나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600349 [1] 세종특별자치시 전동면 노장리 306-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 눌민 · 평가일 2026.03.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 전동면 노장리 소재 "상노장마을" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건 또는 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 교통사항은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건(1): 대체로 부정형의 토지로, 도로 등 임. 본건(2): 대체로 부정형의 토지로, 농경지(부속토지) 등 임. 본건(3): 대체로 삼각형의 토지로, 농경지(휴경지) 등 임. 본건(4): 대체로 부정형의 토지로, 잡종지상태 등 임. 본건(5): 대체로 부정형의 토지로, 도로 등 임. 본건(6): 대체로 부정형의 토지로, 농경지(휴경지) 등 임. 본건(7): 대체로 부정형의 토지로, 제조업소(근린생활시설)부지 등 임. 본건(10): 대체로 사다리형의 토지로, 소매점 부지 등 임. 본건(11): 대체로 사다리형의 토지로, 휴게음식점 부지 등 임.

인접 도로상태

별첨 "지적 및 건물 개황도" 및 "사진용지" 참조. 본건(1): 본건이 노폭4미터 내외의 포장도로임. 본건(2): 지적도상 맹지임. 본건(3): 본건 북측으로 노폭4미터 내외의 포장도로가 소재함. 본건(4): 본건 남측 및 남서측으로 노폭4미터 내외의 포장도로가 소재함. 본건(5): 본건이 노폭4미터 내외의 포장도로임. 본건(6): 지적도상 맹지임. 본건(7): 본건 북서측으로 노폭4미터 내외의 포장도로가 소재함. 본건(10): 본건 북서측으로 노폭4미터 내외의 포장도로가 소재함. 본건(11): 본건 북동측으로 노폭4미터 내외의 포장도로가 소재함

토지이용계획 및 제한상태

출처 : 토지이용계획확인서. 본건(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>. 본건(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 본건(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 본건(4): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 본건(5): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 본건(6): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 본건(7): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 본건(10): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>. 본건(11): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별첨 "지적 및 건물 개황도" 참조.

공부와의 차이

본건(4): 공부상 지목이 "답" 이나, 현황 "잡종지상태 등" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-본건 도로부지 및 인접 도로 등의 사실적성격 및 법적 성격, 소유 및 이용 관계에 대한 권리 및 의무 등의 제반 사항에 대하여는, 감정평가를 위한 사전조사 및 실지 조사시 물리적, 법적 제약 등으로 그 내용 파악에 한계가 있는바, 본건 경매 입찰시에는 응찰자가 직접 앞의 제반사항에 대하여 필히 재조사 및 재확인 후 응찰하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건(8): 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로서, -외벽: 싸이딩 마감 등. -내벽: 도배 및 일부 타일 마감 등. -바닥: 바닥마감재 마감 등. -창호: 샷시창호 마감 등. 본건(9): 경량철골구조 조립식판넬지붕 단층 건물로서, -외벽: 싸이딩 마감 등. -내벽: 도배 및 일부 타일 마감 등. -바닥: 바닥마감재 마감 등. -창호: 샷시창호 마감 등. 본건(12): 경량철골조 조립식구조 조립식판넬지붕 단층 건물로서, -외벽: 싸이딩 마감 등. -내벽: 도배 및 일부 타일 마감 등. -바닥: 바닥마감재 마감 등. -창호: 샷시창호 마감 등.

이용상태

본건(8): 제조업소 등으로 이용중임. 본건(9): 소매점 등으로 이용중임. 본건(12): 휴게음식점 등으로 이용중임.

설비내역

본건(8,9,12): 위생 및 급배수 설비, 전기설비 등이 갖추어짐.

