나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600307 [1] 충청남도 금산군 제원면 천내리 523-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소만 · 평가일 2026.03.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 제원면 천내리 소재 "천내마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 주택지대임.주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량통행 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 사다리형 평지의 토지이며, 현황 '단독주택'으로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 지적상 맹지이나 동소 524번지 일부를 정원(마당)으로 사용함으로서 동측으로 폭 약 3미터이내의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2025-10-30)(전 축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>, 하수처리구역(하수처리구역)<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

건물개황도 및 사진용지 참조.

공부와의 차이

- 본건 기호(2)는 일반건축물대장에"위반건축물"로 등재되어 있으며 지상 2층은 불법으로 증축하여 사용하고 있음. 따라서, 소유자 등 이해관계자의 부재로 외부 관찰로 면적, 용도, 구조 등을 판단하여 실제와 차이가 날 수 있으므로 경매 참여시 확인 및 주의하시기 바람. - 본건 기호(1)의 일반건축물대장에는 기호(2) 이외의 건축물대장이 등재되어 있으므로 경매 참여시 확인 및 주의하시기 바람. - 본건 기호(1)은 지적상 맹지이며 동소 524번지의 일부를 반송, 주목 등 정원수 와 태양광발전패널 등이 소재하는 정원(마당) 등으로 사용하고 있으므로 경매 참여시 권리관계 등을 확인 및 주의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상이며 본건 기호(1)은 지적상 맹지이며 동소 524번지의 일부를 반송, 주목 등 정원수 와 태양광발전패널 등이 소재하는 정원(마당) 등으로 사용하고 있으므로 경매 참여시 권리관계 등을 확인 및 주의하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건으로서 (사용승인일자 : 1999년 7월 5일) 외벽 : 드라이비트 등 마감. 내벽 : 타일 및 벽지 등 마감. 창호 : 샷시창호임.

이용상태

현황 "단독주택"으로 이용 중임.

설비내역

전기시설, 위생 및 급배수시설, 난방시설이 되어 있음.

부합물 및 종물

건물개황도 및 사진용지 참조.

공부와의 차이

- 본건 기호(2)는 일반건축물대장에"위반건축물"로 등재되어 있으며 지상 2층은 불법으로 증축하여 사용하고 있음. 따라서, 소유자 등 이해관계자의 부재로 외부 관찰로 면적, 용도, 구조 등을 판단하여 실제와 차이가 날 수 있으므로 경매 참여시 확인 및 주의하시기 바람. - 본건 기호(1)의 일반건축물대장에는 기호(2) 이외의 건축물대장이 등재되어 있으므로 경매 참여시 확인 및 주의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각.
제시외 건물(창고 등, 주택 등) 감정평가 및 매각에 포함됨.
목록1 지적상 맹지. 타인소유 천내리 524를 마당으로 사용하고 있음.
목록1 토지 위 건축물 대장상 목록2 건물 이외의 건축물 대장이 등재되어 있음.
목록2 일반건축물대장상 위반건축물로 등재. 2층을 불법으로 증축.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600307 (1)

소재지: 충청남도 금산군 제원면 천내리 523-4

용도: 단독주택

감정가: 186,770,080원

토지면적: 208.00㎡ (약 62.9평)

토지지분: 208㎡ (약 62.9평)

건물면적: 90.72㎡ (약 27.4평)

건물지분: 90.72㎡ (약 27.4평)

건물 제시외면적: 75.50㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOO

주요 특이사항: 일괄매각. 제시외 건물(창고 등, 주택 등) 감정평가 및 매각 포함. 지적상 맹지. 타인 소유 토지(천내리 524)를 마당으로 사용. 건축물대장상 목록2 건물 외 다른 건축물 존재 가능성. 목록2 건물은 위반건축물(2층 불법 증축).

2. 입지조건

본건은 충청남도 금산군 제원면 천내리 소재 "천내마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 전형적인 농촌 주택지대임. 주변 환경은 보통 수준임.

교통상황은 본건까지 제반 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정도 보통 수준으로 평가됨.

건축물대장상 본건 건물(기호2)은 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서 사용승인일자는 1999년 7월 5일임. 외벽은 드라이비트, 내벽은 타일 및 벽지 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호임. 건물은 현재 "단독주택"으로 이용 중임.

본건 토지는 사다리형 평지의 토지이며, 현황 "단독주택" 부지로 이용 중임.

토지이용계획으로는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(전 축종 제한지역), 역사문화환경보존지역, 배출시설설치제한지역, 배수구역, 하수처리구역에 해당함.

주변 시설 조사 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았으며, 주거 및 농경지 위주의 환경임.

3. 권리분석

본건 토지 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2024년 12월 3일 접수된 주식회사 대명철강 근저당권(100,000,000원)임.

이 외에 충남신용보증재단의 가압류(17,222,252원) 및 주식회사 대명철강의 임의경매(93,580,379원)가 등기되어 있으며, 이들은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

토지 등기부 채권 총액은 117,222,252원임.

건물 등기부 역시 동일한 권리 관계를 나타내며, 근저당권, 가압류, 임의경매 등기 모두 매각으로 말소될 예정임.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않음 (단, 지상권 존재 개요는 제공되지 않음).

