나이스옥션 법원경매 제천 2026타경5046 [1] 충청북도 제천시 청전동 639 비둘기아파트 104동 13층1308호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2026.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 청전동 소재 ‘제천중앙초등학교’ 남측 인근에 위치한 집합건물(비둘기아파트 제104동 제13층 제1308호)로서 주위는 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 편의시설 등이 혼재하는 시내 주거지역으로 주변환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽식구조 스라브지붕 16층 건물내의 제13층 제1308호로서, (사용승인일:1991.06.13) 외벽: 몰탈위페인팅마감 등 내부: 벽지도배마감, 일부 타일붙임마감 등 창호: 샤시창호 등 입니다.

이용상태

아파트로 이용중 입니다.

설비내역

난방설비, 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 아파트단지 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내도로를 통하여 본건 북측으로 왕복6차선 포장도로, 서측으로 왕복4차선 포장도로와 연결되며 동측으로 왕복2차선 포장도로 및 남측으로 노폭 약 5M 내외의 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

639번지: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 주거용지, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-4)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(제천여자중학교,제천교육지원청:640-6691)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(제천중앙초등학교,제천교육지원청:640-6691)<교육환경 보호에 관한 법률> 택지개발사업지구(완료)-아파트용지 중점경관관리구역(중심시가지).

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 제천시 청전동에 위치한 비둘기아파트 104동 13층 1308호입니다. 아파트로서 건물면적은 35.52㎡(약 10.75평, 전용면적)이며, 토지권은 21.20㎡(약 6.41평)입니다. 감정가는 59,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산강제경매 물건입니다. 1991년 6월 13일에 사용승인되었습니다.

1.1. 입지조건

* 본건은 충청북도 제천시 청전동 소재 ‘제천중앙초등학교’ 남측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변은 아파트, 단독주택, 근린생활시설 및 편의시설 등이 혼재하는 시내 주거 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통 여건이 양호한 편입니다.

* 단지 내 도로를 통해 북측 왕복 6차선, 서측 왕복 4차선, 동측 왕복 2차선, 남측 약 5M 폭의 포장도로와 연결되는 등 도로 접근성이 좋습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 제1종지구단위계획구역, 중점경관관리구역 등에 해당하여 지역 발전 가능성을 내포하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 5월 16일자 보성군 압류 (갑6)

* 인수되는 권리:

* 을3. 주택임차권, 권리자: 김현수, 금액: 35,000,000원, 접수일자: 2024년 12월 4일. 등기부상 '인수'로 표기되어 있어, 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 12월 2일

* 배당신고일자: 2024년 12월 4일

* 대항력: 있음

* 비고: 등기부 요약상 '인수'로 표기되어 있으며, 이는 낙찰자에게 인수될 수 있음을 의미합니다.

* 기타 권리: 다수의 압류, 가압류, 강제경매 개시결정 등기 등이 존재하나, 말소기준권리 이후에 등기된 권리들은 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 124,000,000원

1.3. 상권분석

* 본건은 제천시의 주요 상업 및 주거 기능이 복합된 지역에 위치하여 탄탄한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

* 주변에 근린생활시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 생활의 편의성이 높습니다.

* 단지 인근에 제천중앙초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수하며, 이는 주거 단지로서의 안정성을 높이는 요소입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 제천중앙초등학교, 제천여자중학교 (인근)

* 편의시설: 단지 내 및 주변 상가 이용이 편리하며, 구체적인 대형 마트, 병원 등은 추가 조사가 필요합니다.

* 주거 편의시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 단지 내에 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인은 2022년 12월 2일 전입 및 확정일자를 통해 대항력을 갖추었으며, 보증금 35,000,000원이 등기부상 '인수'로 표기되어 있습니다. 이는 경매 낙찰자가 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있음을 시사합니다. 입찰 전 임차인과의 명확한 소통 및 권리 관계 확인이 필수적입니다.

* 건물 노후도: 1991년 준공된 아파트로, 약 35년 경과하여 건축물의 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 개발 제한 가능성: 토지이용계획상 시가지경관지구, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 재건축 시 관련 법규에 따른 제약을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제천시 중심 생활권에 위치하여 입지적 강점을 지니고 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재와 건물 노후화라는 두 가지 주요 위험 요소를 가지고 있습니다. 특히 임차인의 보증금 35,000,000원이 '인수'로 표기된 점은 잠재적 재정 부담이 될 수 있습니다. 감정가 59,000,000원 대비 최근 실거래가가 40,000,000원 ~ 46,000,000원 수준임을 고려할 때, 신중한 접근과 철저한 권리 분석이 요구됩니다. 검색 결과, 본 물건 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.7. 투자 포인트

* 시내권 아파트: 제천시 중심 지역에 위치하여 실수요자들의 접근성이 우수합니다.

* 소형 면적: 35.52㎡(약 10.75평)의 전용면적으로 1~2인 가구에 적합하여 수요층이 있을 수 있습니다.

* 감정가와 실거래가의 차이: 감정가가 실거래가보다 높아, 향후 시세 차익을 기대하거나 안정적인 거주 목적의 투자 관점에서 접근할 수 있는 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 59,000,000원

* 최근 실거래가 (2026년 6월~7월): 40,000,000원 ~ 46,000,000원

* 본 물건은 대항력 있는 임차인(김 )이 보증금 35,000,000원을 '인수'하는 것으로 등기부상 표기되어 있습니다. 그러나 제공된 권리분석 정보에 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 경매 절차에서 해당 보증금이 전액 배당되어 낙찰자가 직접 인수할 추가 비용은 없을 가능성이 있습니다. 이 점을 감안하더라도, 임차인의 대항력 존재 및 '인수' 표기는 잠재적 위험 요소를 내포하므로 주의가 필요합니다.

* 최근 실거래가가 4,000만원 ~ 4,600만원 수준인 점과 건물 노후도를 고려할 때, 감정가 59,000,000원은 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 이에, 보수적인 관점에서 최근 실거래가 상단 및 잠재적 위험 요소를 감안하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 47,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.