나이스옥션 법원경매 부천 2026타경30400 [1] 경기도 부천시 소사구 소사본동 68-87 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2026.03.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 경인선전철 소사역 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설과 아파트 및 업무시설과 단독주택 등이 혼재하여 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 토지는 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 전철역이 소재하는 등 제반 교통사정은 무난한 편임.

형태 및 이용상태

기호1토지는 부정형의 토지로서 도로이며, 기호3토지는 부정형 평지로서 상업용 건부지로 이 용 중이며, 기호4토지는 부정형 평지로서 주차장으로 이용 중이며, 기호5와 7토지는 사다리 형 평지로서 주차장으로 이용 중이며, 기호6토지는 정방형 평지로서 주차장으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호3토지는 북측으로 중로, 남측으로 기호1토지를 포함한 막다른 세로(불)에 접하여 있으며 , 기호4와 기호6토지는 공히 북측으로 막다른 세로(불) 도로에 접하여 있으며, 기호5와 기호 7토지는 지적도상 세로(불)의 도로에 접하여 있으나 현황은 인접한 기호4와 6토지를 통하여 통행가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호1(68-87번지) : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(전 부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다 세대(2025.8.26.~2026.8.25.)), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로 - 기호3(68-1번지) : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 중로3류(폭 12m~12m) (접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억 제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대 상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) - 기호4(68-7번지) : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가축사육제한구역(전 부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토 지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다 세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) - 기호5(68-8번지), 기호6(68-9번지), 기호7(68-10번지) : 일반상업지역, 방화지구, 가축사 육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정 비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구, 아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물의 일반건축물대장상 사용승인일자는 2022.07.15인 철근콘크리트구조, 철골구조, (철근)콘크리트지붕 7층 건으로서 외 벽 : 석재 붙임, 복합판넬 붙임마감 등 내 벽 : 페인팅 및 인테리어 마감 등 창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

1층은 계단실과 로비 등으로 이용 중이며, 2층~6층은 근린생활시설(사무실 등)으로로 이용하 고 있으며, 7층은 계단실 및 펌프실 등으로 이용하고 있음.

설비내역

본건 건물은 기본적인 위생시설과 급배수시설 및 승강기설비와 냉난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물은 별첨 "건물개황도"에서와 같이 제시외건물(종물 및 부합물)이 소재하고 있어서 개략적인 실측에 의한 면적으로 사정평가하였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(1층 소재 계단실, 로비, 승강기 등 약 35.5㎡, 7층 소재 계단실, 승강기 등 약 21㎡) 각 평가 및 매각에 포함.
목록2. 건물의 1층은 계단실과 로비 등으로, 2층 내지 6층은 근린생활시설(사무실 등)로, 7층은 계단실 및 펌프실 등으로 각 이용 중임.
목록4. 토지는 주차장법에 따른 부설주차장으로 목록5. 내지 7. 토지와 함께 전체 주차장 부지로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 부천지원 2026타경30400 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 웰컴저축은행 (추정)

작성일자: 2026년 7월 20일

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 경기도 부천시 소사구 소사본동 68-87

토지면적: 962.50㎡ (약 291.18평)

건물면적: 1258.24㎡ (약 380.63평)

건물구조: 철근콘크리트구조, 철골구조, (철근)콘크리트지붕 7층 건물 (2022년 7월 15일 사용승인)

건물주용도: 제2종근린생활시설 (사무실 등)

토지용도: 근린시설 (전체 주차장 부지로 이용 중)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가

총 감정가: 16,335,526,080원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 경인선전철 소사역 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 근린생활시설, 아파트, 업무시설, 단독주택 등이 혼재하고 있어 일반적인 지역 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본건 토지는 차량 접근이 용이합니다.

인근에 시내버스 정류장과 전철 소사역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

* 용도지역: 일반상업지역

* 기타 용도지구: 방화지구, 시가지경관지구(중심)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 외국인 등 토지거래허가구역 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.)

