나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50233 [1] 충청북도 청주시 서원구 죽림동 295 청주가경뜨란채3단지아파트 303동 10층1003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.03.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 죽림동 소재 "죽림초등학교" 북동측 인근에 위치하는 청주가경뜨란채3단지아파트 제303동 제10층 제1003호로서 주위로는 중대규모의 아파트단지 및 다가구주택, 음식점 및 판매시설 등의 근린생활시설이 주를 이루고 있음.

교통상황

본건 인근에 청주시 주요간선도로인 서부로 및 2순환로가 소재하고, 인근 노변에 시내버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하1층/지상15층 중 제10층 제1003호로서, 외벽 : 모르타르위 페인팅 내벽 : 벽지 및 타일 등 바닥 : 강화마루 및 장판 등 천장 : 천장지 등 창호 : 새시이중창호

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 화장실 등)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수, 지역난방에 의한 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 방송설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측 주출입구가 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로와 접하여 차량의 진출입이 자유로움.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역 , 제3종일반주거지역 , 주거용지(공동주택용지(A-2), 건폐율25%이하, 용적률220%이하, 높이 20층이하, 건축한계선 6m) , 지구단위계획구역(가경4택지개발지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 특수도로(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(죽림초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(죽림초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 공실이나, 자세한 임대관계는 별도로 확인하시기 바람.

물건 비고

최선순위 대항력 있는 임차인 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50233 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 죽림동 295 청주가경뜨란채3단지아파트 303동 10층 1003호

용도: 아파트

감정가: 197,000,000원

면적:

* 토지: 46.03㎡ (약 13.92평) (토지 지분: 46.0346㎡)

* 건물: 59.92㎡ (약 18.13평) (전용면적 추정)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2003년 11월 17일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 충청북도 청주시 서원구 죽림동 소재 "죽림초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위로는 중대규모의 아파트단지, 다가구주택, 근린생활시설 등이 주를 이루고 있습니다.

교통상황:

본건 인근에 청주시 주요 간선도로인 서부로 및 2순환로가 소재하고, 노변에 시내버스 정류장이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

도로상태:

본건 아파트 단지 동측 주출입구가 왕복 4차선의 아스팔트 포장도로와 접하여 차량의 진출입이 자유롭습니다.

토지이용계획:

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 주거용지(공동주택용지)이며, 지구단위계획구역(가경4택지개발지구)에 속합니다. 또한 중로1류 및 특수도로(보행자전용도로)와 접하고 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(죽림초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리관계:

등기부등본 상 말소기준권리(2025년 3월 11일자 삼성카드 가압류)보다 선순위인 주택임차권(곽경심)이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 곽경심 (성만 표기: 곽 )

* 보증금: 185,000,000원

* 전입일자/확정일자: 2022년 10월 25일

* 배당신고일자: 2024년 10월 31일

* 대항력: 있음

주의사항:

최선순위 대항력 있는 임차인 곽경심 씨가 존재하며, 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

본건이 위치한 죽림동 일대는 다수의 아파트 단지가 밀집한 주거지역으로, 비교적 안정적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

편의시설:

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 복리시설이 갖추어져 있습니다. 또한 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

단지 정보:

청주가경뜨란채3단지아파트는 2003년 11월 17일에 사용 승인된 단지입니다.

* 총 세대수: 704세대

* 총 동수: 7개동

* 최고층: 15층

* 주차대수: 총 388대 (지상 3대, 지하 385대)

교육환경:

인근에 죽림초등학교가 있어 초등학생 자녀를 둔 가구의 교육 환경이 양호합니다. 해당 학교는 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설:

본건 주변에 특별히 혐오시설로 간주될 만한 시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 청주 지역 내 재활용 선별센터 설치 관련 논란이 있었으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 인수:

최선순위 대항력 있는 임차인(곽경심)의 보증금 185,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 위험 요소입니다.

건물 노후도:

2003년식 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링에 따른 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구 죽림동에 위치한 대단지 아파트로, 주거 환경 및 교통 여건이 비교적 양호한 편입니다.

하지만, 최선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금 인수 위험이 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 경매 절차에서 임차인에게 배당되는 금액을 정확히 파악하고, 인수될 금액을 고려하여 입찰가를 신중하게 산정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거지 내 아파트:

청주시의 꾸준한 주거 수요가 있는 지역에 위치하여 비교적 안정적인 투자가 가능합니다.

대단지 아파트의 장점:

단지 규모가 크므로 관리 및 편의시설 이용이 용이하며, 단지 내 커뮤니티 활동에도 유리합니다.

시세 대비 잠재적 가치:

임차인 보증금 인수 리스크를 고려하고 이를 해결할 경우, 시세 대비 합리적인 가격에 매입할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

본건의 건물 면적은 59.92㎡ (약 18.13평)입니다.

최근 2026년 7월 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(59.92㎡)의 거래가는 17,900만원 (7월 9일, 7층)입니다.

이 외 51.74㎡ (약 15.6평) 면적의 거래가는 15,300만원에서 15,900만원 수준입니다.

본건의 감정가는 197,000,000원입니다.

입찰가 산정 고려사항:

가장 중요한 리스크는 최선순위 대항력 있는 임차인 곽경심 씨의 보증금 185,000,000원을 인수할 가능성입니다.

경매 배당표에서 185,000,000원이 전액 변제되지 않을 경우, 해당 금액을 매수인이 부담해야 하므로 실제 총 취득가는 낙찰가 + 인수 보증금 + 기타 부대 비용이 됩니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 주의사항을 최우선으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가:

최근 실거래가(17,900만원) 및 감정가(19,700만원)를 고려할 때, 임차인 보증금 인수 가능성을 배제할 경우 170,000,000원에서 190,000,000원 범위 내에서 경쟁이 예상됩니다.

그러나 보증금 185,000,000원 인수 가능성을 감안하면, 실제 낙찰가가 185,000,000원을 초과할 경우 총 지출액이 과도해질 위험이 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 리스크를 충분히 반영하여 170,000,000원 ~ 185,000,000원 범위에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다. 최종 입찰가 결정 시에는 임차인 보증금 인수 금액 및 예정 배당표를 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.