나이스옥션 법원경매 대전 2026타경600223 [1] 세종특별자치시 나성동 775 더리치세종의아침 4층441호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해들 · 평가일 2026.03.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재‘국세청’남측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 및 업무용빌딩, 도시형생활주택, 청사, 후면 대규모 아파트단지 등으로 형성된 신도시 지역으로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 간선도로와의 접근성, 인근 버스승강장과의 거리 등을 감안할 때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 8층 건물내 4층 441호로서, (사용승인 : 2015.10.26) 외 벽 : 외장석재, 몰탈위 페인팅마감 등 내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 창 호 : 샷시창호마감임.

이용상태

공부상 용도 '업무시설(오피스텔)'임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 소방관련 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

간선도로 대비 등고평탄한 2필일단의 장방형 토지이고, 주상용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

4면이 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번인 나성동 775번지 기준 : 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 광로3류(폭 40m~50m)(광(주)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임. -본건 점유자의 부재로 내부 확인이 불가하여, 내부상태는 표준적인 설비 및 이용상황 등을 기재하고 평가하였으며, 호별위치는 건축물대장상 현황도면과 점유현황을 기준으로 표기하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2026타경600223 (1)

소재지: 세종특별자치시 나성동 775 더리치세종의아침 4층441호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 151,000,000원

토지 지분 면적: 11.55㎡ (약 3.49평)

건물 전용 면적: 33.14㎡ (약 10.03평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 홍OO (홍현명)

건물 사용승인일: 2015년 10월 26일

총 층수: 8층

2.

입지조건

2. 1.

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 나성동 소재 ‘국세청’ 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 상업용 및 업무용 빌딩, 도시형생활주택, 청사, 대규모 아파트 단지 등으로 형성된 신도시 지역입니다. 제반 입지여건은 보통으로 평가됩니다.

2. 2.

교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성이 양호하고 인근 버스승강장과의 거리 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

2. 3.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 8층 건물 내 4층 441호이며, 사용승인은 2015년 10월 26일에 완료되었습니다. 외벽은 외장석재 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호 마감입니다.

2. 4.

토지 및 도로상태

토지는 간선도로 대비 등고평탄한 2필 일단의 장방형 토지이며, 주상용 및 업무용 건부지로 이용 중입니다. 본건은 4면이 도로에 접해 있습니다.

2. 5.

토지이용계획 및 제한상태

대표지번인 나성동 775번지 기준, 본건 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 해당합니다. 또한 광로3류, 중로1류, 중로2류의 도로에 접하며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

3.

권리분석

3. 1.

경매정보

본건은 대전지방법원 2026타경600223 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다. 채권자는 홍OO이며, 감정가는 151,000,000원입니다.

3. 2.

임차인 현황

* 임차인: 홍현명 (이름: 홍 )

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 08월 03일

* 확정일자: 2021년 07월 19일

* 배당신고일자: 2023년 08월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 신청 채권자임.

3. 3.

등기부 요약 및 말소기준권리

집합건물 등기부상 말소기준권리인 압류(세종세무서장, 2024-07-04, 갑4)보다 선순위인 권리 중 매수인에게 인수될 수 있는 권리는 을구 5번 주택임차권(홍현명, 2023-08-14 등기)입니다. 해당 임차권은 인수 조건으로 기재되어 있습니다.

3. 4.

인수되는 권리 분석

물건명세서상, 을구 5번 임차권(홍현명)은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서, 배당에서 보증금 155,000,000원이 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수하게 됩니다. 초기 권리분석 요약에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 배당 결과에 따라 달라질 수 있으며, 물건명세서 상의 인수 가능성이 매우 중요한 고려사항입니다.

4.

상권분석

4. 1.

건물 용도 및 주변 상업 환경

본건은 오피스텔(업무시설)로, 공동주택, 근린생활시설 용도로도 사용 가능한 복합 건물입니다. 주변은 상업 및 업무 시설 밀집 지역이며, 신도시 개발의 중심부에 위치하여 미래 가치 상승이 기대됩니다.

4. 2.

개발 계획

세종특별자치시의 행정중심복합도시 내 핵심 지역으로, 지속적인 개발 및 인프라 확충이 예상되는 지역입니다.

5.

생활정보

5. 1.

교통 및 편의시설 접근성

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용이 편리한 버스승강장이 인근에 위치합니다. 상업 및 업무 시설이 밀집해 있어 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 2.

주변 환경

관공서(국세청 등), 상업용 빌딩, 주거 시설, 대규모 아파트 단지 등이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다. 현재 제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이 있는지 여부를 외부 지도 서비스를 통해 직접 확인할 수 없으나, 신도시 지역의 일반적인 개발 양상을 고려할 때, 인접지에 혐오시설이 있을 가능성은 낮을 것으로 판단됩니다.

6.

잠재적 리스크

6. 1.

선순위 임차권 및 보증금 인수 가능성

가장 큰 리스크는 을구 5번 임차권(홍현명)의 보증금 155,000,000원 중 일부 또는 전부가 매수인에게 인수될 가능성입니다. 이는 예상치 못한 큰 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

6. 2.

내부 확인 불가

점유자의 부재로 인해 본건 내부 상태 및 설비에 대한 정확한 확인이 불가능합니다. 표준적인 상태로 평가되었을 수 있으므로, 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

6. 3.

임차인 겸 채권자

임차인 홍현명이 본 경매의 신청 채권자라는 점은, 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 이를 인수하게 될 가능성이 높음을 시사합니다. 이는 보증금 회수 절차와 연관되어 있어, 배당 결과를 면밀히 살펴야 합니다.

7.

종합 의견

본건은 세종시 신도시 중심 상업지역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 가장 치명적인 리스크는 선순위 임차인의 보증금 인수 가능성입니다. 임차인이자 신청 채권자인 홍현명 씨의 보증금 155,000,000원이 배당으로 모두 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 부담해야 하므로, 투자자는 이 부분을 최우선으로 고려해야 합니다. 내부 확인이 불가하다는 점 또한 추가적인 위험 요소입니다.

8.

투자 포인트

* 세종시 신도시 핵심 지역의 입지 우수성

* 상업, 업무, 행정 시설 밀집 지역으로 인한 미래 가치 상승 잠재력

* 상대적으로 낮은 감정가 대비 입지 경쟁력

9.

예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석해 볼 때, 유사 면적 및 층수의 오피스텔 시세는 약 90,000,000원에서 130,000,000원 사이로 형성되어 있습니다. 본건의 전용 면적(33.14㎡)과 4층이라는 점을 고려하면, 시세는 약 115,000,000원에서 125,000,000원 수준으로 추정됩니다.

하지만, 가장 중요한 고려사항은 임차인 홍현명 씨의 보증금 155,000,000원 중 인수될 수 있는 금액입니다. 만약 보증금 전액 또는 상당액이 인수된다면, 본건의 실제 취득가는 시세보다 훨씬 높아지게 됩니다.

‘인수 보증금 합계: 0원’이라는 요약 정보가 있긴 하나, 물건명세서에 명시된 '보증금 잔액 인수' 가능성을 매우 중대하게 고려해야 합니다. 따라서, 보증금 인수 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 110,000,000원 (일억 천만원)

이 입찰가는 보증금 인수 위험이 없을 경우, 시세 대비 소폭 낮은 금액으로, 권리관계 분석 및 시세 조사를 더욱 철저히 진행한 후 최종 결정해야 합니다. 만약 보증금 인수 금액이 상당할 것으로 예상된다면, 입찰가를 대폭 낮추거나 본 건의 입찰을 보류하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.