나이스옥션 법원경매 영동 2026타경10033 [1] 충청북도 옥천군 군북면 석호리 205-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경기 · 평가일 2026.03.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 군북면 석호리 소재 "석호소류지" 북동측 근거리에 위치하여 위치하며, 본건 주위는 단독주택, 농경지, 호수, 자연림 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근의 버스정류장 소재여부 및 배차간격 등을 고려시 제반 대중교통 이용 여건은 불편함.

형태 및 이용상태

공히 부정형 완경사지로서 기호 1 : 묵전 및 자연림으로 이용 중임. 기호 2 : 기호 3 건물의 마당으로 이용 중임. 기호 4 : 주거용 건부지로 이용 중임. 기호 5 : 진입로, 정원, 하우스부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호 1 : 동측으로 5미터 내외의 포장도로에 접함. 기호 2 : 지적도상 맹지이나, 기호 4 토지를 통해 차량접근 가능함. 기호 4, 5 : 서측으로 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 2, 5: 자연환경보전지역, 가축사육제한지역, (금강)수변구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역, 영농여건불리농지. 기호 4: 자연환경보전지역, 가축사육제한지역, (금강)수변구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

기호 2 토지는 기호 3 건물의 마당으로, 공부상 지목이 "답"이나 현황을 고려하여 "대지"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)기호 1 토지는 평탄부분의 묵전과 경사부분의 자연림으로 이용 중으로 이를 개별요인 에서 획지조건으로 반영하였음. 2)기호 2 토지는 기호 3, 4 단독주택의 마당으로 이용 중으로, 지상의 바닥포장, 배수 시설은 토지에 포함하여 평가하였으며, 이동이 가능한 캠핑용 캐러밴 및 적치물은 평가에서 제외하였음. 3)기호 4, 5 지상의 석축, 조경수 및 나무울타리, 대문, 바닥포장 및 자생활수목은 토지에 포함하여 평가하였으며, 기호 5 지상의 비닐하우스 2동은 보도불럭 바닥을 포함하여 제시외물건 ㉡으로 평가하였음. 4)본건 토지들은 인접지와의 경계가 불분명한 바 정확한 사항은 측량을 요하며, 지상의 자생활수목은 거래관행을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 목조지붕 2층 단독주택으로서, 외벽: 사이닝 마감, 지붕: 아스팔트 슁글, 창호: 새시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 전기설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 건물개황도" 참고.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 공실상태로 기본적인 설비를 포함하여 평가하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함(단, 목록2번 지상의 캠핑용 캐러밴 및 적치물은 매각 제외).

목록1,2,5번은 영농여건불리농지이나, 농지취득자격증명원 제출 필요(미제출시 보증금 미반환, 발급가능 여부 및 발급가능 기간은 해당 관청에 확인한 후 입찰 필요)하며, 전용허가를 얻지 않고 토지 현황이 변경된 경우 원상회복명령 발령 가능함.

목록2번의 공부상 지목은 "답"이나, 목록3번 건물의 마당으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 영동지원 2026타경10033 (1)

소재지: 충청북도 옥천군 군북면 석호리 205-2

용도: 단독주택

감정가: 1,091,428,200원

토지면적: 2929.00㎡ (약 886.02평)

건물면적: 364.69㎡ (약 110.32평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 청주남부신용협동조합

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 옥천군 군북면 석호리 소재 "석호소류지" 북동측 근거리에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 농경지, 호수, 자연림 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장 소재 여부 및 배차 간격 등을 고려할 때 대중교통 이용 여건은 불편한 편임.

인접 도로상태

기호 1 토지는 동측으로 5미터 내외의 포장도로에 접함.

기호 2 토지는 지적도상 맹지이나, 기호 4 토지를 통해 차량 접근이 가능함.

기호 4, 5 토지는 서측으로 5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지 형태 및 이용상태

공히 부정형 완경사지로서,

기호 1: 묵전 및 자연림으로 이용 중임.

기호 2: 기호 3 건물의 마당으로 이용 중임 (공부상 지목은 "답"이나 현황은 "대지").

기호 4: 주거용 건부지로 이용 중임.

기호 5: 진입로, 정원, 하우스부지로 이용 중임.

1.2. 권리분석

말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 6월 13일 접수된 청주남부신용협동조합의 근저당권임.

인수/소멸 권리

말소기준권리보다 선순위 권리 없음. 경매 절차 완료 후 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됨.

임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원임. 임차인 현황 특이사항 없음.

1.3. 상권분석

주변 환경

본건은 단독주택, 농경지, 호수, 자연림이 혼재된 전원 및 농촌 지역임. 상업 시설보다는 자연 환경이 두드러지는 입지임.

상업 시설 접근성

주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설에 대한 명확한 언급은 없으며, 기본적인 생활 편의는 인근 군북면 소재지 등을 통해 해결해야 할 것으로 보임.

주변 주택 시세 분석

제공된 건축물표제부 JSON 데이터는 충청북도 옥천군 군북면 석호리 206번지 건물의 정보이며, 본건(석호리 205-2)과 인접한 것으로 보임. 해당 JSON에 따르면 206번지 건물의 대지 면적은 650㎡ (약 196.61평), 건물 연면적은 364.69㎡ (약 110.32평)으로, 본건의 건물 면적과 동일하나 토지 면적은 본건(2929㎡)이 훨씬 넓음. 이는 본건이 넓은 토지를 활용할 수 있는 단독 주택임을 시사함.

