계획확인서」상 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을36, 2024-04-29, 근저당권, 부여새마을금고, 900,000,000원.

* 임차인 현황:

* 장주식: 보증금 5,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2020-06-25, 대항력 있음.

* 주식회사글로리아: 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020-01-16, 대항력 있음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권이전 2019-07-02 (신탁말소)

* 소유권이전 2021-01-12 (정진구)

* 근저당 2024-04-29 (부여새마을금고, 900,000,000원, 말소기준)

* 근저당 2024-07-19 (양규송, 200,000,000원, 말소)

* 임의경매 2026-02-26 (부여, 788,260,510원, 말소)

* 건물 등기부 요약: 토지 등기부 요약과 유사한 권리관계가 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,100,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

4. 상권분석

* 주위 환경: 본건은 농지 및 임야에 둘러싸인 농촌지대에 위치하고 있으며, 주거 및 근린생활시설이 산재해 있습니다.

* 주변 시설:

* 인근 "송학1구경로당"이 소재합니다.

* 도보로 이용 가능한 편의시설은 부족하며, 차량 이동을 통해 인근 지역의 상업시설 이용이 필요합니다.

* 검색 결과, 세종시 장군면 일대에 축산 관련 시설이나 대규모 폐기물 처리 시설과 같은 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 생활 악취 문제가 제기된 폐기물 연료화 시설이 지역 내에 있어, 악취 관련 이슈를 장기적으로 주시할 필요는 있습니다.

* 건물 이용 현황:

* 건물(2): 공부상 '동·식물관련시설'이나 현황 '공실'입니다.

* 건물(3): 공부상 '근린생활시설'이나 현황 '공실'입니다.

* 건물(5) 1,2층: 공부상 '근린생활시설'이며 현황 '공실'입니다.

* 건물(5) 옥탑1층: 계단실로 이용 중입니다.

* 상권 특성: 농촌 지역의 특성상 상권 규모는 작으며, 주로 지역 주민을 대상으로 한 소규모 근린생활시설이 입지할 수 있습니다. 현재 다수의 건물이 공실 상태로, 활성화된 상권을 기대하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며 운행 빈도는 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량으로 이동해야 하는 거리에 위치할 것으로 예상됩니다.

* 환경: 자연환경은 우수하나, 도심의 편의시설 접근성은 다소 떨어집니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인:

* 장주식 (보증금 5,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2020-06-25)

* 주식회사글로리아 (보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-01-16)

* 두 임차인 모두 대항력이 있어, 명도 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 금액이 미상인 임차인은 없으나, 대항력 보유 사실만으로도 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

* 토지 일부 도로 이용: 목록 4 토지의 일부가 현황 '도로'로 이용되고 있어, 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: 해당 토지는 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 축산업 관련 사업은 제한됩니다.

* 건물 공실: 건물 대부분이 현재 공실 상태로, 임대 수익 창출 및 건물 관리 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인: 관계인 부재로 임대 관계가 미확인되어, 잔여 임대차 계약 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

세종특별자치시 장군면의 근린시설 물건으로, 농촌 지역에 위치하며 자연환경은 양호하나 도심 편의시설 접근성은 다소 제한적입니다. 토지 일부가 도로로 이용되고 있으며, '가축사육제한구역'에 해당하여 용도 제한이 있을 수 있습니다. 다수의 건물이 공실 상태이며, 대항력 있는 임차인이 존재하여 인수 또는 명도 관련 검토가 필수적입니다. 다만, 인수 보증금은 없는 것으로 파악되어 추가적인 재정 부담은 적을 것으로 보입니다. 매수인은 임차인과의 관계, 건물 관리, 잠재적 용도 변경 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 확장 가능성에 따른 잠재적 미래 가치: 세종시의 지속적인 발전과 함께 인근 지역의 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 최근 세종시 장군면 일대에 산업단지 조성 계획 등이 추진되고 있어, 지역 개발에 대한 긍정적 전망이 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설 및 동물·식물관련시설 용도로 등재되어 있어, 사업 목적에 따른 용도 변경 및 재활용 가능성을 검토할 수 있습니다.

* 낮은 임차인 인수 부담: 대항력 있는 임차인이 있으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명도 및 인수 시 재정적 부담이 크지 않을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

해당 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 추가적인 조사 및 분석이 필요합니다.

* 최근 유사 물건의 실제 거래 사례 및 주변 시세 분석

* 건물 상태에 따른 수리 및 리모델링 비용 추정

* 임차인 명도에 소요될 예상 비용 및 기간 산정

* 향후 세종시 개발 계획 및 지역 가치 상승률 예측

* 본건의 정확한 현황 조사 (공실 원인, 건물 노후도 등)

따라서, 본 정보만을 바탕으로 한 예상 입찰가 제시보다는, 추가적인 현장 조사 및 시장 분석을 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.