나이스옥션 법원경매 청주 2026타경50207 [1] 충청북도 청주시 서원구 성화동 산63-1 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2026.03.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 성화동 소재 '세광고등학교' 남서측 근거리에 위치 하며, 주위는 임야 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됩 니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로서, 자연림으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

임야도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 보전녹지지역, 도시자연공원구역(망월공원구역), 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>입니다.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 청주지방법원 2026타경50207 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 성화동 산63-1

용도: 임야

감정가: 156,798,000원

토지면적: 10116.00㎡ (약 3060평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김OOOOOOOO

특이사항: 선순위지상권

특수물건정보: 선순위지상권

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 충청북도 청주시 서원구 성화동 소재 '세광고등학교' 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 임야 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

형태 및 이용상태: 본건은 부정형의 완경사지로서, 현재 자연림 상태로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 임야도상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 보전녹지지역, 도시자연공원구역(망월공원구역)으로 지정되어 있으며, 전기공급설비(저촉), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 공익용산지 관련 제한이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 을13 (2010-01-11) 근저당권 김천신용협동조합 (83,590,000원)

소멸되는 권리:

* 을13 근저당권 (2010-01-11, 김천신용협동조합)

* 을14 지상권 (2010-01-11, 김천신용협동조합)

* 갑6 가압류 (2025-01-21, 충북신용보증재단)

* 갑7 가압류 (2025-04-22, 기술보증기금)

* 갑8 압류 (2026-01-07, 충주세무서장)

* 갑9 임의경매 (2026-02-26, 김천신용협동조합)

인수되는 권리:

* 을12 구분지상권설정등기 (2010-01-11, 한국전력공사). 이는 매각 후에도 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 현재 임차인은 없습니다.

등기부채권 총액: 188,153,925원

4. 상권분석

본건은 임야로, 전통적인 상권 분석은 제한적입니다. 주위는 임야 및 농경지가 혼재된 지역으로, '세광고등학교'가 인근에 위치하고 있습니다. 도시지역 내 보전녹지지역 및 도시자연공원구역으로 지정되어 있어 개발보다는 자연 보전의 성격이 강한 지역입니다.

5. 생활정보

본건은 충청북도 청주시 서원구 성화동에 위치하며, 인근에 세광고등학교가 있습니다. 성화동 지역은 교육 시설 및 일부 편의시설이 근거리에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의는 어느 정도 가능합니다. 다만, 임야 자체의 특성상 직접적인 생활 편의 시설 이용은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

맹지: 본건은 임야도상 맹지이므로, 토지로의 접근 및 건축 인허가에 있어 심각한 제약이 따릅니다.

선순위 구분지상권: 한국전력공사의 구분지상권이 매수인에게 인수되므로, 토지의 지하 또는 지상 공간 이용에 제약이 발생합니다.

토지이용 제한: 보전녹지지역, 도시자연공원구역, 공익용산지로 지정되어 있어 개발이 엄격히 제한됩니다.

가축사육제한구역: 특정 용도의 개발이나 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 도시지역 내 보전녹지 및 도시자연공원구역에 속한 임야로서, 맹지이며 한국전력공사의 구분지상권이 설정되어 매수인에게 인수되는 권리사항이 존재합니다. 이러한 복합적인 권리 및 이용 제한으로 인해 일반적인 개발이나 활용에는 상당한 제약이 따릅니다. 잠재적 가치는 용도 규제 완화 가능성이나 특정 목적의 이용 외에는 제한적일 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

본건은 개발 가능성이 매우 제한적인 맹지 임야로, 전통적인 부동산 투자 관점에서의 매력은 낮습니다. 다만, 특별한 사업 목적을 가진 투자자나, 향후 토지이용계획의 변경 가능성을 염두에 둔 장기적 관점의 접근이 아니라면 투자를 신중하게 고려해야 합니다. 구분지상권 존재로 인한 토지 이용의 제약을 감안해야 합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 156,798,000원을 기준으로 하되, 제시된 맹지, 도시자연공원구역 지정, 선순위 구분지상권 인수 등의 중대한 리스크 요소를 감안하여 결정되어야 합니다. 현재 파악된 임차인의 인수 보증금은 0원이므로, 이 부분은 입찰가 산정 시 고려사항에서 제외됩니다. 실제 입찰가는 해당 토지의 특수성과 잠재적 활용 가능성에 대한 개별적인 판단에 따라 결정될 것이며, 이러한 제약 사항들로 인해 감정가 대비 낮은 금액으로 형성될 가능성이 높습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.