나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50226 [1] 충청북도 청주시 서원구 개신동 10 삼익아파트 102동 3층309호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2026.03.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 "배티공원" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로 제반 주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 일반차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 스라브지붕 지하1층/지상15층 건중 제3층 제309호로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감, 창 호 : 샷시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건은 단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(CA유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~31 96))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191 ~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>. ■ 일련번호 2 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축 사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(CA유치원,청주교육 지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,청주교육 지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한국방송통신대학교 충북지역대학(연락처: 청주교육지원청 체육건강과 043-299-3190~6))<교육환경보호에 관한 법률>. ■ 일련번호 3: 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)창사초등학교(예정지))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(CA유치원,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창신초등학교,청주교육지원청체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2026타경50226 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 개신동 10 삼익아파트 102동 3층309호

용도: 아파트

감정가: 170,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 45.53㎡ (약 13.77평)

토지지분: 45.526999999999994㎡ (약 13.77평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.96㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.96㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

아파트명: 개신삼익1차아파트

사용승인일: 1991년 2월 27일

층수: 지상 3층 (총 15층 중)

건물 구조: 철근콘크리트벽식조 스라브지붕

건물 마감: 외벽 - 몰탈위페인팅, 내벽 - 벽지도배 및 일부 타일, 창호 - 샷시창

이용 상태: 아파트

설비 내역: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 충청북도 청주시 서원구 개신동 소재 "배티공원" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 환경으로 대체로 양호합니다.

2.2. 교통상황

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있으며, 차량 접근이 용이합니다. 대중교통 이용 여건 또한 대체로 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 관련 법규에 따라 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역(유치원, 초등학교, 방송통신대학교 등) 등의 규제를 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2026년 2월 26일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(갑3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 을구 7번 주택임차권(임차인: 홍기각, 보증금: 150,000,000원, 전입일자: 2021년 12월 17일, 확정일자: 2021년 12월 17일)이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있습니다. 물건명세서에 따르면, 해당 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 다만, '권리분석' 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 배당을 통해 보증금 전액이 변제될 가능성이 높으나, 잔액 인수 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

3.3. 기타 권리사항

* 소유권이전 등기: 갑1 (1992-08-13), 갑2 (2021-12-17)

* 주택임차권: 을7 (2024-12-26, 인수)

* 강제경매: 갑3 (2026-02-26, 말소기준권리)

4. 상권분석

주변에 배티공원이 위치하고 있으며, 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 아파트 단지 내 상가 및 인근 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

차량 접근성이 양호하며, 시내버스 노선 등 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다.

5.2. 교육

인근에 CA유치원, 창신초등학교가 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다. 한국방송통신대학교 충북지역대학도 위치하고 있어 평생 교육 접근성 또한 확보하고 있습니다.

5.3. 편의시설

주변 근린생활시설 및 아파트 단지 내 상가를 이용할 수 있습니다. 배티공원이 인접하여 여가 및 휴식 공간으로 활용 가능합니다.

5.4. 주변 환경

혐오시설은 발견되지 않았으며, 전반적으로 주거용 아파트 단지와 공원, 상업 시설이 조화롭게 배치된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인의 보증금 150,000,000원 중 배당 후 잔액이 발생할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

* 건축 연도: 1991년 준공된 아파트로, 약 35년 경과하여 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 서원구의 주거 지역에 위치한 아파트입니다. 양호한 입지 조건과 생활 편의 시설을 갖추고 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인한 보증금 인수 가능성이 주요 리스크로 작용합니다. 이는 입찰 시 가격 산정에 신중한 고려가 필요함을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치: 지속적인 수요가 예상되는 지역입니다.

* 공원 인접: 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 향후 지역 개발 계획 등에 따라 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

* 임차인 인수 보증금 확인: 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 배당으로 모두 변제될 경우 매수인의 추가 자금 부담이 줄어들 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 6월 동일 면적(84.96㎡) 아파트 매매가는 15,300만원에서 16,400만원 사이로 형성되어 있습니다. 감정가는 170,000,000원입니다. 본 물건은 3층으로, 최근 실거래가 8층 매물보다는 층수가 낮아 가치에 일부 차이가 있을 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 150,000,000원에 대한 인수 가능성이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재된 점을 감안할 때, 낙찰 후 매수인의 실질적인 인수 금액은 입찰가로 결정될 가능성이 높습니다. 이러한 점을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근한다면 160,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 최근 실거래가 수준 및 감정가를 감안한 가격으로, 임차인 보증금 변제 여부에 따라 최종 수익률이 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.