나이스옥션 법원경매 성남 2026타경50370 [1] 경기도 광주시 쌍령동 219 쌍령낙원타운하우스 8동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김형감정 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 '쌍령2동 마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 소규모 근린생활 중심의 주거지대로 제반 여건은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 남서측의 경충대로변으로 노선버스 및 광역버스 운행중으로 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

2021년 7월 21일 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물 중 제1층 제101로호로, 외벽 : 치장벽돌쌓기 마감 내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 창호 : PVC 창호 마감

이용상태

다세대주택 (방3, 거실/주방, 욕실)

설비내역

위생 및 급배수설비, 가스보일러 바닥난방 설비 등

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형의 남서측으로 하향 완경사지를 조성한 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

북동측 및 남동측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

쌍령동 219 :도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이보형)로부터 2026.04.20.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2026타경50370 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 쌍령동 219 쌍령낙원타운하우스 8동 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 205,000,000원 (2억 5백만원)

* 토지면적: 55.25㎡ (약 16.72평)

* 토지지분: 55.25㎡ (약 16.72평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 75.88㎡ (약 22.96평)

* 건물지분: 75.88㎡ (약 22.96평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 '쌍령2동 마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 소규모 근린생활시설 중심의 주거지대로 입지여건은 보통입니다.

* 단지까지 차량 출입이 용이하며, 남서측 경충대로변으로 노선버스 및 광역버스 등이 운행 중으로 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 부지는 북동측 및 남동측으로 소로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 본건이 위치한 지역은 도시지역, 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등 환경 관련 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 건의 말소기준권리는 2026년 2월 20일 접수된 수원지방법원 성남지원 경매개시결정(주택도시보증공사)입니다.

* 본 경매로 인해 아래의 권리들은 소멸될 예정입니다.

* 등기부상 소유권 변동 및 근저당, 임차권 등의 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 박병동 (2011-08-02)

* 소유권이전: 강정순 (2011-09-09)

* 주택임차권: 이보형 (금 190,000,000원, 2023-07-24 접수, 말소 예정)

* 비고: 전입일자 2021-06-30, 확정일자 2021-06-07

* 소유권이전: 박종표 (2021-07-21)

* 강제경매(말소기준권리): 주택도시보증공사 (190,000,000원, 2026-02-20 접수)

* 총 채권액 합계: 190,000,000원

* 임차인 현황:

* * 임차인: 김두영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-19

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.

* * 임차인: 이 (주택도시보증공사 관련)

* 보증금: 190,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-30

* 확정일자: 2021-06-07

* 배당신고일자: 2023-07-24

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 임차권의 대항력은 포기되며 우선변제권만 주장하는 것으로 확인됩니다. 인수 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* * 임차인: 이지영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-21

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

* 본건과 동일 단지 내 쌍령낙원타운하우스 22동의 최근 매매 사례(2026년 5월 8일)를 보면, 전용면적 61.71㎡가 151,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 8,060,000원 (㎡당 약 2,447,000원) 수준입니다.

* 주변의 다른 다세대주택 사례(쌍령하이츠2차, 브론즈빌3차)들은 거래 시점이 동일하나, 건물의 신축 연도 및 규모 차이로 인해 ㎡당 가격이 1,813,000원에서 2,510,000원까지 분포하고 있습니다.

* 본 건물의 전용면적은 75.88㎡ (약 22.96평)으로, 동일 단지 내 비교 사례와 유사한 시세 수준을 적용할 때, 현 시세는 약 186,000,000원 내외로 추정됩니다.

* 이는 감정가 205,000,000원 대비 낮은 수준으로, 시세 조사를 통한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

1.4. 생활정보

* 본 건물은 2011년 7월 21일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 1층 101호입니다.

* 건물의 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 PVC 창호로 되어 있습니다.

* 내부는 방 3개, 거실/주방, 욕실로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 위생 및 급배수 설비, 가스보일러 바닥난방 설비 등 기본적인 생활 설비를 갖추고 있습니다.

* 토지는 대체로 장방형이며 남서측으로 하향 완경사를 이루는 다세대주택 건부지입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김두영, 이지영 임차인은 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 존재하여, 향후 보증금 관련 분쟁 발생 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 내용상 이보형 임차인은 대항력을 포기하고 우선변제권만 주장하는 것으로 보이나, HUG 관련 절차 및 보증금 반환 등에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 토지는 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 규제를 받고 있어 향후 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정은 외국인 등 특정 대상자의 토지 취득에 제한을 둡니다.

* 감정가와 시세 차이: 감정가가 최근 실거래가 및 인근 시세 대비 다소 높게 책정되어 있어, 입찰가 산정 시 신중한 접근이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 광주시 쌍령동에 위치한 다세대주택으로, 주변 환경 및 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 등기부상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없으나, 대항력 있는 임차인 두 명(김두영, 이지영)의 존재와 HUG 관련 임차인(이보형)의 특수 조건으로 인해 권리 분석에 세심한 주의가 필요합니다.

* 인근 시세 대비 감정가가 높게 형성되어 있으며, 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 투자 시 잠재적 리스크를 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인 두 명의 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 이들의 실질적인 채권이 미미하거나 해결된다면, 추가 인수 비용 없이 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 철저한 조사 필수)

* 안정적인 주거 지역 내 위치하며, 대중교통 이용이 가능한 입지를 가지고 있습니다.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 참여한 경매 건으로, 비교적 투명한 절차 진행이 기대될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 인수 보증금은 0원으로 판단됩니다.

* 주변 실거래가 및 유사 단지 거래 사례를 분석한 결과, 본 건물의 적정 시세는 ㎡당 약 2,450,000원을 적용하여 산정 시 약 186,000,000원으로 추정됩니다.

* 감정가(205,000,000원)와 시세 간의 차이, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 186,000,000원 내외로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.