본건은 현재 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 허가 기간 내에 매각 절차가 진행되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 토지 등기부 채권 총액: 20,300,000,000원

* 건물 등기부 채권 총액: 20,300,000,000원

* 말소기준권리: 2022년 9월 26일 접수된 웰컴저축은행 주식회사의 근저당권 (을7, 6,500,000,000원)

* 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리는 모두 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 권리

등기부상 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 아래와 같이 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 임차인: (주) *

보증금: 20,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2015-04-07, 대항력: 있음

* 임차인: Y&S *

보증금: 0원, 차임: 1,000,000원, 전입일자: 2022-09-15, 대항력: 있음

* 임차인: 배

보증금: 20,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-07-02, 대항력: 있음

* 임차인: *

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 미상, 대항력: 없음

* 임차인: *

보증금: 20,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2020-12-17, 대항력: 있음

* 임차인: *

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-07-25, 대항력: 없음

* 임차인: *

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2025-11-10, 대항력: 없음

* 임차인: *

보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2008-06-02, 대항력: 있음

* 임차인: *

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-09-19, 대항력: 있음

* 임차인: *

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 미상, 대항력: 없음

* 임차인: *

보증금: 20,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2015-04-07, 대항력: 있음

공식적으로 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인들의 경우 보증금 중 배당받지 못한 금액은 인수될 수 있습니다. 특히 주식회사아이엔셀개발 임차인은 6천만원의 보증금으로 2008년부터 거주하고 있어, 배당 우선순위에 따라 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

3.3. 특이사항

* 중복사건: 유사한 권리 관계의 다른 경매 사건이 중복으로 진행될 수 있습니다.

* 공동담보: 해당 물건이 다른 담보물건과 공동으로 담보 제공되었을 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 1층 계단실, 로비 등 약 35.5㎡ 및 7층 계단실, 승강기 등 약 21㎡ 면적의 제시외 건물이 평가 및 매각에 포함되어 있습니다.

4. 상권 및 건물 분석

4.1. 건물 현황 및 용도

본건 건물은 2022년 사용 승인된 7층 규모의 근린생활시설로, 1층은 로비 및 계단실, 2층부터 6층까지는 근린생활시설(사무실 등), 7층은 계단실 및 펌프실로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 냉난방 설비가 갖추어져 있습니다.

4.2. 토지 이용 현황

본건 토지는 주차장법에 따른 부설주차장으로, 인접 토지들과 함께 전체 주차장 부지로 이용되고 있습니다. 토지 형태는 부정형이며, 일부는 상업용 건부지로, 일부는 주차장으로 이용 중입니다.

4.3. 주변 상권 특성

소사역 인근의 상업지역에 위치하며, 근린생활시설, 주택, 업무시설 등이 혼재된 지역적 특성을 보입니다. 역세권 상권의 기본적인 유동인구 및 잠재 고객을 확보할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반 시설

소사역을 중심으로 한 편의시설 및 생활 기반 시설 이용이 용이합니다. 주변의 혼재된 지역 특성상 다양한 상업 시설 접근이 가능합니다.

5.2. 주차 환경

토지가 주차장 부지로 이용되고 있어, 건물 이용자들의 주차 편의를 도모할 수 있는 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본건 소재지가 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 일정 기간 내 전매 시 허가를 받아야 하는 제약이 있을 수 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

등기부상 말소되는 권리 외에, 대항력 있는 임차인들이 다수 존재합니다. 이들의 보증금 중 미배당 금액 발생 시 인수될 가능성이 있으므로, 실제 임대차 현황 및 보증금 인수 여부에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

6.3. 중복사건 및 공동담보

중복 사건 및 공동담보 물건이 존재할 경우, 복잡한 권리 관계 및 낙찰 이후 절차 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물

제시외 건물(승강기실, 계단실 등)이 매각에 포함되어 있으나, 명도 과정에서 별도의 협의나 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천 소사역 역세권에 위치한 상업지역 내 근린생활시설 및 주차장 부지로, 2022년 사용 승인을 받은 비교적 신축 건물이 포함된 일괄 매각 물건입니다. 교통 및 입지 조건은 양호하나, 토지거래허가구역 지정, 다수의 대항력 있는 임차인 존재, 중복 사건 및 공동담보 등의 복합적인 권리 및 행정적 리스크를 내포하고 있습니다. 총 채권액이 감정가를 초과하는 상황이므로 유찰 가능성을 염두에 두고 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 소사역 역세권이라는 우수한 입지 조건

* 제2종근린생활시설 및 주차장으로 활용 가능한 실물 자산

* 2022년 사용 승인된 현대적인 건물 상태

* 상업지역 내 토지로서 향후 가치 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 16,335,526,080원입니다.

제시된 자료상 인수 보증금 합계는 0원이나, 대항력 있는 임차인들의 보증금 중 배당받지 못한 금액이 발생할 경우 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서, 실제 명도 비용, 임차인별 인수 가능 금액, 토지거래허가 절차 소요 비용 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

높은 감정가와 복잡한 권리 관계를 감안할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준에서 검토를 시작하되, 현장 조사 및 면밀한 권리 분석 결과에 따라 최적의 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

주변 지역의 혐오시설에 대한 조사 결과, 본건 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

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