4. 상권분석

본건 소재지인 금산군 제원면 천내리는 농촌 주택지대로, 단독주택과 농경지가 혼재되어 있음. 상업 시설이나 편의시설이 밀집된 지역이라기보다는 지역 주민을 위한 기본적인 생활 편의시설이 갖춰진 곳으로 보임.

주변 연립, 다세대, 빌라 등 집합건물의 시세 정보 분석을 위한 JSON 데이터가 제공되지 않았으므로, 정확한 시세 비교 분석은 어렵지만, 일반적으로 농촌 지역의 단독주택은 입지, 토지 면적, 건물 상태 등에 따라 시세가 크게 달라짐.

제공된 감정평가액 186,770,080원은 해당 지역 단독주택 시세를 반영한 것으로 추정되나, 물건 고유의 하자(맹지, 위반건축물 등)를 고려한 시세 조사가 필수적임.

5. 생활정보

본건은 "천내마을" 내에 위치하여 조용한 주거 환경을 누릴 수 있음.

대중교통 이용을 위해 인근 버스정류장을 이용할 수 있으나, 차량을 이용한 외부 지역 접근이 더 용이할 것으로 판단됨.

주변 농경지와의 혼재로 인해 쾌적한 자연환경을 기대할 수 있으나, 반대로 편의시설이나 문화시설 접근성은 다소 떨어질 수 있음.

건물이 단독주택으로 이용 중이므로, 가족 단위 주거에 적합함.

6. 잠재적 리스크

* 맹지 및 인접 토지 의존성: 본건 토지는 지적상 맹지이며, 현재 타인 소유의 천내리 524번지 일부를 마당으로 사용하고 있음. 이는 토지 사용에 제약이 따를 수 있으며, 향후 인접 토지 소유주와의 관계 또는 법적 문제 발생 시 심각한 리스크로 작용할 수 있음.

* 위반건축물 및 불법 증축: 건물(목록2)은 일반건축물대장에 "위반건축물"로 등재되어 있으며, 2층이 불법으로 증축된 상태임. 이는 이행강제금 부과, 시정명령, 철거 명령 등 행정처분 대상이 될 수 있으며, 매수 후 상당한 비용을 들여 원상복구해야 할 가능성이 높음.

* 미등기/기타 건축물 존재 가능성: 본건 토지(목록1)에는 건축물대장에 등재된 목록2 건물 외에 제시외 건물(창고 등, 75.50㎡)이 존재하며, 이 외에도 건축물대장상 목록2 건물 외의 건축물대장이 별도로 등재되어 있을 수 있음. 이는 정확한 건물 현황 파악을 어렵게 하고, 법적 처리 과정에서의 복잡성과 추가 비용 발생 가능성을 높임.

* 임대차 관계 미확인: 임대차 관계가 미상으로, 현재 거주 중인 임차인이 대항력을 갖춘 경우 보증금 인수 또는 명도에 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있음. (인수 보증금 합계 0원으로 표기되어 있으나, '미상'이므로 주의 요망)

7. 종합 의견

본건은 금산군 제원면의 조용한 주택지대에 위치한 단독주택으로, 감정평가액을 기준으로 볼 때 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다. 그러나 지적상 맹지, 타인 토지 사용, 위반건축물 지정 및 불법 증축, 추가적인 미등기 건축물 존재 가능성 등 심각한 법적, 물리적 하자를 다수 포함하고 있습니다. 이러한 문제점들은 매수 후 상당한 시간과 비용을 요구할 것으로 예상되며, 투자로서의 매력도를 크게 저하시키는 요인입니다. 낙찰 시 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 리스크를 정확히 파악하고, 원상복구 및 법적 절차 진행에 대한 충분한 대비가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 단독주택 및 토지: 주거용 부동산으로서의 기본적인 가치.

* 낮은 경매 시작가: 심각한 하자들로 인해 경매 유찰 시 감정가 이하의 매력적인 가격으로 취득 가능성.

* 잠재적 가치 상승: 모든 법적, 물리적 하자(불법 증축, 미등기 건물 등)를 해결하고 토지 사용 관련 문제를 정상화할 경우, 주택 및 토지의 본래 가치를 회복하여 시세 차익을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 186,770,080원입니다. 그러나 본건은 지적상 맹지, 타인 토지 이용, 위반건축물 및 불법 증축, 추가 건축물 존재 가능성 등 중대한 하자들을 안고 있어, 이러한 위험 요소를 상쇄할 만큼의 가격 조정이 반드시 필요합니다.

시장 조사를 통해 유사한 조건의 단독주택이 경매 시장에서 감정가 대비 70~80% 수준에서 거래되는 경향을 보이고 있음을 감안할 때, 본건의 경우 하자 정도를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 권리 분석 상 인수되는 보증금이 없고, 매각으로 모든 등기부상 권리가 소멸된다는 점을 고려하되, 앞서 언급된 위험 요소를 충분히 감안하여 예상 입찰가를 산정합니다.

초기 조사 및 위험 요소를 감안한 보수적인 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

130,000,000원 ~ 150,000,000원

최종 입찰가는 본건에 대한 철저한 현장 조사, 위반 건축물 등의 시정 비용 및 기간 산출, 법률 전문가와의 상담을 통해 더욱 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.