부합물 및 종물

별첨 "건물 상세 개황도" 및 "사진용지" 참조.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물, 제시외 관정, 제시외 수목 포함
목록 4, 11 지상 해체 및 이동가능한 방갈로, 간이휴게시설, 컨테이너, 저장고 평가 및 매각에서 제외
제시외 온실 실내에 소재하는 제시외수목은 평가 및 매각에서 제외
목록 2, 6은 지적도상 맹지임
목록 4는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '잡종지상태 등'임
목록 2, 3, 4, 6 농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)(별지 첨부된 사실조회회신서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600349 (1)

소재지: 세종특별자치시 전동면 노장리 306-2 외 (일부 필지)

용도: 단독주택 (토지), 제조업소, 소매점, 휴게음식점 (건물)

감정가: 1,990,816,200원

토지면적: 5,839.00㎡ (약 1,766.03평)

건물면적: 319.68㎡ (약 96.70평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

위치 및 주위 환경:

본 건은 세종특별자치시 전동면 노장리 소재 "상노장마을"에서 남동측으로 가까운 거리에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통상황:

본 건까지 차량으로의 진출입이 원활하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하고 있어 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

도로상태:

본 건의 일부 토지(목록 2, 6)는 지적도상 맹지에 해당합니다. 나머지 토지들은 노폭 4미터 내외의 포장도로에 일부 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본 건 토지는 대부분 계획관리지역, 성장관리계획구역에 속합니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 일부 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 있어 일부 제한이 따릅니다.

3. 권리분석

매각으로 소멸되는 권리:

등기부등본상 확인되는 모든 권리(근저당, 지상권, 임의경매 개시 결정 등)는 말소기준권리(을22, 2023.05.12 접수)보다 후순위에 해당하므로, 경매 절차를 통해 모두 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

본 건에 대한 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

등기부 채권 총액:

본 건과 관련된 총 채권액은 1,410,000,000원입니다. (유구농업협동조합 1,140,000,000원 + 최영선 270,000,000원)

임차인 현황:

* 임차인: 이상준

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-20

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없는 조건으로 인수 부담이 발생하지 않습니다.

인수해야 할 보증금:

0원

4. 상권분석

주변 건물 및 토지 이용:

본 건은 주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역에 위치하고 있으며, 건물로는 제조업소, 소매점, 휴게음식점 등 제1, 2종 근린생활시설이 포함되어 있습니다.

유사 부동산 거래 사례 분석:

주변 지역에서 파악된 최근 거래 사례는 "태수빌라"로, 이는 1991년에 건축된 다세대 주택입니다.

* 2024년 11월 거래: 3억 8,500만원 (전용면적 53.46㎡)

* 2025년 9월 거래: 3억 9,000만원 (전용면적 53.46㎡)

상기 다세대 주택 거래 사례는 본 건과 용도, 규모, 토지 소유 형태 등에서 큰 차이를 보이므로 직접적인 시세 비교 분석에는 한계가 있습니다. 본 건의 가치는 약 1,766평에 달하는 넓은 토지와 현재 복합 용도로 활용 중인 건물들의 가치, 그리고 향후 개발 가능성에 따라 평가되어야 합니다.

혐오시설 유무:

제공된 정보와 일반적인 지역 정보에 따르면, 본 건 인근에서 직접적인 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 화학물질 공장 밀집 지역 등)은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

주변 시설:

* 교통: 인근 간선도로 및 버스정류장을 통해 세종시내 및 주변 지역으로의 이동이 가능합니다.

* 생활 편의: 본 건이 위치한 전동면 노장리 지역은 농경지와 주택이 주를 이루는 지역 특성상, 대규모 상업 시설이나 의료, 교육 시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 세종시 중심부로의 이동을 통해 이러한 편의 시설을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

* 환경: 주변 환경은 주택 및 농경지가 주를 이루고 있어 비교적 조용하고 한적한 생활이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수:

본 건 토지 중 목록 2, 3, 4, 6번은 농지로서, 이를 취득하기 위해서는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 미제출 시에는 매수보증금이 반환되지 않으므로, 입찰 전 해당 서류 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

맹지 현황:

목록 2번과 6번 토지는 지적도상 맹지에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용 및 개발 시 도로 접근성에 대한 추가적인 확인과 해결 방안 모색이 필요함을 의미합니다.