본건은 단독주택으로, 주변의 연립, 다세대, 빌라 등과 직접적인 시세 비교는 어려움. 해당 지역의 단독주택 및 토지 거래 사례를 조사하여 ㎡당 단가를 파악해야 정확한 시세 분석이 가능함. 자연환경보전지역, 수변구역 등의 규제 사항을 고려할 때, 개발 용도보다는 전원주택, 주말주택, 귀농/귀촌 등의 제한적인 활용 목적에 따른 시세가 형성될 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

편의시설

인근 지역의 기본적인 편의시설에 의존해야 하며, 접근성이 다소 떨어질 수 있음.

교통

자가용 이용이 필수적이며, 대중교통 이용은 불편함.

기타

교육, 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 명시되지 않았으므로 별도 확인이 필요함. 쾌적한 자연 환경은 장점임.

1.5. 잠재적 리스크

농지 취득 및 관련 규제

목록 1, 2, 5번 토지는 영농여건불리농지이므로, 농지취득자격증명원 제출이 필수적임. 미제출 시 입찰 보증금 반환이 어려울 수 있으니, 발급 가능 여부 및 기간을 사전에 해당 관청에 확인해야 함.

또한, 전용 허가 없이 토지 현황을 변경하는 경우 원상회복 명령이 발령될 수 있음.

토지 지목과 현황 차이

목록 2번 토지는 공부상 지목이 "답"이나, 현황은 건물 마당으로 이용 중임.

맹지 가능성 (기호2)

기호 2번 토지는 지적도상 맹지이므로, 기호 4번 토지를 통한 통행권이 영구적으로 확보되는지 여부를 면밀히 확인해야 함.

제시외 물건 (매각 제외)

목록 2번 지상의 캠핑용 캐러밴 및 적치물은 매각에서 제외되므로, 매수 후 별도 처리가 필요함.

토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 자연환경보전지역, 가축사육제한지역, (금강)수변구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등에 해당하여 환경 관련 규제가 많음.

경계 불분명

인접 토지와의 경계가 불분명하므로, 정확한 사항은 측량을 통해 확인해야 함.

혐오시설 유무

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 판단하기 어려움. 지도 검색 등을 통한 추가적인 현장 조사가 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적과 쾌적한 자연 환경을 갖춘 단독주택 물건임. 토지 및 건물 권리 관계는 경매를 통해 정리될 것으로 보이나, 농지 취득 관련 주의사항, 맹지 가능성, 각종 환경 규제 등 취득 및 활용에 있어 고려해야 할 사항이 다수 존재함. 신중한 사전 조사가 필수적인 물건임.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적

약 886평에 달하는 넓은 토지는 전원주택, 주말농장, 귀농/귀촌 등 다양한 활용 가능성을 제공함.

자연 환경

석호소류지와 인접한 쾌적한 자연 환경은 심리적 만족감을 제공하며, 이를 활용한 펜션, 주말주택 등으로의 잠재력도 있음.

단독주택

약 110평 규모의 단독주택은 여유로운 주거 공간을 제공함.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

감정가는 10억 9,142만 8,200원이며, 토지 면적 2,929㎡ (약 886평), 건물 면적 364.69㎡ (약 110평)임.

옥천군 군북면 일대 토지 시세는 지역별, 용도별 차이가 크나, 영농여건불리농지, 수변구역 등의 규제를 고려하면 ㎡당 5만 원 ~ 15만 원 수준으로 형성될 수 있음. ㎡당 10만 원으로 가정 시 토지 가치만 약 2.9억 원으로 평가될 수 있음.

건물의 경우, 건축 연도(2006년) 및 구조(목조)를 감안한 감가상각을 적용해야 하나, 감정평가서상 건물 감정가 또한 고려해야 함.

제공된 건축물표제부 JSON의 206번지 물건(650㎡ 대지, 364.69㎡ 건물)은 본건보다 토지 면적이 현저히 작음.

본 물건은 각종 규제 사항을 고려할 때, 일반적인 주거 지역의 아파트나 빌라 시세와 직접 비교하기 어려우며, 해당 지역의 전원주택, 토지 거래 사례를 면밀히 조사하여 시세를 산정해야 함.

예상 입찰가 범위

추가적인 시세 조사가 필요하나, 감정가 대비 권리 인수 사항이 없고, 넓은 토지 활용성을 고려할 때, 감정가의 70% ~ 80% 수준을 잠정적인 입찰가 범위로 예상해 볼 수 있음.

따라서, 보수적으로 7억 5천만 원 ~ 9억 원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으며, 이는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석을 통해 조정되어야 함.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보

제공된 JSON 데이터는 건축물표제부 정보이므로, 주변 연립, 다세대, 빌라의 구체적인 매매/임대 시세 정보를 직접적으로 분석하기는 어려움. 본건은 단독주택으로, 해당 지역의 단독주택 및 토지 거래가를 중심으로 시세 분석을 진행하는 것이 타당함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.