지목과 현황 불일치:

목록 4번 토지는 공부상 지목이 '답'이나, 현황은 '잡종지 상태 등'으로 이용되고 있습니다. 이러한 차이는 향후 토지 이용, 재산권 행사, 또는 관련 인허가 과정에서 문제를 야기할 수 있습니다.

제시외 물건 처리:

일괄 매각 대상에 제시외 건물, 관정, 수목 등이 포함되어 있으나, 일부(방갈로, 간이휴게시설, 컨테이너, 저장고 등)는 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 제외된 물건들의 처리 방안 및 관련 비용에 대한 명확한 사전 확인이 필요합니다.

임대 관계 미상:

건물 감정평가 요항표에 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 파악된 임차인 이상준은 대항력이 없으나, 혹시 모를 다른 점유자나 임차인이 있는지 확인이 필요합니다.

토지 이용 제한:

계획관리지역, 가축사육제한구역 등 지정된 용도지역 및 지구는 본 건의 향후 토지 활용 범위에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 규정을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 세종특별자치시 전동면 노장리에 위치한 대규모 단독주택용 토지(약 1,766평)와 현재 제조업소, 소매점, 휴게음식점 등으로 활용되고 있는 복합 용도의 건물(약 97평)이 일괄 매각되는 부동산입니다. 권리 분석상 인수할 권리가 없어 비교적 깔끔한 처리가 예상되나, 농지취득자격증명 발급 필요, 맹지 존재, 지목과 현황의 차이 등 절차적, 물리적 이슈가 명확히 존재합니다. 또한, 제시외 물건 처리 문제와 토지 이용 계획과의 적합성 검토가 필수적으로 요구됩니다. 본 건의 잠재적 가치는 약 1,766평에 달하는 광대한 토지와 계획관리지역이라는 점에 있으나, 이러한 가치를 실현하기 위해서는 철저한 사전 조사와 준비가 선행되어야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 보유: 약 1,766평 규모의 계획관리지역 토지는 향후 건축, 증축, 개발 등 다양한 형태의 활용 가능성을 제공합니다.

* 세종시 인근 입지: 세종시의 지속적인 발전 가능성과 더불어, 지역 부동산 시장의 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 다용도 활용 건물: 현재 제조업소, 소매점, 휴게음식점으로 이용 중인 건물들은 추가적인 리모델링 등을 통해 다양한 수익 창출 모델로 발전시킬 수 있습니다.

* 명확한 권리 관계: 경매를 통해 모든 기존 권리가 소멸되는 물건으로, 안전하고 명확한 소유권 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 다음의 절차에 따라 신중하게 이루어져야 합니다.

* 감정가 활용: 제공된 감정가 1,990,816,200원은 본 건의 객관적인 가치 평가의 기본적인 기준점이 됩니다.

* 시장 조사: 본 건과 유사한 조건(계획관리지역, 유사 면적 규모, 비슷한 개발 밀도를 가진 토지)을 가진 인근 토지의 실거래가, 개별 공시지가 변동 추이, 그리고 최근 부동산 시장 동향을 면밀히 조사해야 합니다. 특히, 본 건은 다세대 주택과 직접 비교하기 어려운 대규모 단독주택용지이므로, 유사 규모의 토지 거래 사례를 중심으로 시세 조사를 진행하는 것이 중요합니다.

* 건물 가치 평가: 현 건물의 상태, 건축 연도, 현재 용도에서의 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 개별 건물 가치를 산정해야 합니다.

* 리스크 요인 반영: 맹지 해소 방안, 농지취득자격증명 발급 가능성 및 관련 절차, 제시외 물건 처리 비용 등 본 건이 가진 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰가를 조정해야 합니다.

* 최적 입찰가 도출: 상기 조사 및 분석 결과를 종합하여 본 건의 잠재적 가치와 투자 수익률을 극대화할 수 있는 최적의 입찰가를 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 철저한 현장 조사와 시세 분석을 바탕으로 판단하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.